摘要：從資金角度來說，由于央企、國企的資金環(huán)境較為寬松，因此他們與民企在拿地時(shí)候需要考慮的內(nèi)容不同，央企國企主要考慮這一地塊拿下來之后怎么做能盈利，而民企除了考慮能否盈利，還要考慮拿地后，如果資金周轉(zhuǎn)不力，會否拖垮企業(yè)自身。

    土地價(jià)貴，這讓手握重金的房地產(chǎn)央企、國企成為年末土地市場上最常見的身影及最大的贏家。值得注意的是，央企中國金茂與民企碧桂園在近期的合作拿地似乎正反映了央企的堅(jiān)決與民企的“尷尬”。

    今年10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下北京豐臺兩宗地塊。然而拿地僅一周后，業(yè)內(nèi)便有傳言稱，由于負(fù)責(zé)舉牌的中國金茂舉牌價(jià)超出了碧桂園授權(quán)的上限，碧桂園集團(tuán)有可能將退出該地塊的開發(fā)。

    退地風(fēng)波？

    就在金茂碧桂園聯(lián)合體拿下豐臺花鄉(xiāng)四合莊地塊的前一天，同樣是央企的中鐵置業(yè)剛以11億元摘得相鄰地塊，同為商服用地，樓面價(jià)卻為1.8萬元/平米，明顯低于金茂碧桂園所拿地塊2.9萬元/平米的樓面價(jià)格。

    “從目前看來，碧桂園完全退出這一地塊開發(fā)的可能性較小，但由于成交價(jià)格超出碧桂園此前授權(quán)的上限，因此碧桂園與金茂在股權(quán)比例上預(yù)計(jì)會有所調(diào)整。”一位接近碧桂園的知情人士在相關(guān)媒體采訪中說。

    據(jù)調(diào)查，在以往豐臺四合莊區(qū)域出讓的商服地塊中，此前的成交價(jià)格一直未超過2萬元/平米，金茂碧桂園此次的成交價(jià)格最高。同時(shí)，由于四合莊區(qū)域配套并不完善，區(qū)域周邊商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量也較大，因此這一項(xiàng)目的開發(fā)前景也令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。

    “隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機(jī)場建設(shè)等利好，豐臺宋家莊、花鄉(xiāng)等區(qū)域在近幾年都進(jìn)入加速建設(shè)時(shí)期，但人流聚集、商業(yè)配套都需要時(shí)間。”全聯(lián)寫字樓分會副會長兼秘書長劉凱在FOUNDRY CLUB國際孵化器平臺落地豐臺石榴中心時(shí)指出。

    “從資金角度來說，由于央企、國企的資金環(huán)境較為寬松，因此他們與民企在拿地時(shí)候需要考慮的內(nèi)容不同，央企國企主要考慮這一地塊拿下來之后怎么做能盈利，而民企除了考慮能否盈利，還要考慮拿地后，如果資金周轉(zhuǎn)不力，會否拖垮企業(yè)自身。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對記者表示。

    業(yè)內(nèi)人士分析，對中國金茂而言，由于金茂系無論在高端酒店還是商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)都有較好的品牌效應(yīng)，因此即便碧桂園退出后續(xù)開發(fā)，以中國金茂的資金實(shí)力，也可以尋找到新的合作方甚至單獨(dú)開發(fā)。

    而隨著北京、上海等一線城市土地市場上價(jià)格被不斷推高，資金實(shí)力雄厚的央企國企則成為了土地市場上理所當(dāng)然的“主角”。

    據(jù)查詢北京國土局官方信息顯示，從9月2日至10月29日的兩個(gè)月時(shí)間中，北京市國土局共推出地塊35幅，其中涉及住宅用地的地塊11幅，商務(wù)及商業(yè)金融服務(wù)用地6幅。而在11幅住宅用地中，只有兩幅地塊被泰禾集團(tuán)與福建中維兩家民企獲得，其余9幅地塊的獲得者中均有央企、國企的身影。

    以葛洲壩獲得的豐臺樊家村地王地塊為例，除了獲得者葛洲壩是央企外，參與競拍的企業(yè)中央企、國企儼然成為競爭主力，包括中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體、龍湖保利首開平安聯(lián)合體、金融街萬科聯(lián)合體、方興碧桂園聯(lián)合體、中鐵建、中鐵置業(yè)及金地。

    “得知今天有那么多央企、國企來參與競標(biāo)之后，我們就知道今天的競拍很難有收獲，”一位參與當(dāng)天競拍的民營房企前期投資部門負(fù)責(zé)人感慨到，“在土地市場上想打敗央企和國企，那太難了。”

    陳國強(qiáng)認(rèn)為，北上廣深這些一線城市，人口涌入強(qiáng)勁，需求持續(xù)增加，因此高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。而對于央企和國企來說，最大的優(yōu)勢還是資金寬裕程度，目前央企國企仍然可以從銀行獲得貸款，其他形式的融資也比民企容易得多。

    誰買央企的賬

    實(shí)際上，每當(dāng)樓市升溫時(shí)期，地王“央企造”就成為令人關(guān)注的現(xiàn)象。

    經(jīng)歷了2008年樓市低谷，2009年土地市場快速升溫。當(dāng)時(shí)的央企中化方興高價(jià)拿下北京廣渠路15號地后，央企國企就成為土地市場的常客。 2011-2012年，樓市再次進(jìn)入瘋狂上漲時(shí)期，樓市調(diào)控政策中曾專門提出要平抑土地價(jià)格。但2012年兩會后再次出現(xiàn)“央企一日三地王”的熱鬧景象。

    為此，中央政策層面上曾明確要求央企不拿地王；另一方面，相關(guān)部委一直強(qiáng)調(diào)78家非主業(yè)央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此后的一段時(shí)間內(nèi)，央企的確在刻意“回避”著地王。在2012年北京萬柳地王地塊的爭奪中，保利地產(chǎn)在競拍當(dāng)天臨時(shí)退出了地王的競拍。

    不過，隨著樓市在2013-2014年再次進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)央企、國企作用也發(fā)生了變化。

    “2009-2010年，央企國企占據(jù)土地市場主角身份，主要表現(xiàn)為非主業(yè)央企的參與度大大加強(qiáng)，擠壓了民企的生存空間。但隨著房地產(chǎn)央企國企不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度不斷提高，優(yōu)勢資源逐漸向房地產(chǎn)國企聚合。”上海研究院副院長楊紅旭指出。

    無疑，資金優(yōu)勢是國字號房企的最大優(yōu)勢。從2014年典型房企低融資成本排行中可以看到，排在前十位的房企中有8家為國企或央企背景，其中中海地產(chǎn)和華潤置地的融資成本低于5%。另外，由于國資背景優(yōu)勢，國企在一些需要相應(yīng)政府主管部門審批的融資上也占據(jù)有利優(yōu)勢。

    “由于央企、國企在資金上的優(yōu)勢，如今購房者對國字號房企產(chǎn)品更為青睞，尤其是北京目前豪宅項(xiàng)目扎堆，不差錢的央企國企在項(xiàng)目品質(zhì)打造上也更有優(yōu)勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    據(jù)今年7月份中房協(xié)發(fā)布的中國品牌房企銷售業(yè)績榜，在銷售排名前20的房企中，房地產(chǎn)央企、國企或央企國企背景的房企已經(jīng)超過了50%。而在今年1-9月的北京商品住宅項(xiàng)目銷售排行榜上，央企、國企參與的項(xiàng)目也已占據(jù)半壁江山。