摘要：2020年，對于重倉白酒、新能源、醫藥板塊的投資者來說可謂是“滿載而歸”的一年，但對于重倉地產股的投資者來說，情況卻不那么樂觀。

  2019年四季度，地產股強勢上漲，最終百強房企市值總和在四季度達到高峰，為59968億元，但這種漲勢在2020年一季度就戛然而止，疫情更是讓股票市場蒙上陰影；好在房地產市場疫情后恢復速度超預期，滯后的需求釋放后帶動了地產股業績的強勢找補，因此在大盤以及業績的帶動下，地產股二季度迎來上漲，不過好景不長，三季度地產股又陷入跌跌不休的狀態，四季度雖有好轉，但全年地產股整體下跌的態勢已成定局。

  根據中國房地產報記者統計，截至2020年12月25日，百強房企市值總和為48911億元，相比2019年四季度末，共縮水超萬億元。

  從板塊指數來看，根據同花順數據顯示，截至2020年12月25日，房地產開發板塊指數為1672.91，相比2019年12月31日的1713.92，2020年整個房地產開發板塊指數下降了2.45%。

  即使如此，仍然有機構堅定看好優質地產股的行情。民生證券認為，當前土地溢價率由高位持續下降，同時地產銷售由高熱度步入平穩階段，未來，地產股無論是指數還是個股的估值都有望得到顯著修復。

  全年以“跌”為主

  縱觀2020年全年地產股的走勢，基本以“跌”為主，雖然二季度有短暫強勢上漲，但由于一季度和三四季度下跌嚴重，因此地產股全年下跌格局難變。

  首先，得益于2019年四季度的強勢上漲，在2019年末，百強房企市值基本處于高位，來到2020年一季度，按照規律，一季度地產股會正常回調，但2020年疊加疫情影響，作為經濟壓艙時的房地產行業在疫情影響下未來不確定性增加，因此，一季度地產股普遍下跌。

  二季度地產股有明顯上漲，尤其是2020年6月末和7月初連續多個交易日，地產股都強勢上漲。有證券人士分析認為，上漲原因一方面是全行業上漲的帶動，另一方面，房地產在疫情后顯示出極強的韌性，銷售恢復迅速，且在時間節點上，又是房企發布中期業績之時，大型房地產企業業績表現較好，也會帶動一波上漲情緒。

  在經過連續大漲之后，不少證券機構都表示對2020年下半年地產股走勢持有樂觀態度，建議積極配置。然而，讓業界意外的是，2020年三季度，“三道紅線”融資監管政策出臺，這是監管層首次通過設定具體財務指標來量化房企負債水平，也是房地產行業調控政策針對B端企業的一次重要發力，這樣的做法也被多位業內人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業降速，甚至有房企財務官認為，“三道紅線”的出臺將有可能改變地產股的估值邏輯。在政策重壓之下，地產股應聲下跌。

  “從歷年股票表現來看，地產股在四季度都會有一波行情。”上述房企財務官表示，一般房企在四季度會沖刺年終業績，且銷售數據一般都會有所增長，這會增加投資者的后市預期，從而帶動地產股在年末上漲。

       但2020年四季度，百強房企總市值上漲的卻在少數，更多房企市值均在下跌。根據中國房地產報記者統計數據顯示，四季度，僅有20家房企總市值環比三季度實現上漲，6家新上市企業沒有環比對照數據，另外74家企業四季度總市值環比均下跌。

  物業股和地產股分化明顯

  一個值得注意的現象是，隨著越來越多物業管理企業在香港上市成功，物業股的表現與地產股的表現開始出現明顯分化。

  首先，從上市情況來看，據機構的統計，截至2020年12月17日，有37家物業服務企業登陸港股，同時有3家物業服務企業進入A股；僅2020年新增登陸港股的物業服務企業就有16家，另外還有不少物業企業已經交表。與之對應的，2020年新登陸港股的房地產企業卻只有7家，分別為匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產、祥生控股、領地控股和大唐地產。

  不僅數量上分化明顯，在資本市場的表現，物業股和地產股也千差萬別。

  根據中國房地產報記者的統計，截至2020年12月25日，市值超過千億的房企有14家，其中包含一家物業服務企業，即碧桂園服務，同時，2020年市值實現上漲的千億市值企業僅有兩家，除了龍湖集團，還有一家就是碧桂園服務，其余12家千億市值房企2020年總市值均下跌。

  在年度市值漲幅榜中，漲幅超過100%的企業有四家，分別為永升生活服務、寶龍商業、合生創展集團和碧桂園服務，不難發現，其中三家均是涉及物業服務類的企業。而在年度市值跌幅榜中，全部是房地產開發企業，卻難見物業企業的身影。

  一位千億房企負責投資發展的副總裁表示，其所在公司銷售業績年年創新高，財務數據也很亮眼，“三道紅線”一條沒中，但公司的市值卻一直上不去。

  實際上，這也是房地產企業的“通病”。規模和市值嚴重不匹配。千億規模房企已經超過了30家，但千億市值的房企基本穩定在14家，增加一家都很難。

  究其原因，上述副總裁認為，房地產一直是粗放型企業，且國家一直嚴格調控，這導致很多機構并不看好房地產開發企業，因此給出的估值就低。

  相反，物業企業卻屢獲高估值，且2020年這些物業企業基本都實現了市值上漲。新大正物業董事長李茂順認為，物業行業處于快速成長期，整體發展前景向好；同時，物業行業穩定性強，有較高的抗風險特性；此外，物業行業的社會功能和經濟價值進一步深化，與資本市場價值投資的改革方向一致，因此物業服務企業更容易收獲資本市場青睞。

  以2020年漲幅最高的永升生活服務為例，2019年末總市值僅有73億元，但2020年末總市值已達239億元，市值年度漲幅高達229.45%。

  據永升生活服務相關人員介紹，公司并沒有特別的市值管理手段，主要還是投資人比較看好。

  房企市值漲跌榜：合生最“得意” 中海最“失意”

  在房地產開發企業中，合生創展是年度市值漲幅最高的企業，總市值從2019年末的157億元上漲至2020年末的353億元，漲幅高達124.11%。

  合生創展之所以能在資本市場獲得青睞主要得益于公司在資本市場的運作。

  首先就是連續回購提振股價。從2020年下半年開始，合生創展發布最多的公告就是回購股票。根據中國房地產報記者統計，從7月16日起至10月22日止，合生創展共計發布23條回購股票公告，共計回購股票1976.8萬股，累計耗資約3.32億港元。連續回購也直接導致公司股價從160多億元漲至超300億元。其次，合生創展還高調“炒股”，半年浮盈數十億元。

  有漲即有跌，如果合生創展在年度市值榜上是最“得意”房企，那么中海地產就是2020年市值下跌慘重的“失意”房企。

  數據顯示，中海地產2019年末總市值為2979億元，但2020年末其總市值僅剩1598億元，年度市值跌幅達到46.36%，成為百強市值房企中總市值縮水最嚴重的房企。

  與中海地產有相似遭遇的還有中國奧園、華夏幸福、融創中國、中國金茂等房企，以上房企年度市值縮水幅度均超過40%。

  此外，值得注意的是，2020年市值下跌幅度前十的房企基本都是規模達到千億的企業，可以看出，在資本市場對房地產行業整體不看好的情況下，大房企雖然具有一定韌性，但也更容易受到悲觀情緒的波及。