11月去庫存化速度加快 全國樓市迎來“暖冬”
發布時間：2012-12-03 來源：0352房網 編輯：木木
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頻繁釋放的樓市調控信號影響了房地產市場內在的自然周期，同時購房者越來越理性的購房心理共同導致市場表現出明顯的“反周期性”。“淡季不淡，旺季不旺”也是今年樓市的一個主要特點，“金九銀十”傳統銷售旺季雖然不盡如人意，但是卻在年底迎來“暖冬”。從全國樓市上看，11月新房成交大有起色，至至11月25日，根據中原集團研究中心統計數據顯示，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了236295套。超過了此前創出近2年新高的7月同期水平，環比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。同時，全國各主要城市新房簽約量也均達到了年內的新高。
上市房企披露的業績顯示，以萬科、保利、招商地產為代表的龍頭房企已經率先接近或完成了全年的銷售目標。與此同時，根據市場機構的統計，11月全國主要城市的房地產成交再次出現了“供銷兩旺”的熱鬧場面。2012年收官在即，盡管經歷了幾年來最冷清的“金九銀十”，但在不少業內人士看來，隨著成交量價雙雙走高，全年房地產或將在“暖冬”中畫上句號。
盡管2012年樓市的“金九銀十”成色不足，但11月初陸續公布的上市房企的業績狀況還是讓人眼前一亮。根據公開披露的信息，萬科前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預計萬科今年銷售額有望超過去年。同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產，由于實行降價跑量策略，中海地產前10月實現銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產今年也收獲豐厚，保利前10月實現簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產前9個月實現簽約銷售額247.08億元，也已經實現全年210億元的銷售目標。中原集團研究中心發布的報告稱，從幾家公布年度銷售計劃的標桿房企情況來看，平均銷售計劃完成率達到99%，明顯好于預期。華潤、招商、中海均已超出年度銷售計劃。
不過，就在標桿房企高奏凱歌的同時，一些中小房企賣地求存的情況也屢屢出現。北京中原市場研究部總監張大偉表示，大品牌房企可以通過“以價換量”快速回籠資金，而中小房企在儲地有限、項目有限的狀態下，壓力則愈加明顯。標桿房企亮眼的業績可謂是全年房地產市場回暖的一個注腳，與之相比，各主要城市樓市成交量的回升則更加直接地反映出市場的現狀。根據市場機構的監測統計，11月，各地新房市場可謂供求兩旺。供應方面，中原集團研究中心監測的22個城市11月(11.1-11.25)的供應量已經超過整個10月。而成交方面，54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。中原集團研究中心表示，調控政策預期平穩，以及新增供應顯著增加是促成11月新房成交量創新高的主要原因，預計年末住宅市場成交量有望維持平穩態勢。“全國樓市在11月、12月或將迎接一個‘暖冬’。”張大偉認為。
事實上，在房企業績回升、11月成交回暖之前，2012年房價的數據變化就已經在暗示著樓市回暖的開始�；仡櫲辏鶕䥽医y計局每月發布的70個城市房價數據，其中反映房價實時變化的月度新建住宅價格指數從年初的微跌0.15已經變為10月的微漲0.06，環比價格指數在6月份由跌轉升后，雖然漲幅有所起落，但目前已經連續5個月保持漲勢，最近兩個月的漲幅更是出現了小幅反彈。全年房價低開高走的態勢已經十分明顯。盡管調控政策在2012年依舊嚴厲，在年中市場出現反彈之時，調控的力度甚至出現了更嚴的趨勢，但年末成交和房價的“穩中有升”依然讓低調的樓市展露出復蘇的態勢。“雖然各城市的住宅銷量，同比均呈現明顯的回暖跡象，但由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規模和開工速度并未出現同比例的提升。”張大偉認為，這反映出開發商在目前的經濟和政策環境下，對未來市場走勢的判斷仍保持了相對謹慎的態度。
鏈家地產市場研究部的張絮表示，全國70個大中城市新建商品住宅和二手房平均指數10月再一次出現上漲苗頭，在一定程度上會影響市場走勢：樓市整體依舊維持向上的走勢，為年內市場增加了一定的不確定性。同時，雖然宏觀調控并未放松，但如果沒有新的政策信號釋放，目前觀望的部分需求可能會在年內入市，這也在一定程度上加劇了房價反彈的風險。
在不少業內人士看來，目前樓市整體價格繼續微漲已經成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高。不過，鑒于調控政策的穩定存在和仍處高位的市場庫存，樓市反彈的空間并不大。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，壓抑后抬頭的購房需求是11月份助推去庫存化的最基本動力。在樓市調控繼續深入的情況下，購房者真實購房需求的釋放，仍將主導年末的去庫存化效果。
對于當前市場的回暖態勢，住建部政策研究中心副主任王玨林前日曾表示：“調控成果來之不易，也讓市場和房價都平穩了下來。但同時，房價出現快速上漲的風險仍存在，樓市調控政策不能放松，還要繼續堅持。”他還表示，希望房產稅趕快總結經驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣。
