摘要：近日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)杭政儲(chǔ)出【2010】53、56號(hào)地塊兩宗土地進(jìn)行了規(guī)劃批前公示，公示內(nèi)容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。杭政儲(chǔ)出【2010】56號(hào)地塊經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)12.56億元，折合樓面價(jià)18114元/平方米；而另一宗地塊，53號(hào)地塊經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)11.65億元，折合樓面價(jià)17751元/平方米。

　　規(guī)劃批前公示

　　1月16日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站對(duì)杭政儲(chǔ)出【2010】53、56號(hào)地塊兩宗土地進(jìn)行了規(guī)劃批前公示，公示內(nèi)容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。

　　從所公示的規(guī)劃方案可以看出，53號(hào)地塊內(nèi)，建筑采用圍合式布局，而56號(hào)地塊內(nèi)，建筑遵循著比較規(guī)整的中軸對(duì)稱(chēng)格局。杭州規(guī)劃局明確相關(guān)公示內(nèi)容為建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)總平面圖、主要立面圖、剖面圖，公示時(shí)間自2013年1月17日至1月26日，如有異議，可以于1月27日向杭州市規(guī)劃局及相關(guān)職能部門(mén)反映。

　　對(duì)比此次規(guī)劃方案及當(dāng)初土地出讓時(shí)前后兩者的規(guī)劃指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)容積率及建筑面積均未出現(xiàn)增減。

　　杭州市國(guó)土資源局土地成交信息顯示，上述兩地塊由雅戈?duì)栍?010年10月30日以總價(jià)24.21億元的高價(jià)摘得，其中杭政儲(chǔ)出【2010】56號(hào)地塊經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)12.56億元，折合樓面價(jià)18114元/平方米；而另一宗地塊，53號(hào)地塊經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)11.65億元，折合樓面價(jià)17751元/平方米。

　　數(shù)據(jù)對(duì)比可見(jiàn)，這樣的樓面價(jià)依然為其所在的申花板塊的“地王”，這也是繼“杭州商學(xué)院地塊”后，雅戈?duì)栐俅纬蔀楹贾莸赝酢?/p>

　　然而，從拿地至今，已經(jīng)過(guò)去兩年有余，周邊同期或稍晚推出的土地已陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售期，但上述兩地塊一直沉寂至今。也因此，兩年以來(lái)，雅戈?duì)柾说貍髀剬掖蝹鞒觯�甚至頻頻遭到“囤地”或深陷“地王之困”的市場(chǎng)質(zhì)疑。

　　拿地后久未動(dòng)工

　　時(shí)下，雅戈?duì)柡贾萆昊ǖ貕K規(guī)劃方案進(jìn)入了公示階段，但該地塊為何可以從拿地至今兩年之久不動(dòng)工？

　　根據(jù)國(guó)土資源部頒布實(shí)施的《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定，閑置一年按照土地出讓價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回。據(jù)獲悉，上述地塊出讓時(shí)約定的動(dòng)工時(shí)間為2013年6月，這也意味著該項(xiàng)目從拿地到動(dòng)工被允許的期限長(zhǎng)達(dá)兩年以上。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地動(dòng)工的期限要求均在出讓時(shí)間一年內(nèi)。對(duì)于上述地塊動(dòng)工時(shí)間延長(zhǎng)的理由，均未從杭州市國(guó)土資源局及雅戈?duì)柗矫娅@得相關(guān)回復(fù)。

　　還值得注意的是，雖然上述地塊已于2010年10月份出讓?zhuān)�但在土地款支付�?wèn)題上卻顯得有些“撲朔迷離”，雅戈?duì)?012年財(cái)報(bào)還未披露，其2011年財(cái)報(bào)顯示，該地塊24.21億元的土地款，截至2011年12月31日，已支付土地出讓款12.11億元，付款額度為合同總價(jià)的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年的中期財(cái)報(bào)顯示，杭州市國(guó)土資源局位于雅戈?duì)栴A(yù)付款項(xiàng)金額單位的首位，預(yù)付款項(xiàng)約為12.11億元。

　　杭州市國(guó)土資源局資料顯示，杭政儲(chǔ)出【2010】53、56號(hào)地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，則雅戈?duì)栕钸t在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

　　面臨庫(kù)存壓力

　　對(duì)于雅戈?duì)柖�言，現(xiàn)在的杭州申花地塊入市將面臨不小的壓力。

　　據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，杭州申花地塊目前所在版塊在售的樓盤(pán)包括麗晶灣、萊德紳華府、欣盛東方福邸、中順上尚庭及包括保利地產(chǎn)旗下的香檳國(guó)際和綠城房產(chǎn)參與的合作項(xiàng)目賽麗綠城慧園，2012年，前述在售樓盤(pán)中，最低價(jià)格為14000元/平方米；最高的為33000元/平方米。

　　而在2010年雅戈?duì)柲玫貢r(shí)，上述兩宗土地的樓盤(pán)價(jià)均在18000元/平方米，“這樣的樓盤(pán)價(jià)決定了樓盤(pán)須定位中高端，而這樣的售價(jià)就必須與杭州本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的欣盛東方福邸，及綠城參與的賽麗慧園等產(chǎn)生很大的競(jìng)爭(zhēng)。”杭州一房地產(chǎn)資深研究人士認(rèn)為，“壓力不小”。

　　此外，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示雅戈?duì)柕拇尕浤壳疤幱谳^高的水平，2010年、2011年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元和233.07億元。