摘要：7月中旬，北京住建委發布公告，北京人均居住面積不得低于5平米，消息一經發布，立即引發社會各界的議論，國家統計局數據顯示，6月份全國居住價格同比上漲3.1%，其中，住房租金價格上漲4.1%。而北京6月份居住價格同比上漲6.4%，其中，住房租金上漲6.2%，漲幅遠超全國水平，且這一情況在今年上半年屢屢上演。

　　此外，6月份北京住房租金環比上漲0.3%，同比上漲6.2%。分析人士指出，6.2%的漲幅已經超過了同期CPI漲幅，在實際租房市場，這意味著租房人群的壓力有較大增長。

　　高房租威壓之下，群租已成為許多人無奈的選擇。北京東三環一套80平方米的兩居室里，住了25個人!百環家園一套92平方米的房子最多住過52個人!

　　北京市多次表態要調控房租價格，多次出臺相關政策，但收效甚微。近日，北京市再次出臺調控租房市場的新規，其中，“人均居住面積不得低于5平方米”引發高度關注。

　　“5平方米”，行嗎?

　　“5平方米”的執行難題

　　北京市住房管理部門負責人表示，近年來，相當一部分城市中低收入人群迫于生活壓力無奈選擇了群租住房，群租現象已成為一個較為突出的社會問題，由此帶來的治安、消防、安全隱患等問題倍受各方關注。新規定將保障百姓居住權益，同時引導有序合租。

　　一石激起千層浪。無論是調查還是網友反饋，輿論紛紛指出，如果新規嚴格執行，更多人將被擠到更偏遠的地方，租金很可能繼續上揚。不過，也有部分人士理解支持北京市此舉。各種觀點迅速發酵、對抗。

　　我愛我家市場研究中心分析師認為，首先，量化標準有利于避免群租，避免地下室和非居住空間住人，起碼人均居住面積低于5平方米要被查處，此舉可規范租賃市場。其次，居住面積量化管理有利于合租的良性發展，該規定已經考慮到了合租比例不斷上升這一現實，即人均居住面積超過5平方米是允許的，考慮到了對業主和客戶切身利益的保護，對北京租賃市場的健康穩定發展具有積極意義。

　　走訪北京百環家園、天通苑等社區了解到，這里有大量群租和合租現象，很多房子都被打成隔斷出租，甚至有的房間擺滿了上下床。在天通苑，一個小一點的隔斷空間，月租金600元左右，大一點的則需要1500元左右。

　　一位租住在百環家園的北漂說，類似打擊群租、清理地下室等措施此前已執行多次，但每次遇到檢查高峰期時，不是熟人不開門，檢查人員難以進門，最重要的是每次短時間執行之后，又將面臨群租反彈的事實，“畢竟還是有大量人群要租房子，而檢查人員不可能天天在這盯著”。

　　對此，北京市住房管理部門負責人也坦言，政策出臺后，將面臨群租治理過程中“進門難、認定難、執行難”的問題，尤其是對個人或“二房東”打隔斷、分割出租的行為。因此，群租治理有賴于屬地監管力量，市級有關部門將建立重案要案聯合查處機制，震懾市場違規行為。

　　北京人口密度 最高為2萬人/平方公里

　　執行難的背后，是政府有形的手與市場的自發調節在碰撞。

　　北京市統計局剛剛公布的數據顯示，北京的房租已經連續上漲了50多個月。21世紀不動產北京各門店成交量監測數據顯示，今年上半年北京住房租賃價格比去年同期上漲12%。

　　近年來，北京等一線城市，越來越多的租客選擇合租。據機構統計，北京市租賃市場的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，遠郊區縣的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，租房市場是剛性需求市場，供求關系是主導因素，租金不斷上漲表明需求旺盛。

　　據北京市房地產交易管理網統計，北京每年新增商品房供應量只有20多萬套，但與此同時，近年來北京市年新增人口高達50多萬，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不斷大于新增供應的前提下，租房壓力只能越來越大，房租自然會步步走高。

　　北京內城六區(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山)，是租房人群首選的區域，但是這六個區域的住宅新增供應量越來越少，而人口聚集效應仍十分強烈。

　　據第六次全國人口普查數據，這六個區域總面積1380多平方公里，但常住人口卻有1172萬人，即只有北京8.5%的土地面積，卻居住了北京一半以上的人口，人口密度高達8500人/平方公里。尤其是東城和西城，人口密度都超過2萬人/平方公里，而紐約的人口密度為1萬人/平方公里，東京為0.6萬人/平方公里。專家指出，從國際上看，在經濟發達、人口密集的地區，房租必然高企。

　　21世紀不動產分析師張磊表示，房租上漲，白領越搬越遠，五環外儼然已成為北京租賃主戰場，年輕白領們租房共同看重的幾點分別是：交通便利、價格便宜、有商場超市。

　　盤活租賃房源應是調控的重要方向

　　張磊說，根據歷年租賃市場情況，7月、8月、9月是租賃市場旺季，價格有進一步上漲的可能。而“最難就業季”遭遇“房租上漲季”，又碰上“5平方米”的新規，不少畢業生和北漂擔心，房租有可能再度上揚。

　　不過，偉業我愛我家市場研究中心分析師則指出，對群租的清理整頓短期內不會推動北京市房租的上漲。雖然政策落地會催生出更多的租賃需求，但在整個租賃市場之中，住宅樓群租主要集中于交通便利的區域和一些保障房區域，比重很小，短期內難以影響到整個租賃市場。

　　楊紅旭認為，“長期來看，房租應與CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必須低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的關鍵在于增加供應，除了應加大公租房、廉租房的建設與供應規模，還應該鼓勵城中村及近郊村集體、村民，在符合規劃的前提下建設出租房，部分擁有空置土地或閑置房屋的企事業單位在符合規劃的前提下新建或改建租賃房。

　　偉業我愛我家市場研究中心分析師表示，盤活租賃房源可能是未來租賃市場調控的重要方向。當前租賃市場的秩序、價格問題歸根結底還是實際租賃市場房源不足，通過相應的政策引導，讓空置住房、閑置物業有序進入租賃市場，或將成為未租賃市場調控的關鍵。

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　　“通過征房產稅逼出大投資客手中的空置房(比如出租可減稅)也可以增加供應。”楊紅旭說，“當前我國住房租賃市場，基本上處于散亂、自發、原始的運行狀態。交易雙方只受合同法約束，房東處于相對強勢一方，合同不到期便收回使用權、驅趕房客的現象時有發生。而歐美很多國家是禁止這種行為的，即便是房東愿意付違約金，也不能提前驅趕房客。另外，部分歐洲國家，歷史上曾嚴格控制房租漲幅，近幾年雖有所放松，但仍在一定程度上監控房租變化，并指導市場主體。”