摘要：樓市調(diào)控將走向一個新的階段，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，而一整套長效調(diào)控機制則將逐步替代近幾年不定時加碼或放松的行政調(diào)控。

　　今年樓市“金九銀十”成色十足，經(jīng)歷幾個月的調(diào)控空窗期后，國家和地方層面也開始傳遞出新的思路，側(cè)重供給和強調(diào)市場化手段已經(jīng)漸成共識。

　　11月1日，中指院發(fā)布報告顯示，10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，為2012年6月以來連續(xù)第17個月上漲。

　　同比來看，10月百城房價亦上漲了10.69%，漲幅比9月擴大了1.21個百分點。由于房價漲幅過快的城市多集中在北上廣深等一線城市，在北京出臺“自住型商品房”政策后，深圳也隨之推出“深八條”。

　　而目前中央政府更加側(cè)重強調(diào)市場化調(diào)控和加強供應(yīng)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，要想緩解房價上漲，政府工作重點應(yīng)該是加大保障房的建設(shè)力度，以及減少或避免行政手段干預(yù)市場價格等行為。

　　百城房價同比上漲超10%

　　盤點樓市時，成交量和房價是兩大衡量因素，從此角度出發(fā)，“銀十”成色十足。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年10月，全國樓市在12年市場復(fù)蘇的情況下繼續(xù)升溫，典型的54城市總成交量達到了27.7萬套，環(huán)比上漲幅度達到了5.5%，這一成交量也創(chuàng)造了年內(nèi)除3月以外的第二高點。

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜說，10月100個城市住宅平均價格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴大，但房價上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房價漲幅較快的仍是少數(shù)熱點城市。

　　根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，比上月擴大0.23個百分點。

　　具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預(yù)期已產(chǎn)生影響，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶(主城區(qū))、廣州漲幅在1%~1.5%。

　　黃瑜表示，“金九”之后，多數(shù)城市繼續(xù)加大推盤，促進成交高位運行。部分房企在前三季度業(yè)績上漲后開始追求更大利潤空間，推出精裝、樓王項目等高價房源，中高端樓盤入市量加大帶動房價結(jié)構(gòu)性上漲。

　　今年只剩下兩個月，外界對各地同比房價漲幅的關(guān)注度也不斷升溫，這直接與地方政府能否完成今年房價調(diào)控任務(wù)掛鉤。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年10月，百城住宅價格同比2012年10月上漲10.69%，連續(xù)第11個月上漲且漲幅比上月擴大1.21個百分點。93個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數(shù)較上月增加3個。其中，北京、廣州、深圳等9個城市漲幅介于20%~30%。

　　這也基本宣告這9個城市完成目標(biāo)無望。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這15個城市完成年度調(diào)控任務(wù)已經(jīng)基本無望。還有24個城市漲幅在8%~10%。這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大。

　　各地調(diào)控現(xiàn)差異化

　　面對“國五條”出臺幾個月后，房價不斷上漲的現(xiàn)狀，熱點城市地方政府已經(jīng)率先根據(jù)自己地區(qū)內(nèi)實際推出調(diào)控政策。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，過去調(diào)控更側(cè)重于統(tǒng)一的全國性政策，但在區(qū)域間樓市的分化下，未來調(diào)控會轉(zhuǎn)而以地方性的、分散性政策為主。

　　比較典型的是，近期深圳市和北京市先后出臺“深八條”和“京七條”，兩個政策雖然目的都為平抑房價，但側(cè)重點各有不同。

　　深圳的調(diào)控措施是以加碼為主，自2013年11月6日起，當(dāng)?shù)囟��?a href="http://www.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">房貸首付款比例執(zhí)行不得低于70%，而北京則在全國首推自住型商品房，通過增加供應(yīng)的方式穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　胡景暉表示，銷售均價比同時段同品質(zhì)商品住房低30%左右的規(guī)定，這將會引導(dǎo)首次置業(yè)人群等待此類低價樓盤入市，短期內(nèi)能緩解當(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力，降低目前北京樓市價格上漲的預(yù)期。

　　另外，此前南京也出臺政策，明確國企退出商品房開發(fā)領(lǐng)域時間表，而鄭州則進一步收緊限購政策。“這樣以地方政府為主體的調(diào)控或成為未來樓市政策的主要形式。”顧云昌說。

　　長效機制成業(yè)內(nèi)共識

　　十八屆三中全會之后，樓市調(diào)控將走向一個新的階段，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，而一整套長效調(diào)控機制則將逐步替代近幾年不定時加碼或放松的行政調(diào)控。

　　中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)首次聚焦住房領(lǐng)域，國家主席習(xí)近平強調(diào)加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，未來方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　黃瑜表示，新型城鎮(zhèn)化、土地制度、房產(chǎn)稅等長效機制建設(shè)將取得突破，中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境將逐步發(fā)生變化。

　　黃瑜說，隨著多層次住房供應(yīng)體系的逐步建立，供需結(jié)構(gòu)更趨合理，市場運行將回歸理性，過去多年需求波動大、房價漲幅高的市場格局有望改善，部分城市房價過快上漲的局面將得到抑制。

　　而一位接近住建部的人士也說，市場化調(diào)控已經(jīng)被高層多次提及，這些手段副作用小，能有效避免房價和房地產(chǎn)市場大起大落的現(xiàn)象，多層次住房供應(yīng)體系無疑也透露出未來國家房地產(chǎn)政策將側(cè)重于加強與供應(yīng)有關(guān)的管理與分配等。

　　據(jù)悉，住建部也已經(jīng)初步考慮制定進一步提升住房保障覆蓋面的系列政策的可能性，這些政策可能包括“降低收入準入門檻”“淡化戶籍準入標(biāo)準”等。在住房保障覆蓋面擴大成為可能后，行政手段對房地產(chǎn)市場的干預(yù)將逐步退出。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，自2011年中央經(jīng)濟工作會議提出后，高層反復(fù)強調(diào)當(dāng)前政府將工作重心放在保障房，而“十三五”、“十四五”必將漸漸轉(zhuǎn)向商品房。

　　此外，國家對避免投資、投機性購房的決心絕不會改變，而房產(chǎn)稅試點的鋪開及最終普及也只是時間問題。