摘要：近日，從知情人士處獲悉，國(guó)土資源部正在研究出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來(lái)或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類(lèi)別，分類(lèi)整理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　存量小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)或有制可尋

　　近日，從知情人士處獲悉，國(guó)土資源部正在研究出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，未來(lái)或?qū)⒏鶕?jù)出租和出售等性質(zhì)類(lèi)別，分類(lèi)整理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　隨后，分別從國(guó)土資源部和北京市國(guó)土資源局得到證實(shí)，國(guó)土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專(zhuān)項(xiàng)研究小組，希望能盡快推出管理辦法。目前的主要思路是，針對(duì)新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目;而對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類(lèi)整理，區(qū)分出租和出售等類(lèi)型出臺(tái)相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。

　　此前針對(duì)在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的清理工作已率先在北京展開(kāi)，并針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的存量情況進(jìn)行了摸底排查。目前該項(xiàng)摸底已擴(kuò)展至全國(guó)，河北、海南、山西等地已就此出臺(tái)了相關(guān)政策，將陸續(xù)開(kāi)展清理排查工作。

　　“摸清在建、在售、已售小產(chǎn)權(quán)房的總體情況與數(shù)量，對(duì)制定小產(chǎn)權(quán)房管理方案意義重大，目前編制小產(chǎn)權(quán)房的管理辦法已提上日程，但具體方案出臺(tái)時(shí)間還有待進(jìn)一步確定。”上述知情人士表示。

　　增量房嚴(yán)格清理

　　11月22日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房的通知，讓此前的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”傳聞戛然而止，也表明了中央部委對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的整治決心。

　　“小產(chǎn)權(quán)房治理要區(qū)分類(lèi)別。”國(guó)土資源部相關(guān)人士表示，在嚴(yán)格清理增量小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，也要處理好存量小產(chǎn)權(quán)房，要對(duì)癥下藥實(shí)行綜合治理。

　　目前，對(duì)于增量小產(chǎn)權(quán)房的清理已在北京展開(kāi)。而一直以來(lái)北京市的清理動(dòng)作和管理方法，都在全國(guó)產(chǎn)生示范效應(yīng)。

　　從2012年起，國(guó)家就把北京、上海列為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房清理的試點(diǎn)城市。其中北京昌平、通州兩地更是重中之重。自試點(diǎn)以來(lái)，北京對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理就開(kāi)始加大力度，從以往的喊話，到現(xiàn)在落實(shí)各種清理處罰。

　　自2012年到2013年11月底，北京市國(guó)土資源局已先后5次公布小產(chǎn)權(quán)房和變相小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，共計(jì)108個(gè)，主要集中在昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)和通州區(qū)，其中昌平區(qū)數(shù)量最多，占四成左右。這108個(gè)中包括85個(gè)小產(chǎn)權(quán)房和23個(gè)變相小產(chǎn)權(quán)房，其中變相小產(chǎn)權(quán)房多以“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等各類(lèi)名稱(chēng)出現(xiàn)。

　　北京市國(guó)土資源局相關(guān)工作人員透露，從今年上半年起，國(guó)土資源部小產(chǎn)權(quán)房的例行督查組就駐扎在昌平區(qū)，“到現(xiàn)在為止都還沒(méi)走”，給昌平區(qū)提了三四百條整改意見(jiàn)，要求逐項(xiàng)解決。

　　存量房分類(lèi)處理

　　增量小產(chǎn)權(quán)房還在艱難的清理中，存量小產(chǎn)權(quán)房該如何處理隨之成為必須直面的重點(diǎn)問(wèn)題。

　　“對(duì)于屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出臺(tái)針對(duì)已建已售存量小產(chǎn)權(quán)房的政策，那么，此次兩部委的‘嚴(yán)打’極可能會(huì)重蹈以往覆轍。”業(yè)內(nèi)人士楊國(guó)英表示。

　　“區(qū)分出租和出售等類(lèi)型進(jìn)行存量小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一處理是目前研究小組的重點(diǎn)研究方向。”上述知情人士表示。

　　目前解決存量小產(chǎn)權(quán)房的辦法，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家們的觀點(diǎn)普遍有兩種，一是經(jīng)過(guò)合法程序，將其納入住房社會(huì)保障體系中;二是某些符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，可通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)來(lái)得到確權(quán)。

　　“區(qū)分出租和出售類(lèi)型小產(chǎn)權(quán)房正好可以對(duì)照這兩種觀點(diǎn)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，目前來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性不大，但是中央部委正在研究辦法，不排除以后轉(zhuǎn)正的可能，但要區(qū)分解決。“出租類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房可以納入到保障房的公租房和廉租房體系，出售類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房其中符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用用途的項(xiàng)目，可以通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金和稅費(fèi)來(lái)得到確權(quán)，但是大部分不合規(guī)的項(xiàng)目還是不能得到解決。”

　　“解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，任何極端一刀切的解決辦法都是危險(xiǎn)的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，不僅會(huì)激化矛盾，也是一種極大的資源浪費(fèi)。因此在政策上要加以區(qū)分，用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)提出對(duì)策，解決問(wèn)題。”趙秀池表示。

　　“目前具體的制度出臺(tái)還需要一定的時(shí)間，但符合規(guī)劃和用途管制這兩個(gè)前提不會(huì)變。”上述知情人士表示。

　　全國(guó)摸底清查

　　作為方案出臺(tái)的技術(shù)支撐，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房摸底排查也開(kāi)始展開(kāi)。近日，住建部對(duì)外表示，已聯(lián)合國(guó)土資源部開(kāi)始著手摸底全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的存量情況，并正在籌劃相關(guān)的檢查和執(zhí)法督察工作。在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保持“嚴(yán)打”態(tài)度的基礎(chǔ)上，兩部委已經(jīng)基本達(dá)成一致，對(duì)于占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，原則上將一律拆除。

　　日前，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)了《海南省清理整頓違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，將對(duì)全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清理整頓，于明年1月31日前將有關(guān)摸底排查情況及處置意見(jiàn)上報(bào)。山西省太原市也于此前相繼出臺(tái)了《關(guān)于嚴(yán)厲查處違法用地違法建設(shè)的緊急通告》和《關(guān)于印發(fā)違法建設(shè)查處規(guī)定的通知》，并于近日通報(bào)。

　　查處清理工作并非一帆風(fēng)順。作為執(zhí)法者，北京市國(guó)土資源局昌平分局副局長(zhǎng)李躍紅表示，清理小產(chǎn)權(quán)房的工作還存在三方面難點(diǎn)：

　　首先，《土地管理法》等法律法規(guī)并未賦予國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)非法占用土地上的建筑物強(qiáng)制拆除的權(quán)力，國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)于需要強(qiáng)制拆除的違法建設(shè)必須移交具有強(qiáng)制拆除權(quán)力的單位進(jìn)行拆除;其次，國(guó)土資源行政主管部門(mén)以及對(duì)小產(chǎn)權(quán)房負(fù)有查處、監(jiān)管職責(zé)的機(jī)關(guān)，因受現(xiàn)行法律的制約，對(duì)違法建房人、賣(mài)房人、買(mǎi)房人、土地所有權(quán)人、阻礙執(zhí)法的相關(guān)利益人等沒(méi)有采取強(qiáng)制措施等能起威懾作用的權(quán)力，致使小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷(xiāo)售等行為不能得到快速、全面、徹底的禁止;再次，由于小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人數(shù)眾多，情況復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房的清理整治一方面是要落實(shí)法律法規(guī)的各項(xiàng)要求，另一方面要維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定大局。

　　“希望國(guó)家能多宣傳購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)及承擔(dān)的相關(guān)法律責(zé)任，使廣大購(gòu)房者深刻認(rèn)識(shí)到小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)，共同抵制小產(chǎn)權(quán)房，積極配合執(zhí)法者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的清理整治工作。”李躍紅表示。