眾多房企上半年加速跑量 全年銷量預期下滑
發(fā)布時間：2014-02-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：從近期房企公布的1月銷售數(shù)據(jù)來看，眾多房企1月銷售業(yè)績逆市“飄紅”。事實上，與飄紅業(yè)績略為相悖的是，2014年的房地產(chǎn)市場難現(xiàn)去年的輝煌，幾乎已成為業(yè)界公認。穆迪投資者研究報告中甚至指出，房企的銷售增長在去年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，并預計今年的合約銷售漲幅將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。提前快跑，多元經(jīng)營，成為今年房企應對未來變局的主要策略。
上半年成跑量窗口期
“大概從3月初開始，我們會有一些比較大的放量，包括純新盤和幾個老項目后期，不會拖到下半年”，
北京某民營房企負責人近日表示。在他看來，“走提前量”是今年的主要策略。
跟去年
樓盤放量主要集中在下半年相比，上半年加速樓盤入市，是今年不少房企的主張。“我們會按既有的運營節(jié)奏來推盤，上下半年會比較均衡，不會把重點放在下半年。”旭輝集團股份有限公司董事長林中近日公開表示。世茂集團董事局副主席許世壇近日也表示，2014年世茂會把銷售和利潤在考核體系中的權重適當降低一點，還將加大另外兩個指標的權重，一是現(xiàn)金流，二是項目質(zhì)量，且世茂會在上半年補充約200億元貨值的可售房源。
多位機構分析師認為，對于房企尤其是高周轉房企而言，今年要面對的是大量新增供應扎堆入市，以及資金面收緊力度有增無減的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量銷售或將成為房企2014年最安全的銷售策略。
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，在春節(jié)后短短10天時間內(nèi)，北京
樓市已經(jīng)累計有6個項目
開盤，直追元月7個項目的全月開盤量。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從經(jīng)驗來看，歷次
調(diào)控政策的執(zhí)行時效性周期為4-6個月，預計2013年11月前后階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時效性角度來講，短期內(nèi)的變化將導致市場放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為需求集中放量“窗口期”，從第二季度開始樓市“馬上 就好”。
全年銷量預期下滑
春節(jié)后，北京市場
購房需求的持續(xù)強勁以及住建委對預售證管制一定程度的放寬，都給了房企積極推盤以較大的信心。不過，除此之外，業(yè)界對今年全年銷售普遍的下滑預期、對未來市場不確定性的擔憂，都是年初積極跑量的背后原因。
自2013年年底以來，受到
銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行
利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節(jié)過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數(shù)以上的銀行首套房仍維持在基準利率的水平，放款情況依舊比較緊張。
張宏偉認為，如果“錢荒”持續(xù)超過6個月以上，由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，
開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)
貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售。
在此背景下，提前跑量成為不少房企的選擇。一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到
土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機會。
在信貸收緊、利率上浮的背景下，2014年的
房地產(chǎn)市場難現(xiàn)去年的輝煌，幾乎成為業(yè)界公認。針對2014年的整體房地產(chǎn)市場，萬科集團董事會主席王石在接受媒體采訪用“非常不妙”來表達其對今年樓市的
觀點，并稱“我不改變我的觀點”。此外，一向看多樓市的華遠地產(chǎn)董事長任志強日前也“改口”表示，今年
房價漲幅將大幅度下滑，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”
多元經(jīng)營應對后市
據(jù)蘭德咨詢預測，當
全國商品房銷售面積達到17億平方米左右后，我國房地產(chǎn)市場將也增量市場（為主）轉為存量市場，這一時點預計在2018年前就要到來。
“留給企業(yè)的好時光不長了”。蘭德咨詢總裁宋延慶認為，如果在這一時點到來前，企業(yè)銷售額達不到100億元，不僅難以成為主流開發(fā)商，甚至被洗牌出局的可能性很大，預計到2018年，5年內(nèi)將有一半左右的企業(yè)出局。經(jīng)過長期對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的跟蹤和研究后，宋延慶認為，目前真實的房地產(chǎn)市場競爭格局遠比大家想象的，或者遠比“競爭越來越激烈，成本、售價、利潤壓力越來越大，出局的企業(yè)越來越多”這類顯性論斷要嚴重得多、殘酷得多。原來大家所預測的一系列“未來越來越”，其實已經(jīng)成為現(xiàn)實。
在此種趨勢下，房企本身也在尋求各種多元化轉型。近期，包括
恒大、世茂、越秀等企業(yè)，入股金融機構或與金融機構合作已有所體現(xiàn)，除此之外，包括萬科、綠地、招商等企業(yè)也新提出了諸如“小股操盤”模式在內(nèi)的額外盈利模式。
瑞銀研究報告預計，萬科可能自2014年探索新的盈利模式，即開始嘗試“小股操盤”的開發(fā)策略，降低新增項目的權益比例，試圖在分享項目利潤之外，通過項目運營取得額外收入。瑞銀認為，此舉有望為萬科獲得更高的資本回報率。
