摘要：十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。首次消息的刺激，“小產權房轉正”的猜測再度甚囂塵上。

    然而，不日之后，國土資源部和住建部就發出緊急通知，要“堅決遏制違法建設、銷售小產權房”。雖然眾多經濟學家反復為小產權房的“轉正”呼吁，但中央和各地方政府卻多次重申要繼續嚴厲打擊小產權房。小產權房的未來仍不明朗，恐將繼續維持目前的僵局。

    所謂小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村集體頒發（部分縣級政府也認可），亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類住房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局也不會給予備案。

    雖然對于小產權房數量，官方并沒有公布權威的統計數據，但全國工商聯調研數據顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。“十一五”期間小產權房竣工規模2.83億平方米，比“十五”時期增長17.8%。其中，北京、太原、成都、深圳小產權房占當地住宅市場份額均超過兩成，而房價僅為同地段商品房的25%~60%。

    小產權房存在多個“違法違規”之處，但最主要體現在以下兩個方面：一是違反了我國土地的“二元所有制”。1998年修訂后的《土地管理法》規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”

    雖然建設用地在必須使用國有土地之外，尚有一個小小的“例外”：允許鄉鎮企業、本集體內部建設住宅等可以使用農村集體土地。但是如果這樣修建的住宅，向外來人口和城市居民出售，則又顯然違反了這一“例外”的初衷。因此，國家三令五申，禁止城市居民購買農村集體土地建設住宅或直接購買農民自建的住宅。

    二是違反了國家有關土地用途管制和規劃管理。實際上，即便是在國有土地上，如果未經政府批準，而私自建設的住宅，也得不到政府頒發的產權證書，從而淪落為小產權房。深圳市大量存在的“城中村”就是這一情況的典型。原深圳特區關內土地早已全部收歸國有，但原住村民在這種國有土地上仍建造了大量住宅，現在也一直被公認為小產權房。

    政府對小產權房的態度一直都很明確，就是認為其屬于非法違規建筑，不準予確權、登記頒證。但在學界，關于小產權房是否能夠“轉正”，則呈現兩極分化的觀點。從破除政府對建設用地一級市場的壟斷角度出發，相當部分的學者希望小產權房能夠有條件甚至無條件轉正。然而，突破地方政府對土地的壟斷，將嚴重影響地方政府的土地出讓金收入，因此遭到了地方政府的堅決抵制。

    即便可以補征相關土地稅費，彌補地方政府的“損失”，地方政府也難以容忍小產權房的轉正。因為小產權房同時也突破了政府的土地用途管制，屬于違章建筑。如果承認既有事實，允許現有的小產權房轉正，必然嚴重損害政府嚴格執法的“信譽”，使得未來基于“法不責眾”的預期，出現更多的小產權房。杜絕居民預期的動態不一致的方法就是樹立嚴格執法的形象。

    然而，貿然強制拆除小產權房也不可能實行。目前，各地小產權房規模已經很大，呈“尾大不掉”之勢。并且，小產權房的建造一般并不是農民個人零星行為，而是由鄉村干部等操刀的集體大規模行動。如果強拆，勢必引起小產權房所有者的不滿，甚至可能會造成對抗性的群體事件，影響社會穩定。此外，由于處于城鄉接合部，價格低廉，因此小產權房的住客主要是農民工和其他外來務工人員，如果拆除，這些人就會失去住所，這也會影響社會穩定。維穩思維嚴重的地方政府投鼠忌器，必然默認小產權房的繼續存在。

    因此，雖然小產權房是國家土地“二元所有制”和土地管理和建設規劃制度的嚴重挑釁，但由于政府一貫的“擱置爭議”的做派，因此未來最大的可能性仍是既不可能允許小產權房轉正，也不可能大規模地強拆，只好繼續僵持下去。