專家獨到見解:三個核心問題決定區域經濟發展
發布時間：2014-03-18 來源：0352房網 編輯：小墨
摘要：什么是房地產？我們下個定義，凡是經過招拍掛拿到的土地都是房地產，凡是沒有經過招拍掛拿到的土地都不是房地產，鎮以上的土地都必須進行招拍掛，鎮域以上的區域面積規劃的城區土地都必須進行出讓，都屬于房地產范疇。
什么是房地產？我們下個定義，凡是經過招拍掛拿到的土地都是房地產，凡是沒有經過招拍掛拿到的土地都不是房地產，鎮以上的土地都必須進行招拍掛，鎮域以上的區域面積規劃的城區土地都必須進行出讓，都屬于房地產范疇。
分析完這些要素以后我們可以看到這樣一個結論或者這樣一個畫面，買了房子的人就綁定了
開發商，開發商綁定了政府，政府綁定了農民，農民出局了，然后土地增值了，增值以后傳導到改革開放以后的改革成果，傳導到
買房子的人手里。買房子的人占了沒有買房子的光——— 還是要買房子，結論就是這個。只有買房子才有可能分享到改革開放以來最重要的幾個成果，那就是土地紅利的分享。
這種游戲的背后就是土地，也是房地產的根源，就是說是人民創造了土地價值，是
城市擴張、經濟繁榮、科技進步。所以孫中山先生曾經說要“平均地權，漲價歸公”，土地增值這一部分不能歸開發商或者歸政府，是人民創造的，可是人民沒有拿到，因為我們的土地
政策，游戲規則是40年、50年、70年，政府拿過來收
土地出讓金一收就收70年的。而開發商他也很冤，因為我買到了土地增值就應該我受益，我再給你交點稅。實際房子是貶值的，為什么呢？因為它有壽命。土地是一定增值的，房子是要折舊的，房子怎么會漲呢？因為地漲了，所以房子漲了，形成這樣一個結論。
我們就能夠得出這樣一個結果，房價漲是因為地價漲，而地價是壟斷的，因為政府是土地的擁有者，因為我們的土地是全民所有，代表全民的是政府，這是《土地法》的規定，這樣就形成了我們個人是沒法買賣的，而我們開發方式又是單一的，就是只有通過開發商開發才能夠作為
商品房，單一的開發模式、壟斷的土地交易方式和土地單一的資源結構。
土地制度改革必須要農民獲益
即使如此我們還要再想，它就是再壟斷也不至于房價只漲不跌、地價只漲不跌。怎么會出現這樣的問題？我們意識到剛需派極其有
市場，就拿
北京而言，我非常反對剛需的說法，這是一個偽命題。首套自住才是剛需，就是我必須自住的、我是首套的這是屬于剛需，否則都不屬于剛需。實際北京主要以
投資為主。
從這一套分析出來，我們會得出另外一個結論，我們國家沒有更好投資的安全產品，投資房地產是一個非常重要的投資，而且是低風險的投資產品，所以這是高房價的原因。
另外一個還有容積率。地方政府辦了一件事，什么事？把土地和規劃賣給你，就是捆綁，你買鞋的時候帶個襪子，現在你買地可以，我不是裸地，我賣給你是帶規劃的，而這個規劃是按樓面價賣給你，因為政府承擔的是一級土地開發，這樣政府參與了市場，但政府又不是一個公司，我參與了市場我得保證我不虧，不虧的唯一辦法就是我把我的容積率規劃權，他給你規劃了以后放到每一塊土地里，每一平方米中攤薄，攤高增加容積率這樣賣出去，換言之，它把權力嫁接進去了。意思就是我們的土地是相對壟斷的，我們的核心土地不是私有化的，我們賣地的時候又把規劃賣進去了，綁著賣，就賣成了中國的土地只漲不跌，政府參與了市場，永遠不承擔虧損的責任。
解決的方向是我們的土地制度改革、戶籍制度改革都必須得是以保護農民利益為前提，改革設計的初衷和出發點、落腳點必須要農民獲益，而不是變成地方政府和開發商的盛宴，這才是我們改革的目標。
當前的游戲規則亟待改革
我們梳理一下房地產的本質是土地，而土地增值的本質，只漲不跌的本質是來自于規劃跟土地綁定出售，造成中國房價只漲不跌，而土地又占了房地產開發的大部分投資結構，換言之，房價漲是因為地價造成的，再加上單一的、不安全的投資環境，買房又是一種保值增值的方式，特別是在今天通脹的情況下。
四萬億不行，咱們再來2.0版四萬億、3.0版四萬億，我就不相信經濟起不來，你想你玩了命地往里面注水，玩了命地釋放流動性，經濟能不活躍嗎？錢太多了。在這個情況下也推高了房價，所以在通脹的時代，如果你不買房子，黃金都貶值，不買房子買什么？懂經濟的感覺到我沒有辦法，我還是買房子安全。
最近西方外資的投行都認為中國進入了金融危機，“崩盤論”、“泡沫論”四起，怎么能夠解決？我們的經濟很復雜，就像我們不是完全市場化地位，我們用另外一個語言。因此，可能西方的經濟學家低估了中國抵抗風險的能力。
但同時我認為我們一定要明白，我們在金融戰線上所造成的損失很多時候是看不到的，我們看到的是房價跌了和漲了，老百姓看到的是直觀的，在直觀的背后呢，像金融市場你看不到，金融的泡沫和風險非要談的話比房地產泡沫要大多了，而金融界出的問題，像股市出的問題要遠遠大于房地產業，沒見它崩盤。為什么？我相信你們都懂的。
