專家獨到見解:三個核心問題決定區域經濟發展
發布時間：2014-03-18 來源：0352房網 編輯：小墨
解決這些問題很難，它是個體制問題，我們的金融界如此，
房地產如此，這兩塊咱們先放這兒，因為我剛才談了兩個核心，我們房地產問題的核心是
土地增值而沒有讓我們的市民享受，是讓
開發商和地方政府拿走的，特別是開發商，而他們一不留意又再把它放到資本
市場上去。
這就是我們的游戲規則。不改革我們房地產的游戲規則，房地產界不改革、制度不改革，
地價、
房價都必漲，特別是一二線
城市。三四線城市咱們就談區域經濟開發，存在不同的情況。一二線城市的房價你想讓它降不現實，太不現實了，在
北京買房是買北京的房子嗎？它買的是北京的公共資源，買的是首都教育，上百個三甲醫院、一流的學府。它是公共產品太優越了，造成這樣的狀況。
我認為改革房地產的體制得往房地產的基礎
政策改革，不改革我們仍然就是這個樣，只是輕重而已。人口紅利、貨幣政策、土地政策決定了今天區域經濟開發和中國經濟大盤所存在的問題，這是核心。房地產的核心是土地政策，金融這一塊核心是貨幣政策，區域經濟開發的核心是我們考核干部的標準，就是GDP。
“開而不發”背后是G D P考核驅動
從南巡講話之后的1993-2003年這10年最核心的熱是什么熱？是開發區熱。我們國家批準的開發區，被政府承認的開發區形成的經濟總量不完全統計數字應該在25%以上，這個數字占GD P總量是非常可以的，對經濟發展做出了不可磨滅的貢獻。
問題在于我們在區域經濟開發中都要上注水這種手段。它的利益點就是GDP總量，這個沒有錯；崇拜GDP總量也沒有錯，工業總產值。哪一個領導都希望經濟發展，有什么錯？問題是運營質量不好，我來一個市長往東發展，再來一個市長我往西發展，南北都發展完了，我不愿意干了，但是一定要做出一些大家看得見摸得著的東西，只有土地。
我們的政府如果過分地參與市場，進行區域經濟開發，肯定有好處，但是會有一定的民心損失。為什么我們為了高速的成長，非要主導市場？我們不僅主導了
房地產市場，我們要主導區域經濟開發的功能。據不完全統計，我們在“十二五”還要再建114個以上的開發區，我們的很多城市都繼續造城，債臺高筑，向帶有影子
銀行的金融機構借款，然后進行區域經濟開發。這方面的教訓是不倫不類的北京CBD中央商務區。
很多三線城市、四線城市也在打造CBD，也繼續開疆拓土，讓我們的開發區開而不發，讓我們的高新區無科技也在所不惜、勇往直前。他要的是工農業生產值經濟總量，只要我能夠帶來款，能夠開發就可以了，因為考核干部的標準就是這個，至于運營質量我不管，至于說我之后洪水滔天那交給下一任，與我沒多大關系。難道怨地方干部嗎？也不能怨，我們要重新評估GDP考核干部的標準。資源閑置導致創業環境惡化而我們中國還有一大發明，那就是中國的第五大發明，它的特點就是毛坯房，我們發明了這個地球上最大的毛坯房集散地，而且我們正有第六大發明那就是鬼城。都是過度開發、透支社會資源，造成極大的沉沒成本。
在我們國家有兩種鬼城，一種鬼城是建了都賣不出去，比如像鄂爾多斯那樣。另外一種鬼城是建好了賣出去了但入住率很低，就像山東乳山，它賣出去了85%以上，入住率不到10%，最多也沒超過15%。政府說我們把地賣給開發商，開發商把地賣給業主，可是業主沒有用，把沉淀資金全部放這兒了，鋼筋水泥是不能再造的，沒法再創社會價值。
區域經濟開發中有大量的資產閑置，不完全統計約40萬億，這樣一個規模40萬億，大量的沉沒成本，就是沒有發揮效力的，我們改革開放的成果才有多少？我們為什么這樣浪費？我們能不能卸下“干部出數字，數字出干部”的方式，我們把有效的地方財政用于區域經濟中最有效的地方，至少是有效的，而不是讓它沉淀和浪費。
現在我們直接拿著“十一五”、“十二五”地方的
規劃代替產業規劃進行城市規劃，然后切成小豆腐塊賣給開發商，開發商建了樓，中國人極強的變成城市人的感覺，小城市人變成大城市人的那種感覺，然后就買你的房子，買了以后有的有活干，大部分都沒有活干。北漂族現在生存不了都變成了“蟻族”，相當一批離開了，你再也不會看到像《中國合伙人》這種創業的故事，你讓他不敢去創業，不敢去奮斗，就因為他一旦離開這個單位，沒有工資，他就沒辦法去按揭，都打造成房奴，把青年創新的一代變成了房奴，把有效資金沉淀，使我們的產業全面萎縮，新產業沒起來，老產業又玩完了。
讓中小微企業“活”起來
我們的制造業面臨全球最高昂的
融資成本，地下錢莊活著，中小微企業還能茍延殘喘。如果我們的地下錢莊全部關了，影子銀行全部被打掉了，那我們的中小企業連茍延殘喘的機會都沒了，這就是我們的金融環境，這是制造業面臨的金融環境。
第二面臨著最高昂的土地成本，因為工業用地可以房地產化，我們在地方區域經濟管理中先進行規劃搞園區，園區搞不了了，工廠搞不了了，然后給你“變性”再搞成房子，都是這個路子，工業用地按人民幣計算，美國是28元左右一平方米，而我們是126元，你的地有這么貴嗎？他面臨著全球最高昂的稅收成本、土地成本。
所以我們的中小微企業倒下45%不足為奇，而且會繼續倒下，你會發現干中小企業創業的人會越來越少，我們國考大軍是越來越多，因為他們都是沖著“為人民服務”去的，這就是我們的激勵方式。在這種情況下，微小企業面臨著更多你無法去判斷的稅費等問題。
我們的就業有這么大的壓力，你總得給年輕人一些創業的機會吧。沒有，你只有一個機會，啃老。在這個情況下，你就看一看我們的中小企業生存環境都能得出個結論，我們改革的環境得變化了。包括我們區域經濟
建設的目的是什么？要打造區域產業，讓它到國際上有競爭力。所以我們必須得改變，那就是用改革去改變，只有改變我們才能少出鬼城。如果大量的還仍然執行原有的開發模式，
投資型拉動模式那就是高能耗、加大投資、開疆拓土，而這種模式下鬼城會一個接一個出。
