摘要：3月31日，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)恒大地產(chǎn)在香港發(fā)布2013年財(cái)報(bào)。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其總資產(chǎn)規(guī)模仍是在香港上市的內(nèi)地房企中穩(wěn)居第一，居非國(guó)有房企前三甲。

    截至3月30日，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報(bào)，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個(gè)百分點(diǎn)；41家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地、而在港上市的房企公布2013年業(yè)績(jī)，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個(gè)百分點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已結(jié)束，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企發(fā)展分化也將更為明顯。

恒大薄利多銷贏得市場(chǎng)

    恒大31日發(fā)布的年報(bào)顯示，2013年恒大各項(xiàng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)顯著。憑借薄利多銷的“民生地產(chǎn)”牌，恒大去年的營(yíng)業(yè)收入、在建面積、竣工面積、項(xiàng)目布局、現(xiàn)金余額、品牌價(jià)值等八項(xiàng)指標(biāo)均拿下業(yè)內(nèi)第一。

    年報(bào)中，恒大全年錄得營(yíng)業(yè)收入936.7億元，同比增長(zhǎng)43.5%；公司總資產(chǎn)達(dá)到3481.5億元，同比增長(zhǎng)45.7%，兩項(xiàng)核心指標(biāo)都位列香港上市的內(nèi)地房企第一。同時(shí)，恒大的現(xiàn)金余額同比增113%至536.5億元，可動(dòng)用資金1020.4億元，亦位列行業(yè)第一，達(dá)上市以來(lái)最高水平

    據(jù)介紹，恒大在2013年銷售額成功突破千億達(dá)到1004億元，同比增長(zhǎng)8.8%，全年目標(biāo)完成率100.4%。自2009年上市至今連續(xù)五年提前超額完成年度目標(biāo)，僅用三年就實(shí)現(xiàn)銷售翻番。全年銷售面積1489.4萬(wàn)平方米，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

    恒大的報(bào)表顯示，其全年凈利潤(rùn)137.1億元，同比增49.3%；核心利潤(rùn)103.1億元，同比增66.3%，增幅同樣位居全國(guó)第一。但細(xì)究其報(bào)表數(shù)字，恒大去年的銷售毛利率僅29.5%左右，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率11%，遠(yuǎn)低于A股和香港上市房企15%的平均凈利潤(rùn)率，也是國(guó)內(nèi)大型房企中核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率最低的企業(yè)。

    恒大方面稱，能夠以較低利潤(rùn)率獲得凈利潤(rùn)大幅增加，主要是薄利多銷的“民生地產(chǎn)”策略贏得市場(chǎng)。去年，恒大在建面積3948萬(wàn)平方米，竣工面積1938.2萬(wàn)平方米，均蟬聯(lián)全國(guó)第一；進(jìn)入147個(gè)城市，擁有291個(gè)項(xiàng)目，布局城市數(shù)量亦為業(yè)內(nèi)第一；2013年恒大新增項(xiàng)目66個(gè)，其中新增一二線城市項(xiàng)目34個(gè)，成功實(shí)現(xiàn)了在京滬廣深的項(xiàng)目布局。

    在利用大規(guī)模開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)以降低成本的基礎(chǔ)上，恒大強(qiáng)調(diào)快速建設(shè)和快速銷售的高周轉(zhuǎn)策略，每個(gè)項(xiàng)目都爭(zhēng)取在6-8個(gè)月開(kāi)盤(pán)，以滿足“剛需”的高性價(jià)比產(chǎn)品迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。恒大目前銷售的產(chǎn)品偏向首次置業(yè)者和自住需求，去年項(xiàng)目的自住比例超過(guò)80%，首次置業(yè)比例超過(guò)60%。

房企“暴利時(shí)代”結(jié)束

    據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月30日滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報(bào)，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個(gè)百分點(diǎn)；在已公布年報(bào)的76家房企中，42家上市房企利潤(rùn)率同比下滑，占比為55.26%。

    類似的情況也出現(xiàn)在香港股市的內(nèi)房股身上。在港上市內(nèi)地典型房企中，也已經(jīng)有41家公布了2013年業(yè)績(jī)，約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個(gè)百分點(diǎn)。

     “所謂暴利，其實(shí)已經(jīng)過(guò)去，只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)總值高。如果僅看利潤(rùn)率，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’，到2015年凈利率很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，從2010年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入盈利能力下降周期，行業(yè)平均利潤(rùn)率每年降幅都在1個(gè)百分點(diǎn)左右。“我們預(yù)計(jì)，2013年上市房企平均凈利率13%左右，全行業(yè)則為11%左右”。

    宋延慶分析，從多數(shù)房企歷年業(yè)績(jī)情況分析，通常房企規(guī)模越大，盈利能力越強(qiáng)。德勤報(bào)告顯示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企業(yè)為其股東帶來(lái)超過(guò)20%的回報(bào)，而這個(gè)比例在小型企業(yè)中只有1.7%。

     “房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)已經(jīng)走到了下半場(chǎng)，誰(shuí)能在這里面存活下來(lái)，發(fā)展得好，我不知道，包括萬(wàn)科在內(nèi)都沒(méi)有準(zhǔn)備好（撤退的）這張‘船票’。”萬(wàn)科掌門(mén)人郁亮曾如此分析房企的轉(zhuǎn)型。