摘要：3月下旬，國(guó)內(nèi)知名研究機(jī)構(gòu)申銀萬(wàn)國(guó)發(fā)布了一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果：通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)70個(gè)城市近9年住宅用地成交建筑面積和住宅銷售面積數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，該機(jī)構(gòu)判斷目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比為119%，從全國(guó)范圍來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市基本處于供需平衡狀態(tài)。但是，城市之間分化嚴(yán)重，在調(diào)查結(jié)果“供給嚴(yán)重過(guò)剩城市”名單上，太原與營(yíng)口、鄂爾多斯、張家界、連云港、烏蘭察市、黃石、西寧、濟(jì)南、武漢等10個(gè)城市榜上有名。

    眾所周知，供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)漲跌的根本原因，太原樓市供求關(guān)系決定著房?jī)r(jià)的走向。太原商品房供應(yīng)是否過(guò)剩？圍繞這一話題，有幾位業(yè)界人士做了分析判斷，為購(gòu)房者買(mǎi)房提供一些建議。

    A 一季度供應(yīng)仍顯緊俏

    山西世紀(jì)朗潤(rùn)策劃顧問(wèn)部副總監(jiān)侯銳

    2014年第一季度與去年第一季度相比，太原樓市供求數(shù)據(jù)呈現(xiàn)雙雙低落的局面。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年1—3月，太原新增可售商品住宅面積為45.43萬(wàn)平方米，成交面積為57.16萬(wàn)平方米；而今年1—3月，太原新增可售商品住宅面積為17.05萬(wàn)平方米，成交面積為32.69萬(wàn)平方米。

    與2013年同期相比，2014年第一季度剛需盤(pán)推盤(pán)量出現(xiàn)下滑，主要原因是知名房企所控制的主體市場(chǎng)供應(yīng)量偏少。目前，太原可售項(xiàng)目150個(gè)左右，其中40—50個(gè)項(xiàng)目為知名房企出品的大盤(pán)，占據(jù)了太原市供應(yīng)量的70%—80%，2014年一季度，除了富力城、富力桃園，這些大盤(pán)基本沒(méi)有太多新剛需房源入市，所以供應(yīng)量偏少；其余100多個(gè)項(xiàng)目占據(jù)了20%—30%的市場(chǎng)供應(yīng)量，但其中很大一部分樓盤(pán)因證件不齊導(dǎo)致售樓場(chǎng)所被查封，這部分項(xiàng)目普遍針對(duì)中低端、低端客戶群——純剛需首次置業(yè)客戶，所以兩個(gè)原因?qū)е鹿��?yīng)量縮水。

    而市場(chǎng)需求量也有縮減，原因在于每年春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)需求方都會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間“觀望期”，受房貸緊縮及少數(shù)城市降價(jià)現(xiàn)象影響，第一季度有很多購(gòu)房者延緩入市，他們盼望著太原房?jī)r(jià)能有所下降，而通常在一段時(shí)間觀望后，購(gòu)房者會(huì)陸續(xù)在二、三季度選擇成交。

    從上述數(shù)據(jù)看，2014年一季度市場(chǎng)供需比（供需比指的是供應(yīng)量和需求量之比，若比值小于1，表明市場(chǎng)供不應(yīng)求；比值大于1，表明市場(chǎng)供過(guò)于求）表明市場(chǎng)供應(yīng)不是嚴(yán)重過(guò)剩，而是稍顯緊俏。2013年1—3月，太原商品住宅市場(chǎng)供需比為0.79，2014年1—3月，供需比為0.52。由此可見(jiàn)，不論去年或今年，太原商品住宅市場(chǎng)均表現(xiàn)為供不應(yīng)求。

    B小戶型供應(yīng)緊俏

    富力地產(chǎn)太原公司公關(guān)部經(jīng)理謝海霞

    2014年一季度，富力桃園主推80平方米—100平方米戶型的小戶型房源，均價(jià)在5800元/平方米—6000元/平方米之間，一季度銷售額達(dá)10億元，受到市場(chǎng)的高度認(rèn)可，供應(yīng)也較為緊俏。

    小戶型產(chǎn)品符合年輕人的特點(diǎn)，有很多年輕人離開(kāi)自己的家鄉(xiāng)到太原生活，厭倦了租房的日子，多數(shù)會(huì)選擇一套小戶型。從市場(chǎng)來(lái)看，近期一些銷售較好的樓盤(pán)還是以自住型需求特別是首次置業(yè)需求為主，投資性需求暫時(shí)還未集體釋放。小戶型在價(jià)格上占有一定的優(yōu)惠，而精裝修的小戶型更省時(shí)、省力，買(mǎi)上家具就可以入住，年輕人更喜歡這類房子。

    小戶型房源主要針對(duì)首置剛需客戶，由于總價(jià)和相關(guān)費(fèi)用低，很多購(gòu)房者優(yōu)先考慮的中小戶型的房子過(guò)渡。在市區(qū)內(nèi)，新建或二手房源中，想買(mǎi)小面積的房子難度不小，新推盤(pán)的小戶型也幾乎是一售而空。從今年上市的這些小戶型產(chǎn)品來(lái)看，所處的區(qū)域并沒(méi)有集中在市中心，而是分布在發(fā)展相對(duì)成熟、市政基本配套設(shè)施完善、交通便利，并且有支撐其發(fā)展的消費(fèi)群體和市場(chǎng)環(huán)境的成熟區(qū)域。

    對(duì)于小戶型來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者較為看中地段、便利性。小戶型住宅除了滿足消費(fèi)者的基本居住要求，還要滿足業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的功能性和舒適性要求，因此小戶型公寓的戶型設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)師有著較高的要求。

    C 商品房供應(yīng)充足，但商品住房供應(yīng)量下降

    太原房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人

    太原商品房供應(yīng)充足，商品住房供應(yīng)量有所下降，新建商品住房的價(jià)位多集中在每平方米4000元/平方米—8000元/平方米的中低價(jià)位上，其中小戶型備受市民青睞。

    在2013年太原新建商品住房中4000元/平方米—8000元/平方米價(jià)位段的住房占到75.68%，其中每平方米5000元/平方米—6000元/平方米的中低價(jià)位住房占到兩成多。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年太原商品房上市面積1009.74萬(wàn)平方米，較上年同期增加36.99%，累計(jì)可售面積1588.36萬(wàn)平方米，較上年同期增加54.91%。其中商品住房上市面積291.06萬(wàn)平方米，較上年同期減少50.41%，累計(jì)可售面積605.61萬(wàn)平方米，較上年同期減少6.5%。商品房成交面積324.81萬(wàn)平方米，成交套數(shù)26909套，同比分別減少7.02%和8.99%。其中，商品住房成交面積274.59萬(wàn)平方米，成交套數(shù)23976套，同比分別減少13.21%和11.71%，這反映出太原商品房供應(yīng)充足，但商品住房供應(yīng)量有所下降。

    在太原新建商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積累計(jì)登記銷售中，90平方米到144平方米之間的住房占到了整個(gè)住房結(jié)構(gòu)的56.13%，小于90平方米住宅多為剛性需求購(gòu)買(mǎi)；90平方米到144平方米以改善型住宅為主；居住面積比較大，戶型比較寬松舒適，則受到一些高收入人群的喜愛(ài)。