一直以來，福州的寫字樓僅集中在五四路的幾棟樓，繁華的東街口商圈被舊房子所覆蓋，寫字樓市場不溫不火，更多的公司將辦公地點(diǎn)選在了住宅區(qū)。以后，這種情況將有所改變。

　　記者了解到，隨著海西國策的深入、大福州版圖的擴(kuò)張，5·18期間將有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目動(dòng)工。另外，福州市政府出臺(tái)新規(guī)嚴(yán)禁“宅改商”，將督促企業(yè)走出住宅區(qū)，規(guī)范寫字樓的發(fā)展，從此福州寫字樓將邁入“春天里”。

　　政策利好

　　5·18：多個(gè)寫字樓動(dòng)建正逢一年一度的海峽兩岸經(jīng)貿(mào)交易會(huì)，目前福州市5·18前開、竣工項(xiàng)目總體進(jìn)展順利，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總投資1433.93億元的156個(gè)項(xiàng)目將如期開、竣工。記者了解到，其中不乏寫字樓項(xiàng)目，它們多集中在閩江北岸，其中有海西金融大廈、建行大樓、百聯(lián)大廈、恒豐大廈、蘇寧廣場等項(xiàng)目。據(jù)悉，這些項(xiàng)目都將如期動(dòng)工建設(shè)。

　　記者從市場上了解到的情況看，今年上半年，寫字樓動(dòng)建或公開的項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，其中以福州金融街項(xiàng)目居多，其代表有申發(fā)大廈、宇洋中央金座、升龍大廈等。閩江北岸CBD區(qū)域，還有融僑集團(tuán)、升龍地產(chǎn)等品牌開發(fā)商開發(fā)的超高層寫字樓項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上東區(qū)以及金山板塊的寫字樓項(xiàng)目，今年上半年福州寫字樓動(dòng)建或是公開的項(xiàng)目將達(dá)到20多家。

　　新規(guī)：

　　嚴(yán)禁“宅改商”違者重罰5月10日，記者從福州市政府獲悉，福州市將進(jìn)一步加強(qiáng)住宅功能使用監(jiān)管，嚴(yán)禁將住宅用于從事經(jīng)營性活動(dòng)或者商務(wù)辦公，對(duì)擅自改變住宅功能的行為將實(shí)施嚴(yán)厲制裁。

　　這對(duì)寫字樓項(xiàng)目而言無疑是一個(gè)巨大的利好。在這之前，由于福州寫字樓的供應(yīng)嚴(yán)重不足、住宅區(qū)的租金便宜等因素，部分住宅小區(qū)業(yè)主違反規(guī)劃審批，擅自變更住宅建筑使用功能，將住宅用于從事經(jīng)營性活動(dòng)或者作為辦公場所使用，這樣不僅給居民生活帶來極大的不便，對(duì)寫字樓市場也造成重大影響。記者從世茂天城物業(yè)處了解到，不少企業(yè)將辦公地點(diǎn)設(shè)在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)處已明確規(guī)定小區(qū)禁止設(shè)立辦公室，已經(jīng)入住的企業(yè)將無法辦理經(jīng)營許可證。業(yè)內(nèi)人士分析，新規(guī)出臺(tái)至少保證了新增的住宅不會(huì)用來辦公，對(duì)寫字樓市場的健康發(fā)展提供了重要的政策支持。

　　現(xiàn)狀分析

　　供給不足不少企業(yè)藏身住宅區(qū)供求關(guān)系的失衡，是不少企業(yè)藏身住宅區(qū)的主要原因。從2009年起福州每年新增的樓宇企業(yè)就已超過1500家。以2009年為例，1-10月份福州市僅鼓樓區(qū)就新增樓宇企業(yè)1490家(只包括注冊資金在50萬元以上的服務(wù)類企業(yè)，不含入駐軟件園的企業(yè))，實(shí)現(xiàn)樓宇對(duì)接面積22.7萬平方米。企業(yè)在不斷增加，但新增的可售寫字樓面積卻沒什么變化，從2009年起，福州純寫字樓項(xiàng)目僅增加了五四路信和廣場，這樣的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，迫使一些企業(yè)躋身住宅區(qū)。住宅區(qū)租金便宜，也是企業(yè)將辦公地點(diǎn)設(shè)在小區(qū)的原因之一。據(jù)記者了解，福州華林路一帶的住宅多數(shù)都是被公司租用，同樣面積同樣地段的住宅租金僅是寫字樓的一半，如果相對(duì)于高檔寫字樓，則便宜得更多。

　　硬件落后

　　無法滿足現(xiàn)代辦公需求福州如今在用的寫字樓多是早期規(guī)劃的樓宇，其硬件設(shè)施已很落后，對(duì)現(xiàn)代辦公造成諸多不便。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠介紹，福州寫字樓早期主要集中在五四路、華林路一帶，不少始建于上世紀(jì)八九十年代，老化嚴(yán)重，停車位等配套設(shè)施跟不上需求，作為寫字樓的使用功能大大降低。福州對(duì)寫字樓的需求在不斷加大，但目前只有五四路上的信和廣場等幾座較新的寫字樓符合配套要求和使用功能。在供需失衡的情況下，不僅影響了寫字樓市場，還對(duì)福州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的副作用。

　　價(jià)格較低

　　倒掛現(xiàn)象依然很普遍中庚集團(tuán)營銷總監(jiān)王鋒表示，以前由于福州大型企業(yè)數(shù)量有限，小企業(yè)一般又很少獨(dú)立買寫字樓辦公，因此福州寫字樓和住宅多年來一直存在“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象。另外，福州商品房經(jīng)過多番炒作，投資價(jià)值已被提前透支，出現(xiàn)寫字樓價(jià)格與普通住宅價(jià)格倒掛的情況是很正常的，福州寫字樓還處在起步階段。以目前在售的中庚青年廣場為例，售價(jià)在2萬元/m2左右，而周邊同一地段的一手房價(jià)格都超過2萬元/m2。在全國一線城市，同樣地段的寫字樓要比住宅價(jià)格高出至少1.5倍，但是王鋒表示，在海西國策的大背景下，福州寫字樓市場或?qū)⒂瓉硇戮置妗?/p>

　　未來趨勢

　　體量擴(kuò)容閩江北岸成榕寫字樓重地今年，福州寫字樓市場迎來了爆發(fā)期。目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓項(xiàng)目有中庚青年廣場、宇洋中央金地、恒力金融中心三個(gè)，在建的有世茂天城天際會(huì)、恒宇國際。重頭戲在閩江北岸，申發(fā)大廈5月12日正式公開，繼福州金融街萬達(dá)廣場后，福州金融街第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目開始銷售，接下來將有宇洋中央金座、升龍大廈、百聯(lián)大廈加入供給行列。申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新表示，未來福州金融街將有近100萬平方米的寫字樓供應(yīng)，年內(nèi)將有25萬平方米的寫字樓開始銷售，這與過去幾年平均每年幾萬平方米的增長速度相比，已實(shí)現(xiàn)量的突破。另外，在閩江北岸CBD區(qū)還會(huì)有更多的寫字樓供應(yīng)，其中包括由升龍地產(chǎn)建設(shè)的超高層寫字樓、在5·18期間動(dòng)建的蘇寧廣場，以及融僑集團(tuán)開發(fā)的超高層寫字樓項(xiàng)目。閩江北岸將成為榕城新興的寫字樓集中地。

　　硬件升級(jí)

　　高檔寫字樓提升城市形象寫字樓不僅在量上得到了突破，在質(zhì)上更實(shí)現(xiàn)了飛躍。申發(fā)大廈，主樓設(shè)有10部電梯，每部電梯速度達(dá)到4米/秒(一般電梯速度為2.5米/秒)，大大解決了上下班時(shí)間電梯擁堵的問題。另外，無梁樓板、全玻璃外墻的設(shè)計(jì)，讓在里面辦公的人可以環(huán)繞建筑外圍走一圈，觀江效果達(dá)到最佳。據(jù)悉，宇洋中央金座將設(shè)直升機(jī)停機(jī)坪，升龍地產(chǎn)將在閩江北岸CBD區(qū)建福州最高的103層大樓……可以想象，這些樓宇的落成將讓閩江北岸成為一道亮麗的風(fēng)景。羅新認(rèn)為，這幾年政府重點(diǎn)開發(fā)閩江兩岸，有意將其打造成城市新名片，就像上海外灘、香港維多利亞灣那樣成為城市標(biāo)志。此外，寫字樓的數(shù)量增加對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生積極作用。高檔寫字樓吸引了更多的外來企業(yè)，外來企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)往來，隨之而來的是更多的外來人口，人流、物流、資金流促進(jìn)城市更加繁榮，而企業(yè)的增多也將為政府創(chuàng)造更多的稅收，政府有了收入就將投入到市政的配套建設(shè)上，這無疑是一個(gè)良性的循環(huán)過程。

　　價(jià)值洼地

　　寫字樓價(jià)格未來將超住宅業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來同地段的寫字樓價(jià)格將超住宅，而且他們給出了更為詳細(xì)的預(yù)測：3年內(nèi)為住宅的1.5倍，5年內(nèi)可達(dá)2倍，在目前住宅市場受到嚴(yán)控的情況下，寫字樓投資成為新熱點(diǎn)。寫字樓的投資回報(bào)率是住宅的2-3倍，目前福州市中心區(qū)域的寫字樓，中等水準(zhǔn)的平均租金水平是60元/平方米/月，100平方米的月租金為6000元，高檔寫字樓的租金水平是100元/平方米/月，100平方米的月租金為10000元，高的可達(dá)到17000元。相比之下，同面積的高檔商住公寓租金每月僅4000元-5000元，普通住宅的租金每月僅2000元-3000元。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　其次，寫字樓相對(duì)于住宅的建安成本要高得多，寫字樓在外立面、地下停車庫、電梯等各方面的使用都要優(yōu)于住宅，因此價(jià)格比住宅高也在情理之中。