摘要：隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。 隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。

    最新的人口結構研究顯示，90后人口總數比80后縮減了23%，00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開始急速下降。

    “這意味著房地產市場將開始經歷需求結構的改變，在未來的三到五年，樓市購買力也許就會出現嚴重的結構性短缺。”國務院發展研究中心一位負責人告訴記者。

    一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。業內人士認為，上述兩大因素導致的需求失衡將成為樓市面臨的最大威脅。
 

 
    主力購房人群見頂？

    “總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。”對于近幾年各地人口結構的變化，北京科技大學教授、經濟學家趙曉曾感慨道。

    實際數據驗證了趙曉的判斷。研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數比80后少23%。

    同時，統計數據顯示，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

    “人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現在來看，樓市中的需求結構已經發生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點，中國勞動力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現向下拐點。

    以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。

    “據中原地產研究分析，在人口增速接近的情況下，年輕人比例越高，則購房需求越穩定，而且更具可持續性。”中原地產研究總監劉淵指出。

    以廈門與深圳為例，今年深圳房價暴漲，而廈門則在去年全國房價漲幅榜中位列第一。第六次全國人口普查數據顯示，深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門的人口年齡結構與深圳非常接近，人口年輕化程度明顯優于其它城市。

    不過，深圳與廈門只是個案，從第六次人口普查數據看，幾乎所有城市都出現20歲以下年輕人占比急劇減少的現象。

    此外，過去20年，中國有4億人口從農村走到城市，從小城市走到了大城市。

    “這一波城市化浪潮造成了中國有史以來最大的人口遷移和最大的經濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說，但這樣的人口紅利已經消失不見。

    從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。

    “中國城鎮化高速增長期已經過去，目前農村人口向城鎮的轉移總量已較為有限。同時，多數農村人口進城后的工資收入處于相對較低的水平，寄希望于城鎮化拉動房地產購買力不切實際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。
 

    十年后誰會買房

    如果十年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會買房？

    業內人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產將由第三代繼承。而在計劃生育制度下，大多數家庭構成都為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結婚時擁有的房產也將有6套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求。

    對此，天則經濟研究所所長茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言，10年后中國的房子會大量地剩余，商品房供過于求，想賣都賣不掉。

    民生宏觀研究院執行院長管清友指出，人口結構拐點導致房地產需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉。

    業內人士指出，從海外經驗來看，當人口結構、城鎮化等影響房地產的長周期因素出現拐點后，房地產周期也將產生深刻變化。以日本樓市為例，后者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產泡沫就開始破裂。

    在這樣的人口變化中，中國樓市未來的需求總量仍存疑問。目前開發商以及決策層，都在試圖了解中國未來的住房需求潛力。

    “從我們自己做的市場調研來看，目前剛需產品已出現了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴大，比如北京的自住房，這導致中低端的購買人群更傾向于購買保障房，因此我們自身的產品線已經開始向改善型調整。”北京一大型全國性房企負責人指出。

    鄭閔鋼分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產行業的非理性繁榮，但高房價使得現有的剛需人群購買力大幅減弱。

    “隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”劉淵說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已進入40歲年齡段，按照劉淵的分析，這一部分人的購房率也將大幅減少，這則意味著，改善型產品也將失去購買力。

    除此之外，目前在很多三四線城市人口呈現凈流出趨勢。數據顯示，在2010-2012年期間，全國房地產平均價格上漲約10%的背景下，人口增速為負的15個三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關、茂名、南通這6個城市房價逆勢下跌。

    “現在來看一線城市相對安全，但長遠來看也未必，從我們監測到的數據來看，目前北京、上海的人才外流現象也比較明顯。”上述全國性房企負責人表示。