近日,銀監會召開的2011年第二次經濟形勢通報會上,銀監會主席劉明康表示,在房地產貸款方面,將開展新一輪的房地產貸款壓力測試。增加了住房成交面積下降等假設情形,并提高了房價下降的輕、中、重三種情況的標準。這三種情形分別是:房價平均下跌30%、利率上調27個基點;房價下跌40%、利率上調54個基點;房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。

　　據介紹,這一輪房貸壓力測試還將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風險地區,需按照房價較大幅度下跌的條件測算房地產貸款受沖擊的情況。劉明康還要求,要按月度監測日均存貸款流動性水平。這是監管層首次公開表態要展開日均存貸比的監測。去年5月進行的房貸壓力測試,是以全國為范圍,房價跌幅設定在10%~30%;本輪測試將北京等七大城市列為“房貸高風險地區”,需按照房價較大幅度下跌30%~50%,測算房地產貸款受沖擊情況,并增加“住房成交面積下降”等假設情境。

　　“房貸風險一直是銀監會關注的重點領域,房貸測試也是監管層面一個常規工作,主要目的在于對銀行房地產貸款風險進行摸底以做好風險防范預案。在我看來,銀監會此舉意在對內各個商業銀行警示,對外發出進一步緊縮房地產信貸的信號。”中央財經大學財政金融學院副教授蔡如海接受記者采訪時說,“一旦房價下跌50%,并制造出巨大的賠錢效應,與房地產相關的行業會遭遇嚴重的現金流問題,整體經濟也可能存在硬著陸風險。”

　　業內人士表示,這顯示中央對房價泡沫破裂所可能帶來的信貸風險,危機意識愈來愈強。銀監會此前表示,房地產壓力測試的“各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能出現變動”。但是在業內專家們看來,并非這么簡單。

　　財政部財政科學研究所金融室副研究員張立承告訴記者,壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法,用以測算銀行在假定的極端情況下可能發生的損失,分析損失對銀行信貸資產質量、盈利能力和資本金的負面影響,以使銀行可根據壓力測試結果確定潛在風險點,針對性地制定相應政策和預案。“通俗地講,就是提醒商業銀行作最壞的打算,提前做好應對措施。”

　　據了解,2010年以來,銀監會督促各大中型銀行按季度認真開展房地產貸款壓力測試工作,重點加強對高風險房地產開發企業和住房貸款借款人的風險管控,密切跟蹤信貸質量情況,并及時將有關壓力測試結果和風險防控進展上報監管機構。

　　從已披露年報的上市銀行2010年年報來看,銀行個人住房貸款余額占其全部貸款余額基本在10%-20%,房地產開發貸款一般維持在5%-10%的水平,房地產相關貸款的不良率處于相對低位。但是隨著調控的加劇,潛在風險在加大。

　　民生銀行(600016,股吧)的一位中層管理者李某接受記者采訪時說,銀監會開展新一輪房地產壓力測試,有助于讓商業銀行與監管層前瞻性地了解和評估房地產及相關上下游行業貸款的質量狀況。由于監管層對房貸風險的一再提示,未來銀行可能會適當降低房貸業務的比重,對于房貸的發放將會更加審慎。央行一再提高存款準備金率,以及監管指標的層層加碼,使銀行內部流動性緊張,不少銀行會出現緩發個人房貸情況。

　　中原地產報告顯示,5月22日,北京商品房期房庫存為66113套,現房庫存為34755套,合計為100868套,繼今年1月18日后,4個月來首次突破10萬套。業內專家表示,部分區域已出現供過于求現象,如果長期維持買方市場,房價將會有明顯下降。

　　鏈家地產報告顯示,在市場火熱的情況下,供需比能夠達到1:4或1:5。經過多次調控后,市場中觀望情緒濃厚,客源量明顯減少。當前,整體市場供需比在1:3左右。個別區域首次出現供需倒掛,即供給大于需求。這是繼2005年之后,6年來再次出現多個區域買方市場現象。

　　以通州為例,據統計,從去年10月以來,包括位于大亦莊板塊的馬駒橋區域,通州一共有22個次的樓盤取得預售證,預售房源總和9943套,但截至目前簽約套數僅有1990套,整體簽約率20%。

　　庫存積壓明顯、整體銷售卻艱難行進。通州一在售房地產項目人士表示,預計半年內政策威力會進一步顯現,房價下行或難避免,“現在不是說一個開發商能通過促銷贏得市場,而是開發商群體沒有辦法幫助買房人邁過限購的門檻”。

　　經驗表明,成交量的減少,往往是房價下降的前兆。業內人士表示,缺少了剛性需求對房價長期上漲的持續推動力,未來樓市的銷售前景不被看好,房價下行壓力明顯增大。

　　從4月上旬開始,國務院派出8個督查組,對包括京滬在內的16個省(區、市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。別有意味的是,就在督察組結束陜西考察的當天,西安將調控目標下拉。業內人士表示,西安可能不是孤例,在房地產市場調控督查工作匯總上報之后,不排除樓市調控政策進一步加碼的可能,已然公布的地方房價調控目標可能要重新修改。繼西安后,地方房價控制目標可能會修改,同時可能會在稅收、土地等方面出臺新的政策。

　　張立承告訴記者,全國不少地方房價還是高得離譜,尤其是一些大城市。但是,目前還沒有看到降價的現象,房貸壓力測試無疑是防范銀行業由于房地產貸款產生的過度風險,某種意義上講,說明監管層對于房地產價格變動對銀行體系的沖擊高度關注,“甚至可以說,已經充分做好了房價下降的準備。”

　　種種跡象表明,中央關于房地產調控的決心絲毫沒有動搖�？磥砭o縮房價成為政府新一輪的調控政策。