摘要：今年1-8月份，全國房地產開發企業土地購置均價3041元/平方米，同比增長11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個百分點。從土地價格看，前8個月土地價格延續了今年以來整體上行的走勢，已經超過了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價，創歷史新高。與此同時，銷售的轉好，最為直接影響就是去庫存的加快。

    據國家統計局日前發布今年前8個月的房地產數據。至今年8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米。8月份，房地產開發景氣指數為93.46，比7月提高0.43點。

　　土地價格創新高

　　隨著樓市成交的復蘇，土地市場也呈現出回暖的跡象。據上海易居房地產研究院公布的數據顯示，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點；土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。

　　從土地購置面積增幅走勢看，前8個月基本延續了今年以來同比下跌的走勢，且基本穩定在30%左右的跌幅，整體處于較低水平。一方面是目前土地供應增長較慢，另一方面，在目前行業整體處于緩慢復蘇的階段，隨著市場需求的逐步釋放，房企主要還是將去庫存作為重點，拿地意愿也相對謹慎。預計四季度隨著土地供應的逐步回升以及樓市的進一步復蘇，土地購置面積同比跌幅也將進一步收窄。

　　更值得注意的是，土地價格也開始大幅增長。數據顯示，今年1-8月份，全國房地產開發企業土地購置均價3041元/平方米，同比增長11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個百分點。從土地價格看，前8個月土地價格延續了今年以來整體上行的走勢，已經超過了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價，創歷史新高。分析預計四季度，隨著土地市場的逐步平穩，土地價格整體仍將繼續上行，但增幅趨于平穩。

　　商品房銷售增幅明顯

　　土地市場的回暖與商品房市場的復蘇密不可分。在今年前8個月，監控到的商品房銷售面積為69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。從商品房銷售面積看，高于去年同期，接近2013年同期70842萬平方米的歷史高值，創近五年第二新高。其中，住宅銷售面積增長8.0%。商品房銷售額48042億元，增長15.3%，增速提高1.9個百分點。其中，住宅銷售額增長18.7%。8月份，商品房銷售面積9761萬平方米，同比增長14.7%；商品房銷售額6912億元，同比增長28.5%。

　　從商品房銷售面積同比增幅走勢看，今年前8個月延續了今年以來增幅整體上行的態勢，也是繼上半年進入正增長區間后，增幅進一步加大。二季度以來，在樓市寬松政策以及一系列降準降息等貨幣政策的效應刺激下，樓市需求逐步釋放，近5個月單月的市場成交同比增幅呈現逐步擴大的態勢，也帶動了前8個月成交同比增幅的繼續上揚。預計隨著去年同期基數的逐步回落，以及地方落實中央樓市政策的逐步推進，四季度商品房同比增幅將趨于平穩。

　　1-8月份，全國商品房成交均價6895元/平方米，同比增長7.6%，增幅較1-7月份加大0.7個百分點，創造五年以來的第二新高。其中住宅成交均價增長9.8%，辦公樓成交均價增長4.1%，商業營業用房成交均價下降3.7%。今年前8個月，除了商業營業用房價格同比下降外，住宅和辦公樓價格增幅均處于正增長區間。而從價格增幅走勢看，住宅持續上升，增幅創2013年前8個月以來的新高。易居的分析認為，預計四季度，隨著去年同期基數的逐步回落，住宅價格增幅仍將繼續小幅上行。

　　住宅庫存連續半年下降

　　銷售的轉好，最為直接的就影響就是去庫存的加快。據國家統計局日前發布今年前8個月的房地產數據。至今年8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米。8月份，房地產開發景氣指數為93.46，比上月提高0.43點。

　　而據市場機構發布的監控數據，國內的住宅庫存的確正在快速消化。截至2015年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌。8月份環比下跌，雖然有季節性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素，但本質原因是，部分大城市此前投資節奏放緩，導致可售房源開始變得不足。

　　在庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。由于房地產開發從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經發出了警示。對于部分大城市來說，過去一年堅持的“去庫存”戰略應該有所調整，即轉向“補庫存”的戰略上來，否則庫存不足的風險會繼續加大。

　　監控顯示，8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米，環比減少9.9%，同比減少7.7%。8月份相對7月份推盤節奏放緩，這和季節因素有一定關系。而到了9月份，預計房企推盤節奏會繼續加快。

　　一線市場庫存縮減

　　截至2015年8月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米，環比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市在1-3月份庫存均出現下行態勢，4月份微幅上升，5-8月份庫存重現環比下跌態勢，這和一線城市市場成交較活躍的態勢有關。同時，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個月以來的首次負增長。對于一線城市來說，后續積極補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

　　二線城市8月份新增供應量為1328萬平方米，遠低于7月份1483萬平方米的水平。同時新增成交量大于新增供應量，導致庫存出現環比下跌態勢。在7月份，二線城市庫存規模同比增幅為近52個月的首次負增長。而到了8月份同比跌幅繼續擴大。

　　三線城市8月份新增供應量為236萬平方米，而新增成交量為197萬平方米，新增成交量略小于新增供應量，這導致庫存出現小幅上升。從趨勢看，三線城市庫存的同比增幅也有不斷收窄態勢。

　　多年不遇購房時機已出現

　　專家觀點

　　8月樓市傳統淡季，網簽量繼續高位回落，已是連續兩個月下滑。成交量下降，主要受連續三個月推新貨減少導致客戶選擇面窄，且客戶對即將到來的金九銀十有所期待，因而放緩入市速度。而進入金九銀十后，各樓盤營銷積極，一二手聯動、電商折扣優惠、現場主題活動旺場等頻現，蓄勢備戰旺季。廣鋼新城板塊首個樓盤中海花灣壹號開板房收籌，獲得市場高度關注，金融街融穗華府亦展開宣傳攻勢，預計金九銀十將迎來眾多樓盤開售。

　　經緯行研究中心分析觀點認為，當前國家經濟仍面臨下行壓力，房地產作為經濟支柱，八月各項利好頻現，如降息降準、放寬外資限入、公積金二套房貸首付下調、公積金貼息貸款、廣州區劃調整完成等，都向市場傳遞利好信息，有助刺激買家入市；受此影響，開發商或會加快金九銀十的推貨節奏，進一步去庫存。不過近期股市波動和人民幣貶值預期升溫，投資資金是保持觀望還是轉投樓市避險，或會視乎“金九銀十”各樓盤的優惠力度，并將最終決定“金九銀十”的成色有幾何。

　　合富房地產經濟研究院分析人士認為，廣州當前可售商品住宅庫存去貨周期約為9.7個月，處于較合理水平。從未售量看，廣州未售商品住宅總面積約為1906萬平方米，需要超過21個月的消化周期，說明未售商品住宅壓力仍然較大，今后一兩年內廣州樓市并不缺少供應。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，廣州市場多年不遇的購房好時機已經出現，購房者要把握好入市機遇。

　　黎文江分析指出，歷次樓市起落都與GDP及調控政策相關，政策出臺依據，與當時經濟景氣度相關。2008年、2009年問題在于出口，2015年問題在于投資。目前，貨幣政策已經非常寬松，投資增速仍不斷走低，全國土地成交持續走低。其次，從房價收入比看，廣州目前房價與人均收入的比值，與2008年已相差無幾。第三，降準、降息利好房地產市場，100萬貸款，按20年還期計，今年8月26日降息后，對比2014年11月前購房貸款，利息支出節省19萬元。從這幾點看，眼下已經是出手置業的難得好時機。眼下市場房價是否已經到谷底，會否還會下跌？黎文江認為由于近年來開發成本持續上升，利潤縮減，房價不會下降。