摘要：金九成交止跌銀十有望回升 改善需求強勁量價齊增。

　　90平方米以上改善戶型成交穩健遞增

　　“陽光家緣”數據顯示，截至9月末，廣州市（不含南沙、從化）中介網簽的3727宗，環比上月下降2.4%，跌幅明顯收窄（上月環比下跌12.1%），同比2014年9月的3274宗增長了13.8%。廣州市二手住宅中原成交均價為23113元/m2，環比下降0.48%，價格基本保持穩定。中原地產研究部相關人士指出，隨著前幾月政策利好效應慢慢減弱，9月成交量雖較7月有所減少，但總體來看二手住宅仍處于較高位水平。雖然9月上旬成交不溫不火，但在中旬和下旬逐漸火熱起來，部分原因是廣紙第二批土地出讓，出現了高達80%的溢價，推高樓面地價至26000元/m2，幾乎接近周邊二手樓住宅價格，加上一手樓市氛圍好轉，利好二手市場，導致9月中下旬成交迎頭趕上。

　　改善需求強勁量價齊增

　　從“陽光家緣”統計數據看，目前成交雖然以90平方米以下的戶型為主，成交占比為約為50%~55%，但可以明顯看出90平方米以上的改善戶型呈逐月遞增的穩定態勢，第三季度環比第二季度提升2.17%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪認為，目前無論是交易稅費，還是貸款利率都有利于改善客戶；目前房價有所回升，但上漲幅度不大，有利于資金實力相對強勁的改善客戶在市場低點入市；我國商品房市場有30多年歷史，早建造的房屋已經逐漸顯老，樓梯樓、戶型小、物業安全存在隱患等因素使得換房成為必然結果。

　　數據顯示，第三季度中原地產成交非普通住宅均價為26502元/m2，環比第二季度下跌8%。目前非普通住宅業主心態相對較為弱勢，砍價空間在5%~10%左右，成交區域大多集中在花都、增城和番禺。但面積在120~144平方米的住宅在第三季度成交量有所提升，成交價格26324元/m2，基本保持穩定，成交量明顯高于非普通住宅， 主要是144平方米以下單位不用繳納豪宅稅費，對再次改善客戶有較大吸引力，外圍區域成交占比較多。

　　而90~120平方米的戶型成交量價更是呈上升趨勢。成交量占比環比上漲1.1%，成交價格第三季度環比上漲1.55%，是所有戶型中唯一量價都穩步上漲的戶型。在天河、白云、番禺、花都和增城成交相對較多。60~90平方米的“剛需”產品成交量有所下降，但絕對值依然最大。

　　新盤多在郊區客戶回流

　　“金九銀十”向來是針對一手市場的，而二手市場又受一手市場影響。不過，盡管黃金周期間一手供貨量巨大，新增項目較多，但新貨區域集中在番禺、南沙和增城，這對于住習慣中心城區的客戶而言，選擇意愿不會太高。導致部分置業意愿迫切的客戶依然在一手市場了解、綜合對比一二手物業，部分客戶會逐漸回流至二手市場。因此總體來看，10月份二手成交會呈現由低走高態勢，預計成交量有望回升。

　　盡管環比9月同期減少3%

　　黃金周二手成交比去年好

　　日前，滿堂紅鏈家市場部發布的數據顯示，今年10月1~7日經滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣宗數比2014年同期增加13%，但環比今年9月同期減少3%。國慶7天的二手住宅買賣均價為20531元/m2，比9月同期上升0.7%，比2014年同期下跌0.4%。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰表示，廣州二手樓市習慣在傳統長假期后半段才迎來看樓高峰，故假期前三天亮點不多，10月4~6日又突遇臺風暴雨天氣，導致看樓客戶數量有所減少。能出現成交比去年增多的結果，源于今年的信貸領域處于持續寬松狀態，首置客戶在9月底仍能申請到8.5折左右的利率優惠，這是在往年從未出現過的。今年國慶假期的二手看房客戶比去年同期增加31%，成交則以越秀、白云、海珠三區居多。成交宗數合計占全市的六成半以上。

　　成交數據分析顯示，面積在100平方米以下的物業成交比例為82.3%，其中80~100平方米的物業成交比例為25.1%。從這7天假期情況看，信貸情況樂觀，一次性付款的客戶占總成交客戶的23%，純商業貸款比例超過34%。成交物業的樓齡大多數超過11年，老牌電梯物業較受一家三口或新婚族的青睞。

　　周峰指出，由于廣州的調控政策尚未有放松跡象，潛在客戶數量仍舊有限，故目前小業主在開價時不像去年同期那樣“大幅度”，給予有誠意入市客戶的讓步空間也算“看得見”，這樣對促成最終交易有一定幫助。預計二手看樓客戶數量從10月中旬開始繼續上升，今年第四季度進入廣州二手樓市置業的客戶，仍舊會以“剛需”為主，改善型次之。

　　9月十大城市主城區

　　二手漲幅深圳居首

　　根據百城價格指數對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2015年9月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為28754元/m2，環比上漲1.63%，同比上漲9.82%。

　　從環比來看，2015年9月十大城市主城區二手住宅平均價格漲幅為1.63%，較8月擴大0.64%。十大城市中八個城市環比上漲，其中，深圳漲幅最大，漲幅為3.53%；南京漲幅為2.05%，上海漲幅接近2.00%；武漢、北京漲幅均為1.13%；杭州、天津和廣州漲幅均未超過1.00%。成都二手房價格與8月持平。此外，重慶環比小幅下跌，跌幅為0.21%。

　　從同比來看，2015年9月十大城市主城區二手住宅平均價格同樣繼續上漲，漲幅為9.82%，較8月擴大2.67%。十大城市中，深圳、上海、北京、武漢、南京、天津、廣州和成都八個城市同比上漲，其余城市均下跌。具體城市中，深圳漲幅還是最大，為39.58%，較8月擴大了5.57%；上海漲幅為12.97%；北京、武漢漲幅介于5%~6%之間；南京、天津漲幅介于4%~5%之間；廣州、成都漲幅小于0.5%。重慶跌幅最大，為1.94%，跌幅較8月收窄0.27%；杭州跌幅為0.89%，較8月收窄1.92%。