摘要：盈利下行的房地產企業，開始關注起曾被視為“雞肋”的物業管理業務了。

    近日，中國建筑工程總公司所屬中海集團將旗下的中海物業通過實物分派、介紹上市的方式正式于香港交易所主板掛牌。

    在此之前，彩生活作為國內首個物業管理股從花樣年分拆上市后，逐漸受到資本市場的青睞。掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，市值甚至一度超越其母公司花樣年，今年上半年，彩生活總營收為2.78億元，毛利率達73.9%。

    在市場看來，物業管理業務無疑成為房產企業新的利潤增長點。而在此影響下，中海、萬科、碧桂園、保利、富力等5家房企也紛紛表示，計劃將旗下物業管理公司分拆上市，意圖在新興的物業市場分得一杯羹。

    由于人力成本的上漲以及來自政府方面對物業費定價的限制，物業行業曾一度面臨虧損，而開發商也不得不將其作為后勤部門給予補貼。然而，電商時代來臨，作為電商最后一公里的物業公司，在房地產企業的“白銀時代”卻收獲了價值重估。

    根據第一太平戴維斯發布的數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元，社區入口無疑將成為新的藍海。面對這個尚待開墾的藍海市場，房企拆分上市的轉型布局能否獲得預期成功？同時，物業管理公司又將如何進行資本化運營，在資本化市場獲得盈利？

    “拆分潮”將至

    在彩生活以及中海物業成功上市之時，其他大型房企也已著手分拆物業管理平臺，一陣房企拆分物管上市潮或將掀起。

    早在今年上半年，萬科就為物業管理部門成立了專門的事業部，擬定出發展規劃：即向萬科以外的社區擴張，并謀求上市。

    同時，另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在其財報中也明確表示要將物業管理及社區相關業務視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

    萬科也已經著手將物業分拆提上日程，據萬科總裁郁亮透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業務，其中物業服務發展將成為其主干業務。

    值得注意的是，此次中海物業采取了介紹上市的模式，而按照香港主板上市規則。介紹上市是指公司上市前不需要實質上拿出股票向社會公眾銷售而直接申請上市，這也意味著中海物業此次在港上市將不涉及公開集資。

    在外界看來，中海物業此次采取的這種上市模式在當下“現金為王”的市場環境下顯得十分另類。然而從另一個側面反映出，融資或不是中海物業上市的主要目的。

    對于中海分拆物業平臺上市的目的所在，國金證券有限公司總經理黃立沖認為，“一是市場對地產的估值本身就低，由于地產受制于周期性影響和政策影響，如果將中海物業和中海地產合并在一起，很難提升中海地產的估值；二是物業管理公司盈利較為穩定，受政策影響也小，分拆上市能體現出物業的真實價值，也更方便做大。”

    上海易居研究院研究員嚴躍進在接受相關媒體采訪時指出，中海在傳統物業管理的模式上積極上市，本質上是為了在這樣一個改革的風口上做一個行業的領軍者，這也是提示此類企業競爭能力的重要途徑。

    “房企之所以對物業領域‘開刀’，實際上是希望在傳統地產開發的基礎上，尋找新的業績增長點。通過上市，能夠快速在該領域獲得較高的行業地位。”嚴躍進說。

    “大型房企分拆物業公司單獨上市主要出于幾方面考慮，一是擴大房企融資規模；二是推動傳統物業公司改革，促進輕資產模式擴張，提高贏利點。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉對相關媒體表示。

    “自力更生”謀發展

    在房地產行業的黃金時代，房企跑馬圈地、日進斗金，物業作為服務部門，自身盈利能力與發展空間并沒有受到重視。然而當下房地產企業的白銀時代已至，任意貼錢給物業成為過去式，電商的發展又為社區服務開啟了另一扇盈利窗口，此時的物業公司也不得自力更生，謀求自己的生存路徑。

    而單獨拆分上市，走向資本市場，或許是物業公司在一定程度上“自立更生”發展的第一步。

    對此，曾在中海物業任職，現任彩生活服務集團CEO唐學斌表示，一個成熟的行業需要資本市場的檢驗，也是產業走向成熟的重要標志。“更多人群關注物業，說明物業行業離深化改革、蛻化涅槃的里程不遠了。”

    同時，第一太平戴維斯物業顧問上海有限公司高級董事鄒應龍曾指出，物業市場化將有利于物業行業內百花齊放，促進行業競爭，尤其促進口碑較好的物業公司進一步良性發展。

    韓長吉指出，拆分物業公司在為物業公司提供盈利空間的同時也在一定程度上將實現房企謀求擴張的意圖，一方面深挖產業鏈，通過線上線下為一體的商業品牌擴張物業服務范圍，增加企業盈利；另一方面社區O2O產業鏈上，許多生活端口獲得的盈利也將為企業帶來不菲的利潤。

    對于物業公司如何實現獨立的資本化運營，韓長吉指出：“物管公司單獨的資本化運營則是由其房企將附屬的物業集團分離出去，實現物業集團的獨立，然后物業集團通過對外并購、合作的形式不斷對外擴張，從而提高市場占有率，最終實現物業公司上市。物管公司獨立的資本化運營將會實現傳統物管企業的輕資產轉型，實現物管企業盈利。”

    盡管資本化運營將為物業公司帶來發展新契機，但同時上市后的物管企業可能會面臨一些新的風險。“第一，對于上市的物業管理公司來說，經營的策略可能會偏重對股價穩定的維護上。這可能會使得物業管理本身的內容被忽視。第二，物業管理背后的盈利機制并不確定，從這個角度看，這會使得后續上市后如何擴大贏利點依舊是個難題。第三，對于此類公司來說，如何把社區24小時增值服務等嵌入到后續的管理過程中，依舊是有一個很大的挑戰。”嚴躍進說。

    嚴躍進同時指出，物業公司單獨上市，從企業運營的角度看，能夠使得地產開發板塊和物業經營板塊獨立運作，這對于后續地產類企業快馬加鞭等是有利好的。當然對于此列單獨上市的企業來說，后續應該適當去并購其他物業管理公司和物業資產，規模做大才可以考慮盈利的問題。

    O2O模式待探索

    在韓長吉看來，打造O2O社區將成為未來物業公司的主要盈利模式。“物業公司的盈利主要包括物業管理服務和增值服務，對于未來物管公司應大規模擴張其物業商業品牌，同時積極探索社區O2O產業鏈的新興盈利模式，通過多個社區服務端口實現盈利增值。此外，將社區管理與互聯網相結合，打造智能O2O社區，實現物管盈利。”

    韓長吉指出，房企拆分物業上市的意圖中，也有很大一部分在于實現全生命產業鏈的轉型，打造社區O2O，建立標準化、可快速復制的商業社區模型，將來或向智能社區方向發展。

正基于此，O2O社區的概念在房企分拆物管時成為流行風潮。盡管目前，率先提出進入這一領域的彩生活，其社區增值服務也僅占一小部分，但社區O2O已被業內視為一片藍海。

    中海物業就曾表示，此次上市后，公司將更好地把握行業整合，并運用社區O2O等“互聯網+”機遇，打造富有深度、廣度的多元化、商業化物業管理與服務平臺。

    盡管彩生活所打造的智能化社區取得較大的輻射范圍，但管理規模的增大并未帶來盈利的提升。去年其平均物業凈利潤只有0.7元/平方米/年，相比2013年還有所下滑，足見社區O2O當前還不足以成為物管企業大幅增收的來源。

    由于目前社區O2O的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來收益也引發部分業界人士的疑問。嚴躍進認為，物業管理背后的盈利機制尚未完全建立，上市后投資者是否認同具有不確定性，“未來前景如何，要看物業管理盈利模式的創新”。

    而對于打造O2O社區的經營模式，各家房企也都在繼續探索。10月26日恒大地產聯合騰訊控股認購馬斯葛公司股份的事項已完成，將整合恒大的社區資源與騰訊的互聯網技術，計劃打造全國最大的互聯網社區服務商。

    在業內看來，這此聯手也給予其他大型房企一些啟示。“在房產企業在自身技術水平并不很完善的條件下，可以聯合互聯網巨擘，依托他們成熟的技術條件及自身物業管理水平打造全新的O2O平臺，搶灘社區O2O市場。”嚴躍進說。