摘要：上周，北京地王再現(xiàn)，經(jīng)過28輪的激烈競拍后，陽光城最終以18.73億元的價(jià)格競得通州臺湖地塊。自10月下旬以來北京地王頻出，即使面對著北京5萬元/平方米起的樓面價(jià)，開發(fā)商仍沒停下瘋狂搶地的腳步。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，明年售價(jià)預(yù)期超過10萬元/平方米的樓盤將接近50個，目前已入市的已接近25個，某豪宅營銷負(fù)責(zé)人表示，除了開發(fā)商戰(zhàn)略布局需要、繼續(xù)看好一線城市價(jià)值的顯性因素外，豪賭限購政策放開也是開發(fā)商敢于高價(jià)拿地的一個隱性因素。畢竟，最高層發(fā)聲去庫存之后，各種配套的政策也會相繼推出，而解開房產(chǎn)限購無疑是最有效的一個手段。那么，北京限購政策真能解開嗎？廣廈時(shí)代對有關(guān)各方面進(jìn)行了采訪。

    地王兇猛與取消限購傳聞有關(guān)？

    近兩個月以來，豐臺成“瘋抬”，天價(jià)地王在這個所謂“北京最后的價(jià)格洼地”層出不窮，而這種效應(yīng)又推導(dǎo)至常營地區(qū)，7.5萬樓面價(jià)讓周邊平均房價(jià)在3萬-4萬元/平方米的樓盤都彈冠相慶。一些項(xiàng)目甚至采取封盤不售的做法，等待調(diào)整價(jià)格后再行開盤。

    而在另外一端，買房人紛紛出手也讓市場看到了“暖冬”的可能性。通州大盤保利大都匯開盤熱銷12億，西山某別墅一天售出18套，天恒公園懿府開盤破4億……北京性價(jià)比不錯的樓盤都得到了買房人的青睞。

    在目前市場看似活躍的背后，是不限購產(chǎn)品的沖擊、貨幣政策寬松、開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，跟取消不取消限購的預(yù)期并沒有太大關(guān)系。而且在北京高端市場，雖然限購四年，但很多開發(fā)商已經(jīng)找到了多種可以繞開政策的“渠道”。

    第一，用公司名義購買。這種方式是最普遍的，也比較簡單直接，有的開發(fā)商會將沒有公司的潛在購房人組織起來，為他們成立一個公司，大家都是股東，然后購買房產(chǎn)。第二，假離婚。據(jù)一位銷售總監(jiān)介紹，目前，北京凡是有三套房以上的夫妻，有相當(dāng)比例是離異狀態(tài)。有的為了換房，離了結(jié)，結(jié)了離。但這種方式很可能會被制止，比如類似一個“離婚三年后才能買房”的規(guī)定出臺。

    目前在市面上最常用的是第三種辦法，即賣房不網(wǎng)簽，等資格到手或者限購解除。具體做法是買房人交全款給開發(fā)商，直接辦理入住，但合同不在建委網(wǎng)簽，建委網(wǎng)站顯示這套房子未售出。然后買房人找渠道在京繳納社保，等五年后資格到手再進(jìn)行網(wǎng)簽。這種做法的風(fēng)險(xiǎn)就在于如果開發(fā)商卷款跑了業(yè)主將血本無歸。但由于這種做法多發(fā)生在豪宅市場，開發(fā)商有一定的品牌效應(yīng)，因此買房人也樂得如此。

    限購條件下開發(fā)商有很多辦法去庫存

    取消限購的“必要”有一種解釋，中國經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)較大波動，因此必須用房地產(chǎn)來拉動，一線城市尤其是北京放開限購就成為必須。但在專家眼里并不盡然。

    中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松近日表示，從宏觀來看，中國經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時(shí)代已過。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會明顯改善。預(yù)計(jì)明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。

    無論是開發(fā)商還是專業(yè)機(jī)構(gòu)，都在呼吁解除高端市場限購，其目的還是為了化解北京高端住宅的庫存。

    一位業(yè)內(nèi)人士說：“退一步講，即使放開限購，高端市場庫存就能一下子解決嗎？從歷史情況上來看，在出臺限購政策之前北京的樓市房價(jià)暴漲，在限購政策出臺后的四年里，高端市場的波動并不明顯，其中的原因顯而易見，高端住宅購買者在整個市場中占比并不大，即使高端市場限購取消，該買的還是那部分人群，不會對整體市場造成太大影響。”

    一大型房企經(jīng)理人在接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，比起限購還有很多的手段來化解庫存。從政策上來說，放寬信貸，修改公積金貸款上限額度、減免購房稅費(fèi)和增加購房補(bǔ)貼等政策都能有效地刺激市場消化庫存房。但一個健康的市場環(huán)境應(yīng)把供求關(guān)系作為主導(dǎo)因素，而不是指望政策托市，從這個角度來說，開發(fā)商還應(yīng)圍繞產(chǎn)品多做文章，如何調(diào)整產(chǎn)品布局、做足產(chǎn)品品質(zhì)、合理定價(jià)加快銷售，才是開發(fā)商最應(yīng)思考的問題。

    北京現(xiàn)階段不會取消限購

    對于放開限購，將買房權(quán)還給市場的聲音早已甚囂塵上，但年初北京市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表態(tài)，短期內(nèi)沒有放開限購的可能。甚至還使用了“北京市住房限購不會取消是永恒的”說法。

    北京房協(xié)副會長陳志接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，“首先，取消限購令是對已經(jīng)進(jìn)入鎖定人群的一種不公平。除此之外，如今限購政策的意義已不再局限于房地產(chǎn)政策上了，它承載更多的是一種社會功能。北京的限購政策是作為一個調(diào)控人口、經(jīng)濟(jì)、城市功能的重要手段將不會松綁或取消。”

    另一業(yè)內(nèi)人士告訴廣廈時(shí)代，“放眼全國，的確有一些二三線城市放開了高端市場限購，比如蘇州市在2014年就已取消了對90平方米以上住房的限購政策，類似的城市還有武漢和無錫。但北京作為一個特殊的一線城市，集中了大量的優(yōu)質(zhì)公共資源，對人口的吸引力很大，和一些二三線的城市不同，在北京無論是高端市場還是剛需市場，輕易解除限購可能會引發(fā)投資投機(jī)的需求增大導(dǎo)致房價(jià)上漲，更有可能加大房地產(chǎn)市場泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。”因此限購政策明年將繼續(xù)被嚴(yán)格執(zhí)行。

    而對于“解開高端市場限購”的傳言，業(yè)內(nèi)人士也給出了否定的答案。

    “北京高端市場解除限購有很大難度。”該業(yè)內(nèi)人士在接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，即使放開部分市場的限購政策，如何制定這條分水嶺，將所謂的高端市場劃分出來，這也是一個難題。如果按項(xiàng)目的總價(jià)來劃分，因?yàn)轫?xiàng)目的面積和容積率都會對總價(jià)造成影響，因此很難說是合理的。如果將項(xiàng)目的總面積作為區(qū)分豪宅的尺度，也不符合北京的實(shí)際情況，在北京一個樓盤所處的區(qū)位與地價(jià)是判別豪宅與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，如果拋開位置只談項(xiàng)目面積顯然是不科學(xué)的。