摘要：11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，在國務院常務會議上，國家總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

　　連日來，中央高層密集對于房地產“去庫存”表態，引發各界熱議。業內人士指出，房地產市場政策再次釋放調整信號，意味著去庫存仍將是未來房地產市場的重點。中國房地產業協會原副會長朱中一對相關媒體表示：“2014年以來，房地產市場明顯進入了增速的換擋期，未來機遇和挑戰并存，但機遇大于挑戰。”

　　庫存有多嚴重？“空置”住房可供2億人口居住

　　國家統計局11月公布的今年1—10月房地產數據顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。68632萬平方米的待售面積，按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

　　“目前一些地方過高的庫存是前些年過量開發的結果，其源頭是一些地方對土地財政和房地產的過度依賴，和一些城市將城鎮化變成了造城行動，還與一些城市經濟內生動力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足關系很大。” 朱中一告訴相關媒體。

　　房地產庫存的持續高位直接影響到了房地產投資數據，根據國家統計局數據，1—10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比 1—9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。亞豪機構市場總監郭毅認為，如果再不采取措施，房地產開發投資很可能將出現負增長。房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經濟增長蒙上了一層陰影。

　　“去庫存”基調已定，從哪兒入手？

　　控制土地供應、引導庫存化解、釋放政策紅利

　　針對此次中央對樓市去庫存的密集表態，業內人士認為，未來相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺，已有的相關政策將繼續強化。可以看到，明年棚戶區改造仍以貨幣補償安置為主，將成為樓市去庫存的重要途徑之一。

　　事實上，為了拉動住房消費，今年以來已經出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例，松綁外資進入中國樓市等。嚴躍進表示，明年地產政策將繼續寬松，“中央強調去庫存，估計政策層面還會繼續放。”

　　朱中一認為，面對當前房地產庫存形勢，主要從以下幾方面解決：首先應主動控制土地供應，包括減少城市綜合體、商業的土地供應；對已批出去的土地，要引導企業調整土地用途；對正在開發建設的項目，允許企業根據市場的情況調整開發節奏，調整戶型結構。

　　“對已經形成的庫存，加大去庫存的力度。對城鎮棚戶區和城中村改造項目，擴大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房。”朱中一表示，還應調整保障房的實現方式，健全公共住房租賃補貼機制，保障房的房源以盤活存量房為主；發展住房租賃市場，允許機構和個人投資購房從事住房租賃經營；繼續實施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購房需求；進一步發揮公積金對住房消費的支持。

　　“此外，通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，可以讓更多符合條件的農業轉移人口和城鎮居民在城鎮購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。”朱中一說。

　　房企如何應對？

　　除了住宅，還要積極發展產業園區、旅游地產、老年住區等

　　盡管業內普遍認為，房企面臨著極大的“去庫存”壓力，但部分房企的布局依然值得玩味。

　　“我國居住面積分布不均衡，城鎮人均住房面積在20平方米以下，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。” 新城控股集團副總裁歐陽捷對相關媒體表示。

　　2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的發展理念。在土地收購方面，新城控股勢頭非常強勁。公開資料顯示，僅10月，新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價款共計38.23億元。而1—10月，公司累計獲取地塊已近30幅，累計投入超百億。

　　歐陽捷認為，房地產市場已進入去庫存周期，而去庫存的主力是我國體量巨大的在建施工面積。

　　分析認為，新增城鎮人口將帶來住房需求結構性變化，中長期房地產市場環境正在孕育變化，自住性需求仍將長期穩定地支持房地產市場發展空間，同時也對房地產企業應對新形勢下人口變化提出新要求。

　　“房地產行業作為為各行各業提供生產、作業、工作場所和為居民實現住有所居的重要行業，除了繼續按照各地住房發展規劃引導按真實需求發展住宅產業外，還要積極發展產業園區地產、旅游地產、

　　老年住區、眾創空間等房地產業態，適應相關產業的發展和居民消費升級的需要。” 朱中一表示。