摘要：每天晚上，住在上海靜安區(qū)的李華(化名)只要在手機上點擊幾下就可以實現(xiàn)第二天送貨上門，而李華并不知道他在網(wǎng)上點擊選擇購物的時候這些貨物還在江蘇太倉的某一個倉庫里面。隨著交通的發(fā)展和上海物流倉儲資源的緊缺，電商們也將自己的貨物儲藏區(qū)放在了離上海不遠的周邊輻射城市。

    “物流地產(chǎn)開發(fā)商因為新增土地資源幾乎為零，租金快速增長成為唯一的收益提高手段，所以選擇租金承受力強的電商是大趨勢。同時，由于上海的土地資源有限，周邊的輻射城市物流地產(chǎn)發(fā)展迅速，比如太倉、昆山、蘇州、常熟等城市。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨告訴媒體。

    事實上，隨著物流快遞行業(yè)的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)倉儲物流地產(chǎn)需求越來越大。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，一線城市一手工業(yè)土地供應持續(xù)趨緊，2015年上海共推出50塊工業(yè)用地，總面積約198萬平方米，同比下降80%。同時，部分二線城市集約利用工業(yè)土地的政策在2015年逐漸落地，當?shù)氐墓�業(yè)用地供應更趨緊張。

    一線城市土地價高量少 開發(fā)商探路二線物流地產(chǎn)

    謝晨提到，在國內(nèi)經(jīng)濟逐漸向內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)型的背景下，消費在GDP中所占比例于近兩年不斷提升，為優(yōu)質(zhì)物流倉儲的去化提供了穩(wěn)定的需求來源。國家郵政局數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)快遞業(yè)務量繼2014年首次突破100億件之后，今年又首次突破200億件，作為個人消費熱潮的指征不容忽視。謝晨預計全國優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場將維持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。

    媒體梳理發(fā)現(xiàn)，隨著物流地產(chǎn)的火爆，越來越多的外資基金和開發(fā)商也開始進入這個領(lǐng)域。2015年12月，嘉民中國與加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會共出資12.5億美元，第五次向雙方合資公司嘉民中國物流基金增加股本以進一步拓展中國市場，并宣布該合資公司將向嘉民集團收購九個總價值逾6.5億美元的項目(包括土地)。普洛斯在去年亦出資人民幣20億以收購中儲股份15.5%的股權(quán)，并宣布雙方將共同出資36億人民幣成立合資公司以開發(fā)130萬平方米的土地。

    除外資物流地產(chǎn)開發(fā)商外，國內(nèi)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)物流設(shè)施市場的布局也在加速。高力國際的報告統(tǒng)計，2015年萬科在上海、杭州、成都等地的土地約66.7萬平方米的土地均為物流工業(yè)用地。無獨有偶，復星旗下収專門的商貿(mào)物流板塊，其在陜西安康投資30億建立安康國際天貿(mào)城，并吸引了上海市陜西安康商會加盟。復星希望安康國際天貿(mào)城項目通過構(gòu)建立體交易網(wǎng)絡(luò)成為一個綜合商貿(mào)物流平臺。

    一線城市土地價高量少 開發(fā)商探路二線物流地產(chǎn)

    “未來商貿(mào)物流將是一個大市場，我們希望借助金融手段獲取更多的回報，此外我們也會和電商合作進行打通資源，并進一步獲取回報。”五洲國際董事長舒策城此前在接受本報記者采訪時表示。

    顯然，物流市場巨大的前景正在吸引越來越多的企業(yè)進入。謝晨提到，目前二線城市物流地產(chǎn)的投資回報率在7%~8%，而四個一線城市投資回報率最高的上海為6.7%，因此二線城市市場還是很有機會。

    高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，上海標準物流倉庫租金為人民幣1.24元每天每平方米。租金漲幅從2014年同比增加2.6%提升至同比增加3.2%。其中，保稅市場租金年漲幅系3.6%，高于非保稅市場租金漲幅2.6%。

    “傳統(tǒng)電商、跨境電商、傳統(tǒng)零售商和第三方物流是市場主要的需求方，華東的上海、蘇州等地市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，其他三個一線城市在空置率低企的背景下租金亦穩(wěn)步上升，這些城市未來物流地產(chǎn)的租金還會提高。”謝晨告訴媒體。