摘要：2016年在房地產庫存化情況下，各地為了促進房地產健康平穩發展，二三線城市頻出樓市降溫政策，一城一策將成為趨勢。

       在3月份上海、深圳加碼調控后，最近房價上漲最迅速的合肥、廈門等二線城市也都出臺了限貸政策，為火熱的樓市降溫。業內專家預計，因為庫存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區，庫存較低的區域，在系列刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象。未來若強二線城市房價漲幅仍然過快，或將有更多城市效仿出臺限購限貸等政策穩定市場。

       二線城市信貸收緊

       據新華社報道，7月11日，廈門市國土資源與房產管理局消息稱，為支持剛性購房需求和合理改善性住房需求，抑制投機性購房，廈門市將于7月15日起調整住房信貸政策。

       廈門市明確，調整商業性個人住房信貸政策。購房家庭名下在本市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25%；在本市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例為30%；名下有１筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%；名下有2筆購房貸款未結清的不予受理貸款申請。

       6月24日，合肥發布《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，自7月1日起正式限貸。商品房最低首付比例為25%，二套房的首付比例提高至40%，對應的是名下有房無貸的情況，而如果名下有房有貸款，則再購房首付比例為50%。對于三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公積金貸款。同時加大土地供應，對地王現象進行嚴控，要求提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%；縮短居住用地的土地出讓金繳納時限：在合肥市各區縣（除縣級巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”（即樓面地價超過當地歷史最高成交單價）的，開發企業必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。

       “廈門、合肥出臺樓市新政，主要與近期價格上漲較快有關。”中原地產首席分析師張大偉分析認為：合肥5月份房價環比漲幅高達5.1%，同比漲幅高達23.3%，廈門漲幅5月份高達5.5%，全國第一。整體看，類似廈門、合肥這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。

       更多城市或跟進

       自上半年以來，合肥、廈門、蘇州、南京等地樓市表現火熱，房價地價均領漲全國。廈門、合肥百城價格指數環比漲幅連續兩月超過5%。此前合肥已多次表態，若房價繼續上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調控措施。

       業內專家表示，此次限貸政策出臺將對合肥、廈門樓市起到降溫作用，特別是對外來投資投機需求產生較大影響，也將對其他價格漲幅過快的城市產生引領，未來若強二線城市房價漲幅仍然過快，或將有更多城市效仿出臺限購限貸等政策穩定市場。此前南京蘇州已出臺限價政策，6月南京再重申將嚴格執行三大舉措以加大樓市供應量，包括嚴格執行一次性3萬平方米上市申報政策規定、督促開發企業加快在建項目尤其是在建住宅項目的開發建設進度以盡快形成上市量、查處捂盤惜售等行為。

       張大偉分析稱，調控趨勢出現了明顯改變，在過去的一年多，房地產市場調控的主要方向是去庫存，所以各種寬松政策次第出臺。但因為庫存分化，部分一、二線城市及一、二線輻射區，庫存較低的區域，在系列刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象。

       一城一策將成趨勢

       張大偉預計，未來政策開始“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎上，調控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，這些約束性政策包括上海深圳的升級限購及部分城市的信貸收緊。未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。

       中國指數研究院報告顯示，在經濟下行壓力仍存、宏觀環境不穩定性加劇的背景下，未來總體宏觀政策仍將以穩為主。當前一線城市成交相對放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲，大部分二線及三四線城市庫存壓力仍加劇。在此背景下，根據城市實際分類指導以促進房地產市場平穩發展是政府施策考量重點。

       報告預計，大部分城市將繼續落實優惠政策、調節供應、實施供給側改革以加快樓市庫存去化，穩定市場預期，改善房地產投資環境，而熱點城市及部分城市熱點區域將迎來更具差異化的政策，合肥已出臺限貸政策，南京、蘇州也限制房價地價上漲，天津、武漢、青島等下調公積金貸款限額，未來或有更多城市效仿上海實施房地產金融審慎管理。總體而言，未來宏觀政策環境將繼續保持穩定，而地方政策則在此基礎上進一步靈活調整以適應市場變化，促進房地產業平穩健康發展。