摘要：一大波調控政策之下，樓市“金九”戛然而止，“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點二線城市的房價漲幅已經出現下滑，部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么，樓市拐點到了嗎？

       偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的回答是，“預計10月份全國樓市將迎來拐點，房地產開發投資和銷售增速將出現回落。”

       經濟學家馬光遠則認為，“調控不是打壓房地產，恰恰是為了保護房地產，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛，而是真愛。政府對房地產的感情沒有改變。”

       政策拐點后出現了市場拐點

       國家統計局的數據顯示，今年以來房地產對經濟增長的作用明顯，據初步測算，前三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。在銷售市場，無論是裝潢、家電等樓市周邊產業，還是金融行業、財政來源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。

       不過，政府及市場已經察覺，如此瘋狂的上漲并不可能長期持續。

       9月最后一周，有市場分析已經開始預測，樓市將進入深度調整。中國銀行國際金融研究所宏觀經濟與政策主管周景彤就指出，中國房地產市場毋庸置疑已有泡沫，接下來的四季度，將是中國樓市調整的重要時期。

       9月30日開始，北京、天津等22個城市集體出臺樓市調控政策，印證著市場的猜測：樓市的瘋狂已經接近尾聲。

       “這是過去十幾年房地產調控執行力度最大的一次。”中原地產首席分析師張大偉如此評價。在調控政策出臺之后，全國多個城市的房地產開發企業和中介又迎來了一波嚴查，住建部點名45家企業存在違規行為，北京、上海、天津、成都等地也對當地的違規企業進行了通報查處，進一步增強了本輪樓市調控政策的執行力。

       政策拐點已至，市場拐點也有了跡象，部分城市前期房價的迅猛漲勢得到明顯遏制。國家統計局10月21日的數據顯示，15個一線和部分熱點二線城市新建商品住宅房價增速降低，走勢趨穩。多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。

       樓市調控對經濟的影響不能夸大

       樓市拐點的出現似乎順理成章，畢竟樓市的瘋狂不可持續。瑞銀的分析就認為，中國樓市已經出現了提前消費，未來增長可能乏力。

       不過，另一種擔憂隨之而起：樓市在中國實體經濟上半年復蘇乏力的情況下，托起了前9個月GDP增長的8%，樓市拐點會否讓中國未來的經濟增長出現急剎車？

       “房地產調控對經濟的影響不能夸大。”國家統計局新聞發言人盛來運說，房地產調控的目的主要是防止房地產的大起大落對經濟帶來不利影響，調控目標最終還是保持經濟的穩定增長。

       在瑞銀中國首席經濟學家汪濤看來，今年樓市整體對經濟增長的貢獻仍然比較溫和。除了樓市，今年的經濟增長還來自于政府的基礎設施建設和準財政支出的支持。“尤其是今年年初非常明顯，由信貸支撐帶來了一輪公共投資、基礎設施投資的增長。”

       實際上，對于未來中國經濟發展的支撐，市場更看好PPP項目及基礎建設等領域。中國民生銀行首席研究員溫彬認為，從中期看，對房地產實施緊縮調控政策的背景下，亟須培育新的增長點，“特別是加快融資模式創新，加大力度引導民間資本參與PPP項目建設。”

       “地王”為開發商埋下巨大風險

       房地產市場的走勢，是購房者關心的話題，也是開發商關注的問題。今年前三季度房地產市場的銷售回暖，為開發商提供了更多的現金流。不過，政策拐點的出現，市場出現明顯降溫，為開發商增加了風險。

       世邦魏理仕日前的數據顯示，2011年至2015年，房地產行業的債務規模不斷增加，累計上升了150%。但與之對應的開發商平均凈利潤呈下滑態勢，償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開發商平均凈利潤率下滑趨勢較緩；市值在100億元至350億元的中型開發商從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開發商則出現大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度達到15%左右。這也就意味著，中小型開發商面臨著較大的債務風險。

       市場降溫，土地價格卻節節走高，這也為開發商的風險埋下伏筆。“部分房企收獲了過多價格過高的土地項目，一旦市場出現輕微調整，很可能出現連鎖惡性循環。”中原地產首席分析師張大偉說。

       不過，限購城市的成交下滑，使得部分購房者把目光投向了非限購城市。數據顯示，由于省會城市的限購，九江、淮安等周邊城市成交量出現上升，10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。

       馬光遠表示，史上最嚴的調控開始在逆轉前期樓市瘋狂的預期，未來市場走勢分化嚴重，不是價格上漲的分化，而是在價格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市則因為泡沫嚴重，下跌會比較明顯。

       分析

       政策執行力度史上最強

       市場預計，這輪調控的效果即將在10月份房地產數據中有所體現，9月或成為最后一個樓市狂歡月。

       在瑞銀中國首席經濟學家汪濤看來，這輪樓市調控在20多個城市采取了限購措施，提高了首付水平，也在心理和預期方面做出控制，成效已經有所體現，“從10月份銷售情況看，第一周銷售明顯減弱。”

       中原地產首席分析師張大偉則認為，在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產調控全面落地執行，“這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執行力度最強，這也是10月份市場快速回落的主要原因。”

       張大偉認為，北京從購房資格核驗情況看，10月1日至10月16日為1.74萬戶，較9月同比漲幅回落50個百分點，市場快速回落到了2015年的平均水平。從全國來看，12個城市在上周新房成交量較前三個月的周均值有所下降，其中蘇州、濟南、廈門降幅超過七成，佛山、南京、南昌降幅超過四成。

       從價格看，四季度前期過熱的市場將出現明顯降溫，部分區域將出現價格下調的現象。張大偉指出，本輪政策將快速抑制房價過快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房價的下調很可能會蔓延到很多城市。

       此外，張大偉認為，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將升級到一城一策、一城多策。在他看來，未來政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市漲幅過快還會出臺限購政策。

       背景

       信貸并非唯一調控措施

       或許，樓市快速增長的起因源于信貸投放過度，但銀行信貸并非當下樓市唯一的調控措施。

       對于開發商而言，9種不正當行為將受到處罰。繼前期通報部分違規房地產開發企業和中介機構之后，住房和城鄉建設部在10月14日明確提出，房地產開發企業捂盤惜售、惡意炒作、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等9種不正當經營行為將被依法查處。

       不僅如此，在國務院排查整頓互聯網金融時，也不忘將與房地產有關的平臺列為重點排查對象。10月13日，國務院《互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》中指出，房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。同時，要規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

       一位互聯網金融從業人士指出，這意味著未來從事房地產業務的互聯網金融企業將受到影響。“眾籌買房”可能還可以，但“首付貸”將被嚴令禁止。實際上，去年“首付貸”業務就被監管叫停。