摘要：2016年二線城市豪宅可謂呈現(xiàn)“井噴”之勢，千萬級(jí)別豪宅成交大幅加量。專家表示，隨著10月初各個(gè)熱點(diǎn)二線城市調(diào)控收緊，未來豪宅成交會(huì)放緩。

       在調(diào)控收緊之前，由于改善型需求積極釋放，加上投資性需求反彈，使得熱點(diǎn)二線城市千萬級(jí)別豪宅成交大幅放量。不過專家預(yù)測，隨著各地調(diào)控再次收緊，未來豪宅成交會(huì)放緩。

       二線城市豪宅搶手

       提起豪宅，不再是一線城市的專利，二線城市豪宅市場在今年異軍突起，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。為此，有業(yè)內(nèi)專家斷言，2016年二線城市正式邁入豪宅元年。

       市場研究機(jī)構(gòu)跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，多個(gè)熱點(diǎn)城市總價(jià)逾千萬元的豪宅項(xiàng)目，成交巨幅放量。來自克而瑞決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，傳統(tǒng)的豪宅城市如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運(yùn)行態(tài)勢，如杭州在前三個(gè)季度豪宅成交量達(dá)到925套，與2015年全年1002套的成交量僅差了77套。而來自快房網(wǎng)K指數(shù)研究室數(shù)據(jù)也表明，截止到今年三季度末，杭州單價(jià)超過3.5萬元/平方米的高端住宅成交量超過3700套，已經(jīng)超過2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度成交量已經(jīng)達(dá)到498套，比2015年全年多了110套。另一個(gè)傳統(tǒng)豪宅城市蘇州，前三季度千萬豪宅成交量也達(dá)到了519套，同比上漲42%，距離2015年全年成交量558套，僅相差39套。

       值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)二線城市豪宅成交巨幅放量。數(shù)據(jù)顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，濟(jì)南和鄭州豪宅成交套數(shù)達(dá)到178套和167套，同比增幅也分別達(dá)到驚人的536%和519%。房價(jià)漲幅已經(jīng)超過一線城市的南京，豪宅成交同樣大幅放量，三季度末達(dá)到593套，同比大漲219%。

       熱點(diǎn)二線城市千萬級(jí)別豪宅成交大幅放量，是多個(gè)方面原因共同促成的結(jié)果，諸如改善型需求的釋放，投資意愿增強(qiáng)，以及房價(jià)整體上漲等等。

       業(yè)內(nèi)專家表示，改善型需求的積極釋放，在一定程度上促使豪宅成交數(shù)量的增加。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在今年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。這種現(xiàn)象在一線城市尤為明顯，以北京為例，截止到目前，北京面積在200～300平方米之間的新建住宅成交套數(shù)已達(dá)3245套，已經(jīng)超過2015年全年的3000套水平。此外，上海、深圳、廣州等其他三個(gè)一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬豪宅成交套數(shù)分別達(dá)到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

       此外，投資需求的增加，也在一定程度上促使豪宅需求增加，從而對豪宅成交起到了助推作用。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，在避險(xiǎn)情緒增加的情況下，很多購房者實(shí)際上會(huì)積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬元級(jí)價(jià)格的豪宅項(xiàng)目會(huì)更容易受寵。從實(shí)際情況看，隨著各地“地王”的出現(xiàn)，購房者也會(huì)積極看好此類豪宅項(xiàng)目，進(jìn)而加快此類項(xiàng)目的交易。

       房價(jià)上漲，不少項(xiàng)目套總價(jià)跨入千萬元級(jí)別，使得豪宅總量得以增加。來自易居研究院的數(shù)據(jù)表明，截至今年10月底，熱點(diǎn)二線城市房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，如豪宅成交量漲幅最大的合肥，新建商品房住宅均價(jià)達(dá)到了12365元/平方米，同比漲幅達(dá)到40.85%。此外，豪宅成交十分活躍的南京、天津、廈門，10月新建商品住宅均價(jià)同比漲幅也分別達(dá)到了38.68%、25.57%和64.88%。

       會(huì)否加大房產(chǎn)泡沫

       千萬元豪宅成交量放大，在一定程度上抬升了整體房價(jià)水平，從而使得市場對于房價(jià)泡沫成分是否過大產(chǎn)生加大擔(dān)憂。

       豪宅比重過大，對整體房價(jià)水平影響很大。以廈門為例，來自克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，在2016上半年，單價(jià)3萬元/平方米以上項(xiàng)目占比從2015年的10.4%上升到16.4%，高端產(chǎn)品占比擴(kuò)大了6.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，由于島內(nèi)項(xiàng)目總價(jià)基本超500萬元，所以廈門500萬元以上產(chǎn)品占比也有較大的提升，上半年占比達(dá)到12.1%。這種變化的直接后果是使得廈門的新建商品住宅均價(jià)大幅攀升，10月底已經(jīng)達(dá)到31316元/平方米，同比大漲64.88%，一舉取代深圳，領(lǐng)漲全國。

       不可否認(rèn)的是，今年前三個(gè)季度熱點(diǎn)二線城市“地王”現(xiàn)象頻出，地價(jià)飆漲，這將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。以杭州為例，近兩年來樓板價(jià)大于1.8萬元/平方米的可供開發(fā)住宅用地，可新增約250萬平方米單價(jià)超過3.5萬元/平方米的高端產(chǎn)品。

       專家坦陳，對于部分價(jià)格上漲過快的城市來說，的確存在滯漲或者下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，不排除有部分城市豪宅項(xiàng)目存在價(jià)格虛高、過度炒作的嫌疑，顯然會(huì)影響此類項(xiàng)目后續(xù)價(jià)格的成長。如果調(diào)控政策導(dǎo)致價(jià)格上漲空間受限制，也往往會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲停滯甚至下跌的可能。“這方面的風(fēng)險(xiǎn)是需要警惕的。”他如是說。

       基于上述分析，專家認(rèn)為如果單純從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，目前并非太好的介入時(shí)機(jī)。這是因?yàn)楝F(xiàn)階段政策調(diào)控力度正在收緊，市場需求受到抑制，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，房價(jià)單邊上漲的趨勢有可能會(huì)轉(zhuǎn)為震蕩上行的走勢。因此在現(xiàn)階段介入，有可能會(huì)因?yàn)榉績r(jià)調(diào)整而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水。

       不過，也有分析人士指出，雖然熱點(diǎn)二線城市豪宅成交增幅較大，但由于在全國市場中總量極小，因此影響還處在可控范圍之內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，北、上、深前三季度千萬元以上豪宅共成交17184套，占到18個(gè)城市總成交的76%；而5萬元/平方米以上豪宅共計(jì)成交36473套，占比高達(dá)93%。整體來說，中國豪宅市場格局仍集中在少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，并未完全擴(kuò)散到二線城市。因此從總體上來看，熱點(diǎn)二線城市豪宅成交放量，對樓市整體而言，影響不大。

       專家表示，隨著10月初各個(gè)熱點(diǎn)二線城市調(diào)控收緊，未來豪宅成交會(huì)放緩。相關(guān)媒體梳理各地調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，以限購、限貸等為主要手段的調(diào)控措施，對改善型需求，尤其是投資投機(jī)性需求有著明顯的抑制作用，這顯然會(huì)影響到豪宅市場的成交。