摘要：地方樓市調控政策繼續加碼，上海近日發布的調控政策中重新實施“認房又認貸”。自9·30以來，全國已有超過24個省（市）出臺了超過50條樓市調控政策。中原地產首席分析師張大偉認為，從近兩個月的房地產調控政策看，本輪調控與往年最大的不同是，調控政策持續的打補丁、加壓力，同時疊加了歷史最嚴格的執行力度。從市場影響看，政策效果明顯，預計熱點城市房地產降溫趨勢延續。

       三輪調控層層遞進

       張大偉表示，近兩個月樓市經歷了三輪遞進式調控。第一輪是自北京9·30推出“京八條”后，21個省市先后于國慶假期發布調控政策，主要特征是從限購、限貸、土地供應等方面對各地樓市進行調節。第二輪則是國慶發布調控政策后各地的落地執行期，基本上出臺調控政策城市都1-2次發布了落地執行細節，在第一輪限購、限貸政策出臺后，10月中旬開始各地開展了房地產調控全面落地執行。這也使得本輪房地產調控執行力度更強。

       第三輪則始于11月28日，上海發布全面信貸收緊政策。這是第一個城市提及全面恢復2014年9·30政策之前的認房又認貸的政策。第三輪政策從前兩輪的主要影響投資，到第三輪全面約束改善需求，預計影響較大。后續其他一線城市及漲幅比較快的二線城市有可能部分恢復認房又認貸。這一政策對市場的改善需求影響很大。

       而11月28日發布調控政策的上海、天津等升級調控政策的城市房價前期漲幅較高。從10月房價走勢看，增速盡管有所放緩，但環比仍處在上漲之中。

       此外，第三輪調控逐漸開始從銀行金融端發力，在提高首套及二套房首付后，疊加年底資金緊張效應，房地產信貸或面臨收緊，預計市場將暫時告別價格上漲。

       一二線城市成交量下滑

       數據顯示，10月調控以來，一二線城市樓市明顯降溫，三線城市穩定增長，城市分化顯著，調控政策取得一定預期成效。

       數據顯示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且絕對值為“十一”調控潮以來的單周最低位。從中原監測的40個城市數據看，上周新建住宅成交面積環比下降10%。其中，一線、二線城市分別下降7%、14%，三四線城市微升1%。在調控整體收緊后的兩個月內，新房成交呈現出逐周走低之勢。11月前四周，全國40城市新房合計成交量較10月同期下降約兩成，且各線城市均現回落。二手房市場成交量也逐步走低，11月第4周中原監測的21個城市二手住宅成交面積環比下降5%，且持續四周成交量環比下滑。11月前四周的二手房合計成交量較10月同期下降約5%。其中，蘇州、上海的降幅已達三成左右。

       值得注意的是，在北京、上海、深圳的新政中，均大幅調高了二套房尤其是非普住宅的標準，由于三地非普標準仍沿用數年前的價格，最高價格已經顯著低于目前的成交價，因此調高二套非普首付，預計對改善性需求產生較大影響。上海在恢復“認房又認貸”后，還提高了非普二套房的首付至70%。同策咨詢數據顯示，按照上海現有普通住宅的標準及2016年1-11月交易價格來看，目前上海內環內和中外環間僅有1%的住宅屬于普通住宅，外環外僅有19%符合普通住宅。若2017年普通住宅和非普通住宅標準不調整，絕大多數的改善型住宅均屬于非普通住宅，可能傷及改善型需求。

       土地市場仍然火爆

       盡管重點城市新房和二手房成交量持續下滑，部分地區成交價格也出現了下滑。但重點城市的土地市場卻呈現出“冰火兩重天”的火熱景象。房企爭相在一二線重點城市大舉增加土地儲備。多地根據土地市場做出了多種調整和限制，仍然難以動搖房企積極儲備土地的決心。

       近期，廣州、福州、武漢、長沙等地土地市場拍賣吸引了多家房企，“限地價、競配建”的出讓方式并未抑制房企在上述熱點城市的搶地熱情。福州上周共計成交9宗含住用地，出讓金超過117億元。其中，8宗地塊均觸及50%的溢價率上限，轉為競爭配建面積。

       同時，房價水平長期低于其他一線城市的廣州，上周土地市場也集中爆發，共計14宗含住用地成交，出讓金超過280億元。其中，13宗地塊達到45%的溢價率上限。上周成交地塊中，多宗創下單價歷史新高，其中4宗含住宅用地在剔除配建后的樓面地價超過4萬元/平方米，競得者包括保利、中冶、龍湖、首開。

       業內人士表示，調控收緊使得市場趨冷，但由于今年前期房企業績普遍表現良好，并手握大量現金，同時經過前三季度的去庫存后需要補充土地。本輪量價增長相對理性的一批熱點城市，成為房企關注的熱點地區。