摘要：鄭永年是著名學(xué)者，現(xiàn)任新加坡國(guó)立大學(xué)東亞研究所所長(zhǎng)、中國(guó)華南理工大學(xué)公共政策研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)主席等職。他的著作以視野廣闊、觀點(diǎn)犀利而著稱(chēng)，被認(rèn)為是當(dāng)代最具影響力的思想家之一。

       房地產(chǎn)市場(chǎng)成永恒話題

       很多年里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅已經(jīng)成了中國(guó)民眾、管理者和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國(guó)際投資者和投機(jī)者的深切關(guān)注對(duì)象。不同的人群對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的情緒，或者憂慮，甚至恐慌。

       更為嚴(yán)重的是，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的巨額利益，也正在促使企業(yè)大舉進(jìn)軍這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

       房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大隱憂，而房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑。

       正因?yàn)槿绱耍�有關(guān)部門(mén)有足夠的理由要擔(dān)憂房地產(chǎn)。前面有日本的例子。上世紀(jì)80年代末和上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫解體之后，日本經(jīng)濟(jì)在此后的20多年里沒(méi)有走出陰影。海內(nèi)外，早就有很多人在討論中國(guó)是否會(huì)步日本模式后塵的問(wèn)題。之后又有迪拜世界事件。房地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的緊箍咒。因此，有關(guān)部門(mén)一直不敢有絲毫的松懈。

       多年來(lái)，盡管有關(guān)部門(mén)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有不滿，但一旦當(dāng)房地產(chǎn)遇到危機(jī)時(shí)，必出手相救。金融危機(jī)之后，政府出臺(tái)的龐大應(yīng)付危機(jī)的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了經(jīng)濟(jì)。

       供求之外還有問(wèn)題

       到底是什么原因造成了中國(guó)房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？更深一步講，癥結(jié)的原因已經(jīng)轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場(chǎng)。的確，就土地而言，長(zhǎng)期以來(lái)，存在寡頭式壟斷，限制土地的供應(yīng)量。同時(shí)，現(xiàn)有制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成，由此提高了土地價(jià)格，為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房?jī)r(jià)。這似乎很合乎經(jīng)濟(jì)邏輯。

       多少年來(lái)，人們所聽(tīng)到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。很簡(jiǎn)單，如果求大于供，那么就不會(huì)有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不會(huì)有那么多的人買(mǎi)不起房了。那么，在供求關(guān)系之外，還出了什么問(wèn)題呢？

       房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。最大的因素莫過(guò)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡(jiǎn)單地說(shuō)，因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來(lái)，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因?yàn)?a href="http://www.i3g.com.cn/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">商品房兼具投資和消費(fèi)價(jià)值, 人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開(kāi)發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購(gòu)房者也會(huì)迫不及待地去賣(mài)房。從而一步一步地把房?jī)r(jià)逼向新高。

       政府應(yīng)扮演重要角色

       要解決這個(gè)問(wèn)題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。但地方政府往往無(wú)視住房的社會(huì)功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%至70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴(lài)土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外, 住房的社會(huì)功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏。

       縱觀世界各國(guó)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國(guó)家，都是把房地產(chǎn)作為國(guó)家社會(huì)政策的一部分。這些國(guó)家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國(guó)家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。

       歐洲一些國(guó)家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)源，也同樣產(chǎn)生了很多社會(huì)問(wèn)題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉(zhuǎn)型，住房政策，尤其是公共住房政策越來(lái)越變成這些國(guó)家的社會(huì)政策的一部分。到今天，很多國(guó)家尤其是北歐國(guó)家，房地產(chǎn)完全屬于社會(huì)政策，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的考量已經(jīng)變得不那么重要。應(yīng)當(dāng)指出的是，那些把公共住房?jī)H僅看成是對(duì)窮人的救濟(jì)的福利國(guó)家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

       新加坡的公共住房經(jīng)驗(yàn)

       新加坡是亞洲社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得最健康的國(guó)家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自己的國(guó)情，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的公共住房制度。如果說(shuō)在西方社會(huì)，公共住房主要是為了社會(huì)弱勢(shì)群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會(huì)成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會(huì)性投資的最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)指出的是，新加坡的住房政策的指導(dǎo)思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。

       如果房地產(chǎn)從一開(kāi)始就被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)最主要的來(lái)源。或者說(shuō)，房地產(chǎn)是包括從中央到地方的各級(jí)政府GDP主義的一個(gè)核心組成部分。則在GDP主義的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)成為生產(chǎn)（建設(shè)）性投資，而非社會(huì)性投資，從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。房地產(chǎn)本來(lái)就是一種特殊的社會(huì)產(chǎn)品，因?yàn)槠渲苯雨P(guān)切到社會(huì)成員的空間居住權(quán)。同時(shí)，房地產(chǎn)也直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定和和諧。但在GDP主義構(gòu)架內(nèi)，房地產(chǎn)的唯一考量是利潤(rùn)，而非社會(huì)生活的其他方面。

       這樣，無(wú)論哪個(gè)角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。如今在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，帶有極大的投機(jī)性。一些投資者甚至僅僅是為了投機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)被投資者或投機(jī)者所操控時(shí)，其和大多數(shù)社會(huì)成員的實(shí)際需求就沒(méi)有了任何關(guān)系。（類(lèi)似的情況也表現(xiàn)在投機(jī)性金融經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)毫無(wú)關(guān)系上。）

       警惕GDP主義

       GDP主義盛行，有關(guān)方面就很難推出有效的房地產(chǎn)發(fā)展政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的唯一目標(biāo)是“錢(qián)”而非社會(huì)大多數(shù)成員的需要，則房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過(guò)度的開(kāi)放性和投機(jī)性。在剝奪了大多數(shù)社會(huì)成員的居住權(quán)的同時(shí)，各地的房地產(chǎn)不僅向國(guó)內(nèi)的“炒房團(tuán)”開(kāi)放，而且更向國(guó)際資本開(kāi)放。

       從技術(shù)上說(shuō)，要遏制炒房和投機(jī)并不難，例如可限制購(gòu)房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅（即是在宣稱(chēng)私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯的美國(guó)也是征收房產(chǎn)及其房產(chǎn)繼承稅的）等。問(wèn)題在于，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機(jī)者和地方政府的共同利益，沒(méi)有人會(huì)使用這些技術(shù)來(lái)限制房地產(chǎn)。

       很顯然，就房地產(chǎn)而言，中國(guó)面臨雙重的挑戰(zhàn)。一方面是房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會(huì)成員的居住權(quán)。在各種社會(huì)文化因素的作用下，大多數(shù)人非常認(rèn)同居者有其屋這一說(shuō)法，年輕人普遍認(rèn)為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的后果都會(huì)影響社會(huì)政治的穩(wěn)定。

       在西方國(guó)家，房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)政策演變成為社會(huì)政策是有強(qiáng)大的社會(huì)運(yùn)動(dòng)來(lái)推動(dòng)的。未來(lái)一定也要有強(qiáng)大的社會(huì)運(yùn)動(dòng)來(lái)促使房地產(chǎn)政策的有效轉(zhuǎn)型嗎？人們只能拭目以待了。