摘要：自去年"9.30"以來，中國超55個城市發布了各種相關房地產調控政策160余次，樓市調控層層加碼后進入限購、限貸、限價、限售的"四限時代"。而4日，上海出臺新樓盤需公證搖號方式銷售的措施，在分析人士看來，或有其他城市跟進，樓市銷售監管上預計有更多措施出臺。

       上海出新規要求新樓盤賣房需公證搖號

       上海市住建委近日下發通知，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價;開發商、代理以及中介機構等工作人員不得以各種方式炒賣房號，對涉嫌違規的房企，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質。

       據中國城市房地產研究院院長謝逸楓介紹，搖號選房、買房是一項中國房地產市場潛規則，房企采取這樣的銷售方式，目的是通過房源銷控，制造出房源緊缺、銷售火爆的慣用營銷策略的伎倆，達到房價上漲的利潤最大化目的。

       易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海出臺類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨于穩定，但銷售環節還存很多打擦邊球做法。過去開發商售樓處采取搖號等做法，貓膩太多。在當前住宅供應量沒有明顯上升情況下，通過公證方式來搖號，充分體現了公平公正性，最大化保護購房者權益。

       中原地產首席分析師張大偉也表示，公證為了避免限價下開發商定向銷售，有利于保障普通人購房，代理或者中介不準買自己服務的項目，避免一些暗箱操作。

       分析稱房源庫存不足城市或跟進"公證搖號"

       謝逸楓表示，上海公證搖號買房的政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應不平衡。一定程度上可以暫時性起到控制供需關系矛盾惡化，防止出現瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。

       從政策影響看，張大偉稱，上海這一規定是其他調控政策的補充，直接影響不大、后續應該還有其他調控政策。嚴躍進也認為，后續對于上海房地產市場的管控預計還會趨嚴，尤其是銷售過程中類似一房多賣、一房多價、私下亂收費等做法的管制。

       " 對于房源相對不足的城市，如何獲得購買權很關鍵。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，導致一種新的購房成本增加。"嚴躍進說，上海的做法，預計后續其他城市可能會跟進。因為類似房屋交易中的拍賣，只適用司法拍賣房，房地產市場一房一價的限定，使得搖號是最直接有效的管制措施。

       謝逸楓指出，南京在3月份就有搖號買房政策不明確成文的規定，眼下南京河西、江北等板塊的熱銷樓盤都基本采取這樣的銷售方式。他預計短期之內，北京、廣州、深圳、杭州等一線、熱點二線城市極有可能會跟進實施搖號買房的政策。

       限貸限購后 近2月已20多城加碼實施限售

       上海規范商品房預售要求開發商客戶數大于可售房源應公證搖號，意味著今年全國樓市調控從"限購"到"限售"，再到目前的進一步升級--公證"搖號"買房。

       自去年"9.30"樓市調控開始，今年3月17日，北京發布的樓市調控新政掀起了全國新一輪樓市調控收緊潮。據中原地產研究中心統計，2016年9月底以來，全國已有至少55個城市發布了各種相關房地產調控政策160余次。

       僅在3月份，以北京版"認房認貸"政策出臺為標志，粗略統計已有超過40個城市出臺樓市調控舉措。其中，"認房認貸"政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，天津、廈門、杭州等二線城市也加入到"認房認貸"陣營。到了4月，地方出臺調控政策近50次，調控力度和范圍不斷擴大，調控地區主要集中在二三線城市。

       而在調控手段上，一些城市開啟了限售的模式。截至目前，已有廣州、珠海、惠州、成都、廈門、福州、西安、濟南、鄭州、青島、杭州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、高碑店等逾20個城市啟動限售的調控政策。

       張大偉表示，這一輪調控與歷次調控最大的不同是，首次涉及物業。本輪樓市調控的全面升級，從抑制投資投機的角度看，將有更多的城市加入限購、限貸、限價、限售的"四限時代"。

       近期鄭州市房管局交易大廳，相比于房價高漲時期，前來辦理業務的市民明顯減少。

       "四限時代"多地樓市成交降溫

       而在密集的調控下，多地樓市成交出現新一輪降溫行情。易居房地產研究院4日發布的一份住宅成交報告顯示，4月份，受監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2667萬平方米，環比減少10%，同比減少19%。

       嚴躍進指出，其研究院的報告中受監測的50個城市中，3-4月份，至少有30個城市出臺過包括限購在內的各類政策。4月份，這30個城市新建商品住宅成交面積為1832萬平方米，環比減少14%，同比減少20%，均超過50個城市的總體成交跌幅。

       5月2日先后發布的統計數據也顯示， 4月樓市成交整體下行，一二線城市均不同程度地下降，三線城市同環比略有增長。

       數據顯示，4月一線城市環比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%;二線城市環比下降16.02%，同比下降35.45%;三線城市成交量環同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。