摘要：全球豪宅漲幅前四名中國占三席，廣州漲幅全球第一。“85后”買手漸成豪宅新主力，房源豪宅化或頂級豪宅化會成趨勢嗎？

       以往，如果拉一張環球豪宅清單，紐約曼哈頓中城、舊金山太平洋高地、倫敦肯辛頓社區鐵定占據前三。西方老牌財閥和財富新貴們都熱衷于在這些地方“圈地”，就連最早躋身于中國財富榜單前列的知名企業家們也紛紛在這些地段置業，“順手”將當地房價推上千萬美元級別的巔峰。

       但如今，全球豪宅地圖悄然東移，國內明星城市的豪宅市場異軍突起。

       2016年下半年，上海一棟單價34萬元、總價2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片，無數人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實上，單從價格看，就連紐約、倫敦的多數豪宅也有所不及，而這個價格卻能在北京海淀覓得知音。

       “目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經達到5000萬元/套，這個價格就算是在硅谷科技富豪麇集的舊金山灣區，也能買到金門大橋附近的豪宅了，這可是全美最昂貴的地產板塊。”一家商業地產咨詢機構董事告訴相關媒體，“國內一線城市普通二手豪宅平均單價已由‘10萬+’逼近了20萬。 ”

       更令人吃驚的是，在全國性樓市調控堅持了一年多，執行效果逐漸步入“深水區”的大背景下，中國式豪宅的價格上升勢頭有增無減，甚至在今年一季度打遍全球無敵手。總部位于倫敦的不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指數顯示，經過對41個城市售價前5%的樓盤調查發現，前四個漲幅最大的城市中，中國城市占據了三席之多。

       那么，誰是國內豪宅漲漲不休的背后推手？豪宅的逆勢上漲又對調控有何影響？這成為了隱藏在這場財富之巔的神秘游戲有待揭曉的謎題。

       “85后”買手漸成新主力

       4月底，麥子（化名）第三次踏入位于上海北外灘板塊中心地帶的某個新樓盤。他本身已經是這個開發商的“擁躉”，早在2010年就購入了它的二期房源作為婚房，2015年上海樓市暴漲前夕，他以2800萬總價再將兩套兩居室收入囊中。而一年后的這次“踩盤”被他戲稱為“三進宮”。

       “之前看中的那棟最終沒有開盤，開的那一棟我們一開始嫌棄設計有些小缺陷，244平方米的大平層，三個廁所中有兩個是暗衛，朝北的兩個臥室大小也不一樣。誰知道整棟樓總價最高的高區最先被搶光，我們一遲疑就買不到了，當天就只剩下了極少數房源。”麥子對相關媒體說，開盤當日的“清盤”速度相當之快。據他介紹，這個樓盤的開盤均價為11萬元/平方米，因為是大戶型，所以單套總價都在2500萬元以上。

       對于政府施以重拳的樓市調控，位于財富金字塔頂端的麥子表現得并沒有那么在意。他告訴相關媒體，2015年出手時的邏輯是要為自己在互聯網創業和股市積累的大筆財富找一個安放之處，即使看到了政府在2016年堅決的調控姿態，他依然認為稀缺性的優質房源具有保值功能，成交下滑的當下反而是入手時機。

       麥子的觀點還需要時間來檢驗，但像他這樣的“85后”買手已然是豪宅市場的生力軍，也正因為這群財富新貴的存在，成為了支撐豪宅價格不降反增的支點。“這幾年豪宅買家市場發生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移，已經快速從‘70后’向‘85前’延伸，對一線城市和強二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英。”某個第一梯隊豪宅品牌一線營銷人士陳麟對相關媒體解釋。

       盡管2016年國內各地不斷祭出打壓房價的政策，尤其是一線城市嚴格執行限貸、限購，但萊坊調查結果還是顯示，今年一季度全球豪宅價格增幅排行榜上，全球41個主要城市的豪宅價格年增幅為4.3%，廣州以年增幅36.2%登頂、北京年增幅22.9%隨后、上海也實現了19.8%的年增長幅度，成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團”。

       相關媒體注意到，包括麥子在內，這群出現在豪宅市場的年輕面孔大多來自互聯網、IT、新金融等新興行業，他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業風口，并成功迅速造富。曾操盤深圳灣豪宅盤的一位營銷總監表示，早年豪宅客戶主要是改革開放時期的紅利繼承者，“很多都是來自外貿、電子等實體經濟的工廠主，現在互聯網和新金融的創業人成了財富積累最快的一群客戶，所以連續出現30歲左右的買家個案。”

       麥子也告訴相關媒體，在他的豪宅鄰居中，僅通過微博、微信粉絲經濟起家的成功創業者就有多位，其中一位更是一口氣買下了整個樓面。另據相關媒體了解，上海本土有幾個著名公號的創始人都在湯臣一品、仁恒濱江等老牌豪宅社區置業，麥子本人也是網紅博主。

       “在過去10年中，財富強勁增長，催生出成千上萬的新富豪，我們預計未來10年，中國超高凈值人士的數量將增長140%，新增人數將超過20000人，增幅接近美國。”萊坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預測說。

       “地王”成幕后推手？

       就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，業內人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”，國內豪宅市場逆勢進入了增長期。萊坊統計顯示，去年12月，100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅，在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將舊金山和紐約甩在身后。作為全球技術中心，舊金山房價增幅僅為1.8%，略高于身為金融中心的紐約，紐約漲幅僅為1.7%。

       值得一提的是，所謂“元年”更體現在成交量的“逆天”增長上，豪宅的受眾群大大增多。根據亞豪君悅會數據統計，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

       難怪去年7月的北京，頂級豪宅項目一改往日的低調作風，龍湖、葛洲壩、招商蛇口等房企順勢聯盟，舉辦了北京內城頂豪首區的發布會。

       “未來定位在豪宅的房源只會越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數量，就知道未來的豪宅化產品，甚至頂級豪宅化產品會是一個趨勢。”中原地產首席分析師張大偉對相關媒體分析。

       在豪宅井噴的背后，高昂的地價成本，確實會成為開發商蜂擁而入開發高端產品的最重要原因。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價格拿下靜安區某地塊，該地塊每平方米樓板價突破10萬元，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米，如此高的開發成本，可以想見未來大概率要以豪宅配置來設計產品。

       再以廣州為例，去年底廣州荔灣區白鵝潭畔的某個豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時的樓板價是1.7萬元/平方米，當時業界預測售價僅微高于3萬元/平方米。但在去年底的開盤現場，它最終以5萬～7萬元/平方米的報價刷新荔灣區樓價，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低準入門檻”達到了1500萬元，而之所以會遠超預期售價，正是因為開發商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標簽，樓盤被華麗包裝成豪宅產品來出售。

       中原地產項目部總經理黃韜則認為，除了高地價的因素外，敢于拿區域地王的開發商基本都是大型房企，資金實力雄厚，它們做這些項目未必全然為了利潤，也是為了打造標桿物業樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

       調控之下，中高產仍在“買買買”？

       5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應更冷清些，距離開啟第一次樓市大調控已經一年多，許多人此時都在焦灼地等待著價格拐點的真正到來，他們企盼的是，房價會走上2011年底的舊路，各種樓盤會再現30%的跌幅。

       而市場對豪宅的追捧卻似乎事與愿違，高凈值人群仍在用腳投票選擇扎根這座魅力之城，就記者采訪的實際情況看，大多數中高產的確仍在“買買買”。

       相關媒體注意到，從表面數據看，上海4月房價出現了微跌，據上海易居房地產研究院報告，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位,新房成交均價環比確實下跌0.7%。

       但耐人尋味的是，這個價格是在堅持了整整一年調控政策，并且不斷出臺堵漏政策之后，同比來看，房價依然大漲了45.7%。據相關媒體了解，價格的收斂更多是由于近期上海市政府加強了對新房預售證發放的審核管理，部分高端項目入市受阻,所以新房價格維持著平穩的態勢。

       從區域來看，2017年前4個月,剛需盤扎堆的上海郊區房價漲幅普遍較大,其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調控對價格的影響并不明顯。

       北京的情況也大同小異。5月19日，國家統計局北京調查總隊發布了最新一期住房銷售價格指數，顯示4月北京中戶型（90～144平方米）的二手住宅價格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價格同比仍然上漲了16%。

       一位不愿具名的房地產交易中心人士對相關媒體表示，上海二手房價格表面上看起來控制住了漲勢，但這有一部分原因是“總價天花板”造成的，今年以來外環外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統計在內的房價。記者注意到，上月上海外環外成交套數確實達到了其他區域成交套數的2倍多，而從掛牌均價看，外環外價格僅為中外環間的一半，是內環內的三分之一。

       上海、北京這樣的超級明星城市，房價走向仍是一個謎。