摘要：房地產是一張牌，什么時候打，該怎么打，都由上面說了算。不聽話的，現在不算賬，今后也會算總賬。現在是只許州官點燈，不許百姓放火的時代。

       對房東，擅自抬價、強制攆人被明令禁止

       這個周末，又有數個城市推出了新的房地產調控政策，尤其是一個城市拋出了史上最嚴的房地產調控政策，給整個房地產行業帶來巨大的沖擊。河北保定對一宗地進行拍賣，限制了最高競拍地價，也限制了最高房屋銷售價格，但是最震撼的是，購房者在取得房產證之日起，10年內不得買賣。2017年5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30號土地備受業內關注。這算是史上最嚴的房地產調控政策了，這將帶來示范效應，除了過去的限購、限貸、限價政策，現在又開始了創新調控，那就是限賣，而且限賣的期限越來越長。  

       10年內不得賣出，如果這個政策推廣到全國，那全國所有的炒房客都將哭暈在廁所了。

       1、10年內不能賣出，那么投機炒房的基本絕跡了，因為持有十年，投機是不可能的，必須變成長期投資。

       2、10年內不能賣出，那么杠桿的壓力就會很大，因為杠桿的時間成本會很高，一旦資金壓力大，不能隨時賣出房產，那么買房前就要認真衡量。

       3、10年內不能賣出，市場的變化會很大，誰也不能保證房地產上漲十年，因為十年時間很長，不確定性太長。

       過去十年，中國房地產市場極度繁榮，甚至可以說是泡沫很大，必須要讓國人冷靜下來，讓國人恢復理性。因此設定一定時間，不能賣出房產是對的，如果限賣的時間過短，比如兩年，兩年能不能讓國人冷靜下來，恢復理性，是很難的。如果時間拉長，比如十年，在這段時間內，讓房市經歷牛熊周期，讓國民看到房地產的上漲，也看到房地產的下跌。那么國民對于房地產的情緒自然會恢復理性，不會只看到房地產永遠上漲，這樣一來，盲目的沖動就會降低，房地產泡沫就會得到抑制。

       為什么這個時候會推出這個如此嚴厲的調控政策呢？

       1、因為北京限購嚴厲，大量資金進入了北京周邊城市進行投機，周邊城市房價紛紛大漲，如果不跟進調控，甚至推出創新的調控政策，恐難抑制房價。

       2、保定特殊的地理位置，尤其涉及到中國的千年大計，必須要嚴格調控房價，不能妨礙千年大計的執行。

       但是接下來的問題，中國是否會在更大范圍內推廣10年不得賣出的政策，一旦大面積推出這個政策，那么房地產將全面降溫。中國房地產調控，為什么成效不大，一個是貨幣政策需要及時跟進，二是因為地方政府有權自主制訂調控政策，過于靈活變通。如果貨幣政策收緊，房地產會得到壓制，如果房地產調控政策制訂權收歸上面，然而根據各個城市的特點制訂，而不是讓地方政府自己制訂，也會見到效果。

       一堵一疏 樓市調控再出2大殺招

       近日，住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，重點對租房市場進行規范。內容主要涉及了大家非常關心的幾個信息。

       首先，鼓勵租金按月支付，押一付三這個行規讓大家太痛苦，一次拿出4個月的房租對于普通的租房人來說臣妾實在有點辦不到。所以既然出了鼓勵政策，那么至少在企業租房端，非常有可能做到。

       其次，無故扣留押金有了處罰依據，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

       第三，鼓勵市場長租房，個人往外租房的默認模式就是3年起租，除非租客有需求再調整。而當地政府應該給政策鼓勵大家長租。而企業對市場租房的，也是一樣，除非租客有特殊要求，否則有了硬性規定，不得低于3年。也就是說自如也好相寓也罷，還有那些自持物業的開發商。他們以后的租房期限將會調整。都會調整到3年以上，如果他要不租給你3年以上的房子，你就可以投訴他了。

       第四，解約的時候提前三個月通知，房東不得隨便漲價，不得隨意進入出租后的住宅，不得隨意往外攆人。只要合同中沒有約定的，你也不能限制別人當二房東。

       換句話說。住建部的這套管理條例很顯然一屁股坐到了租房人的一邊。所有的政策都是在保護租客，讓大家放心大膽的租房，這個就跟我們的判斷一樣，中國下一步很可能會大力發展租房市場。規范租房市場，以后一提到住房不見得非得買，租房一樣可以享受高品質的生活。 如果長租房各地配套了政策上的**力度，那么這種歸屬感就會增強很多了。我要租一套10年的住房，跟我買一套房其實差不多，在一個地方估計也就住十年。甚至租一套十年的房子，我都可以自己裝修和添置家具電器了。當然這只是住建部的管理條例，但可以看到了我們大力發展租房市場疏解住房需求的決心，如果大家租房很舒服自然也就不用急著買房了，因為顯然現在這個房租售價比之下，租房更加劃算，甚至房東每月相當拿出了房租多一倍的錢在貼補租客。住建部出政策了，那么其他部委還會遠嗎？比如地方上的戶籍政策，教育部門的小孩如學政策？一旦凝結在房產背后的社會福利向租房開放，那么其實租房和買房真的沒什么區別了，高房價的基本面將徹底逆轉。

       疏導的政策看起來總是給我們希望，而直接的樓市調控來政策則更具殺傷力，上周京津冀三地開始合作進行跨地域的樓市調控，河北都開始嚴格限購，本地戶口最多買2套，外地人提供1年納稅證明，最多買一套，緊接著保定傳來大消息，賣地的時候，除了雙限雙競之外，還規定這塊地開發商買走蓋成樓后，銷售出去，購房人10年不許賣。

       這種限售政策正在逐漸發酵，可能會成為樓市調控第三階段的主力產品，目前已經有很多地方出臺了相關的限售政策，比如鄭州，南京，成都買房后3年不許賣，東莞廈門蕪湖這都是買房后2年不許賣。保定這個一下增長到了10年不許賣，也就是說基本上這塊土地的作用很明確，就是不賣給炒房人的。

       沒有炒房的資金能夠在里面封閉10年之久。所以這種堵住樓市成交的政策，估計還會繼續蔓延，買來不讓賣，就相當于股市上的熔斷2-3年，這必然極大的提升炒作資金的成本。而且以后視情況而定，可能還會繼續升級。把熔斷的年限不斷擴大。很多人炒房真的要炒成房東了。

       如果你不能高位套現，不能把資金退出的話，那么你就只能在租賃上想辦法回收資金了，但通過這個途徑，你需要50年，相當于為人民服務，為租客服務了。真有點偷雞不成蝕把米的意味。

       這次樓市調控之堅決，范圍之廣，動用政策工具之多，參與部門之眾，甚至超出預期的。但可惜很多人還對樓市抱有不切實際的幻想，這就好比溫水煮青蛙，只要還處于舒服地帶，只要房價還沒跌，永遠看不到趨勢的改變，一旦等你覺得難受了，可能已經跳不出來了。

       十年，一個輪回，中國民眾對于房地產真的瘋狂太久了，真的需要冷靜十年，只有冷靜十年，我們才能真正理解房子是用來住的，不是用來炒的，房地產瘋狂了十年，卻是實體經濟失去的十年，也是國民迷失的十年，讓我們沉靜十年吧，讓我們知道這個世界不僅僅只有房子，還有詩歌和理想！

       或許從今年開始, 購房者、開發商、中介都將是樓市的輸家，眼下，一線樓市出現了一些在大家所認為的積極現象：中介大規模關閉門店，中介費下調，掛牌價松動等。

       1、中介大規模關閉門店，中介費下調，只說明了一點，市場冷清了。

       沒有成交量，可不就得關閉門店么？可不就得下調中介費么？中介也是要吃飯的，沒有成交就必須收縮戰線。這恰恰說明了業主的心理防線仍然牢固，寧愿扛著也不愿意便宜購房者。因為房子是用來住的，這個“住”也是有很多內涵的，比如要優先保證土著，優先保證第一次買房的。這兩點是約定俗成的，沒有理由，要學會聽話。

       2、購房者買不到房子會常態化，業主不愿意賣房子也將常態化。

       這一點應該比較好理解，樓市急凍，越來越多的剛需愿意觀望，越來越多的業主也愿意觀望，前者相信調整的力量，后者覺得自己賺得足夠多。這不是不可調和的，除非有一種力量來打破這種詭異的平衡。但我認為，這種詭異的平衡是上面希望看到的，不希望這種力量出現。因為高成交量必然意味著資金繼續流入樓市，除非所有的房子都是全款交易，這張牌敢打出來么？我不信。對上面而言，眼下這種資金在樓市緩緩流淌的感覺挺好，大家都能形成一種“默契”。

       3、今后唯壹的贏家是誰？

       那些年，購房者贏了很多，有人靠買房從剛需混成了改善，從改善混成了高端，還有人組隊開團去買房玩通吃。開發商也贏了很多。給你地讓你蓋房子，你坐等升値什么也不干；給你批商業，你蓋成了公寓。中介也贏了很多。中介利用信息不對稱的優勢，要么幫著業主吃購房者，要么兩頭通吃，實在不行自己買下來等待更好的時機賣出去！那些年，只知道賺中介費的中介都不是牛B的中介！

       房地產是一張牌，什么時候打，該怎么打，都由上面說了算。不聽話的，現在不算賬，今后也會算總賬。現在是只許州官點燈，不許百姓放火的時代。