摘要：5月22日，嘉興土拍市場震驚全國。來自全國400多家房企，擠進嘉興大劇院爭奪8宗宅地。由于這場土拍的8宗宅地全都限價，最終以”搖號“來確定各自的歸屬。資金實力雄厚的房企甚至動用了幾十家馬甲，并準備上百億元的保證金。

　　這只是上半年浙江三四線城市購地潮的一個縮影。當杭州土地市場現(xiàn)房銷售與自持的高門檻阻擋住了一大堆房企，土地市場的熱度開始向三四線城市轉移，以浙江為例，不少央企和實力雄厚的民企今年就在三四線城市囤地，有的房企一拿就是十幾宗，瘋狂程度可見一斑。

　　浙江三四線城市地價頻創(chuàng)新高

　　浙江土地網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，祥生一口氣在浙江省三四線城市拿下19宗地，其中重倉紹興7宗涉宅用地、柯橋3宗、諸暨4宗，平均溢價率為86.9%；其在衢州拿的三宗宅地的平均溢價率為164.7%；在臺州拿下的兩宗宅地平均溢價率也超過100%。而它在溫嶺市中華路南側拿的一宗宅地，樓面價甚至達到19722元/m2，創(chuàng)了區(qū)域新高。

　　緊隨其后的是一直深耕三四線城市的恒大，他們一連在嵊州和諸暨拿下11宗宅地，平均樓面價僅為2751元/m2；今年上半年剛剛躋身全國房企第一的碧桂園也在浙江三四線城市瘋狂攬地，他們僅僅花了55.6億元便拿下11宗地；久未出手的綠地集團也在寧波慈溪一口氣拿下8宗宅地，全為底價成交，樓面成交價不到2000元/m2。

　　而作為本土房企的德信，今年繼續(xù)在外地發(fā)力，已經(jīng)在省內(nèi)三四線城市拿了8宗地。集團相關負責人表示：“2016年至今，我們基本以一個月2塊地的速度完成省內(nèi)全覆蓋布局，一方面找那些有需求但無房賣的城市；另一方面去那些缺少好產(chǎn)品的城市，差異化地布局拿地。”

　　一位祥生內(nèi)部人士回應錢報記者：“從去年開始我們就著手深耕浙江了，市場時刻在變化，不少三四線城市庫存已經(jīng)去化得差不多，經(jīng)過測算，如果庫存到了一個低谷，我們就會考慮拿地。而且現(xiàn)在省內(nèi)很多三四線城市還都不限購。”

　　據(jù)錢報記者統(tǒng)計，不少省內(nèi)三四線城市經(jīng)過這一輪拿地潮后，樓面價都創(chuàng)了新高，比如陽光城在紹興柯巖拿了一宗宅地，樓面價接近1.2萬元/m2；佳源在海寧拿地，樓面價達到10752元/m2；龍都投資在麗水以溢價率185.7%拿下一宗宅地，樓面價接近1.3萬元/m2；綠城在義烏拿地，樓面價更是接近2.2萬元/m2。

　　“再高的溢價率，擺到杭州來，樓面價還是相對較低，有時候在杭州拿一塊地可以在三四線城市拿好幾塊，對要做規(guī)模和尋求現(xiàn)金流的企業(yè)來講，杭州現(xiàn)階段或許已經(jīng)不適合玩高周轉了。”某品牌房企投資部負責人坦言。

　　房企看好浙江三四線城市購買力

　　上海外溢圈的嘉興一度成為焦點，來自全國各地的房企紛紛涌入。2016年以前嘉興市場還鮮有外地大鱷的身影，而從去年開始，當?shù)夭簧?a href="http://www.i3g.com.cn/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">樓盤的均價增長幅度都達到40%以上，成交量也驟增，而像融創(chuàng)、陽光城、世茂、招商等房企今年也紛紛進駐嘉興。

　　之前一直沉寂的嵊州、諸暨等城市也在今年上半年崛起，不少大牌開發(fā)商更是在那里批量拿地。碧桂園一位投資部經(jīng)理表示：“房地產(chǎn)行業(yè)支柱性質(zhì)未變，因此我們?nèi)钥春煤笫校�尤其是長三角熱點城市。今年的情形是熱點城市拿地越來越難，同時開始限購，以至于熱錢被迫外溢。”盡管“被迫”轉戰(zhàn)三四線城市，但眾多開發(fā)商看好這些城市的購買力。

　　一度在省內(nèi)拿地很猛的中梁地產(chǎn)，其投資部經(jīng)理認為：“浙江的三四線城市人均消費水平都不低，我們?nèi)ミ@些城市拿地也是基于此。”

　　“三四線城市的土地市場有一定滯后性。根據(jù)他們的購買力和庫存量，實際地價遠不止2000元/m2。此外，很大一部分開發(fā)商也確實是在今年從熱點城市轉移后，才發(fā)現(xiàn)省內(nèi)三四線城市土地市場的‘寶藏’，于是扎堆來搶。”一位開發(fā)商人士解釋道。

　　事實上，即使這些三四線城市的地價在今年上半年大多都翻了倍，但在拿地開發(fā)商看來，短期風險并不大，就算有風險，相對杭州等熱點城市的地價，仍可熬過風險期。

　　“紹興離杭州近，開車一個小時左右，等紹興通地鐵后，甚至可以換乘城際鐵路，直接到杭州。而像嵊州，去年開始大量的城中村改造，需求還是有的。”杭州一些本土房企也開始瞄準這種福利，紛紛開始去紹興拿地或收購項目。

　　許久未走出去的本土房企天陽和大家，也紛紛在6月底去寧波和湖州拿地，對于他們來說，在杭州又現(xiàn)房銷售又自持，而去這些三四線城市拿地成本要少得多。

　　靠做大規(guī)模來抗風險

　　事實上，這些品牌房企并不是漫無目的地在三四線城市拿地，就在今年3月13日，融創(chuàng)以平均溢價率309%包攬嘉興4宗涉宅用地，這也被看做是環(huán)上海區(qū)域爭奪的標志性事件。同樣的情況也出現(xiàn)在杭州周邊區(qū)域。無論是紹興還是湖州，亦或是與杭州接壤的海寧、臨安，今年都不同程度拍出了高價地。

　　“一二線城市的限貸限購限價政策，使得很多人把目光投向這些城市的外溢圈，像嘉興、嘉善受到一線城市上海和準一線城市杭州的外溢影響，庫存去化明顯加快。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛分析認為，浙江的三四線城市與北方和內(nèi)陸地區(qū)的三四線城市還不同，浙江的三四線城市少有空城，很多開發(fā)商是基于這種判斷來這些城市搶地的。

　　另一位業(yè)內(nèi)資深人士則表示，“三四線城市今年的主基調(diào)仍然是去庫存，相應肯定會有政策配合，所以與其在杭州高價拿地，不如繞到這些城市去開發(fā)，保持高周轉和現(xiàn)金流。而當?shù)卣�府實際上也嘗到了甜頭，通過土地財政收入來補強城市的基礎性設施。”

　　無論是大型房企還是規(guī)模相對較小的民企，都想在這輪購地潮中分得一杯羹。去年回籠了大量銷售資金后，許多開發(fā)商的資金充裕，他們急于通過拿地來擴大規(guī)模。甚至像恒大這樣“航母級”的房企，公開登購地廣告，更多希望在二級市場拿到地，擴充規(guī)模。

　　丁建剛打了一個比喻：“和3個瓶子、2個蓋子相比，300個瓶子和200個蓋子的騰挪空間更大，相對風險較小，這也是為什么開發(fā)商拼命想要做大規(guī)模的原因。”

　　莫讓高溢價地變成高庫存

　　6月16日，綠城召開周年股東大會，會中執(zhí)行總裁李青岸表示，目前綠城三四線的銷售占了一半，經(jīng)過一輪去庫存，三四線項目占比從50%下滑到40%，未來三四線城市依舊會堅持去庫存，只要不虧損太多，能走量就走量。他說：“綠城以后還會堅守一二線，不看好三四線。”

　　過去，像綠城、濱江等浙江房企都在三四線城市拿過不少地，但有一些房企卻因為定位不準，產(chǎn)品太高端；又或者地塊太大，供應量過剩，變成了積壓的庫存，利潤被吞噬，有些甚至被套牢。

　　事實上，去年浙江的三四線城市做過庫存調(diào)查，像湖州2015年的庫存為2萬多套，按照之前的去化速度，要賣差不多兩年。而今年上半年，祥生、碧桂園、德信等房企在湖州拿地的溢價率都超過100%。一些樓面價已經(jīng)接近1萬元/m2。