摘要:分析認為，深圳不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調控將繼續縮緊的信號。從近幾個月的銀行數據來看，房貸存量規模仍然較大，后續無論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會進一步加大。

       作為最早開啟房地產調控的一線城市，深圳樓市自去年10月以來邁入了平靜期，新房均價開始了長達11個月的連續下跌。

       進入9月，政策之外影響樓市的關鍵因素——信貸，也越來越緊縮了。繼8月14日部分銀行上浮首套房貸利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在內的深圳主流銀行，首套房貸利率已普遍調整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些銀行出現了停貸。

       多位購房者表示，現在去銀行申請房貸的時間都很漫長，有些甚至排到了年底；多名商業銀行個貸經理稱，房貸額度非常緊張。

       值得注意的是，隨著房貸縮緊，購房者面臨較大的資金壓力，部分購房者開始用消費貸來還房貸，今年以來消費貸增長非常迅速。這對房地產金融調控造成了負面影響，在國家層面近期已有警示。

       在政策、信貸的持續雙重作用下，深圳樓市的供需關系已經發生變化。隨著9、10月房地產推盤的增加，大量供應入市，房地產的成交回升，而價格或將繼續下行。

       信貸殺手锏

       在數次房地產調控中，對樓市和房價影響最大的因素就是房地產信貸。而在風向標深圳，一年多來房貸的變化極大，整體是收緊趨勢。

       最明顯的變化是首套房貸利率。7、8月以來，深圳個人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優惠幾近消失，多數銀行已上浮。據融360統計，深圳8月的首套房貸平均利率達到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。

       到了9月，國有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營。深圳中原地產數據顯示，9月4日，中行、工行、建行、農行等均將首套房貸利率調整至5.145%，上浮了5%；民生銀行和興業銀行的首套房貸利率調整至5.39%，上浮10%；中信銀行、浦發銀行已停止放貸。

       另據樂有家研究中心統計，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在優惠的僅農村商業銀行、花旗銀行兩家，分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。

       數據顯示，深圳市上半年住戶部門貸款增加1245.13億元，其中，短期貸款增加224.89億元，中長期貸款增加1020.24億元。深圳市金融辦今年5月就表示，該市個人住房貸款在房地產調控影響下明顯趨緩。

       深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調控將繼續縮緊的信號。從近幾個月的銀行數據來看，房貸存量規模仍然較大，后續無論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會進一步加大。

       美聯物業全國研究中心指出，今年深圳銀行信貸比較緊張，尤其年中以來大部分銀行放款速度減慢，放款時間延長。銀行房貸收緊將進一步影響市場的觀望情緒，預計短期內業主和買家仍持“膠著”狀態。

       值得關注的是，在嚴控房貸額度、上調房貸利率的背景下，消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的現象。

       中泰證券數據顯示，今年1-7月居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年新增消費性短期貸款僅為8305億元。

       李宇嘉表示，目前全國范圍內消費貸的增長確實很快，深圳也不例外。接下來一定要嚴查消費貸的資金用途，并打擊脫離消費范圍內的貸款，如通過“氣球貸”延長貸款期限等。

       李宇嘉指出，深圳人民銀行、深圳銀監局已經開始警示、嚴查消費貸的資金用途，但目前還沒有相關文件出臺。