摘要：住建部網站9月21日披露，近日，住房城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行探索。

       幾乎同一時間，北京市發文《北京市共有產權住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實施。其中明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標。毫無疑問，剛需有福了！北京戶籍無房戶，拿著100萬元，過去肯定買不到房，但未來肯定可以等到一套合適的共有產權房。

       目前，除了北京市明確25萬套共有產權住房目標，上海市截至2016年底已供應共有產權保障住房8.9萬套。住建部鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。共有產權房離推向全國還有多遠？

       廣東會緊隨其后嗎？省住建廳、發改委上月印發的《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020)》提出，探索建立共有產權住房制度。不過，也有專家分析認為，廣東的廣州、佛山、肇慶被列入13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，近期部分地方可能側重發展租賃住房。

       剛需的福音！ 共有產權住房從探索走向落實

       被稱為京版共有產權房的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，擬新推“共有產權住房”，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%；一個家庭只能購買一套共有產權住房；共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%；共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同時，北京共有產權住房可落戶入學。

       這一消息，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。

       根據該辦法，今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

       中原地產首席分析師張大偉認為：從概念與制度設計上，共有產權和雄安新區的積分購房資格一樣，都帶有濃厚的新調控風格。首先明確了共有產權房的供應量與定義，25萬套5年的供應量遠遠超過了過去幾年的自住房供應量，對于市場來說，加法供應的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場對房價上漲的預期。

       共有產權房吸取了自住房的優點，規避了一些缺點。從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權，體系內流轉又可以做到避免過度福利化。未來共有產權房購房者退出后，再購房群體依然是共有產權房群體，這樣可以避免過去的經濟適用房小區大量轉商的現象。減少了帶有投資屬性需求的進入共有產權市場。

       “整體看，共有產權房有利于房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房發揮的作用。”張大偉看來，職住平衡是共有產權配售的一大優先考慮因素，整體看，共有產權是自住房的全面升級，落實了“房住不炒”的原則。

       方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志認為，過去，有錢的可以買商品房，困難的可以申請廉租房等保障性住房，但一直以來并沒有針對解決夾心階層住房問題的產品，如今推出的共有產權房，應該是這個群體的福音。

       就在9月13日，北京出讓兩宗地塊，其中，石景山區東下莊地塊引起8家房企73輪征戰，最終被房企聯合體以20.65億元拿下，溢價率達29.06%，成交樓面價為2.90萬元/平方米。業內人士表示，石景山地塊全部為自住房，是北京明確自住房全面轉為共有產權房后的首次土地出讓，北京首宗共有產權地塊受捧，這表明，共有產權住房從探索走向落實。

       北京方案會成全國樣板嗎？

       2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。因北京版方案更加體系化，被業界看作或將成為未來全國推出的房地產長效機制的重要樣板。

       9月21日，住建部發文支持北京市、上海市開展共有產權住房試點，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。

       分析人士指出，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產權住房、無限制但供應較少的商品房，將共同構成一線城市和熱點城市多層次的住房供應體系，成為長效機制的重要組成部分。

       幾大懸念待解

       能讓北京整體房價跌多少？

       中原地產首席分析師張大偉做了個簡單的測算：從過去幾年看，北京自住房供應合計6.2萬套，基本已經完成簽約。對于市場來說，自住房對市場持續影響。特別是2014年與2017年，自住房住宅土地供應的面積均超過了30%，大量的底價房供應，是出現2014年與2017年樓市調控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已經影響房價降低7%左右。

       在張大偉看來，因為共有產權房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30%左右，對這部分住房的房價是有抑制作用的。

       分析人士表示，整體看，在共有產權房繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應后，整體價格的穩定已經可以預期。

       共有產權房對購房者吸引力有多大？

       “共有產權房的最重大的政策變化是，不得轉商，也就是說，購房者將永遠不能獲得完全意義上的投資價值。雖然在體系內也有一定的升值可能性。”張大偉表示，共有產權房可流轉但投資屬性弱。

       那么有多少人會申請？張大偉分析，看過去的自住房，申購人群數量大約維持在15萬戶左右，其中很大部分是優先人群。“但共有產權房相比自住房最大的變化是，不得轉商，但價格又比之前不得流轉的經濟適用房高。購買過共有產權房后，如果將來再買房需要退出共有產權房。”所以，張大偉預計，共有產權房的申購人群數量大約為5-10萬戶。

       商品房供應少了，價格會否上漲？

       張大偉分析，從今年供地結構來看，北京市共有產權房的用地大增，而商品房用地則相對歷史平均水平減少，“所以整體看，對于北京來說，商品房目前依然受追捧。共有產權房明顯緩解買不起商品房人群的需求。北京的房價肯定會出現明顯的平穩乃至下調。”

       對此，鄧浩志也指出，北京計劃未來5年推出25萬套共有產權房，平均每年5萬套幾乎占住房建設總量的一半(過去住宅年建設量在10萬套左右)，如果是在原基礎上再加5萬套，那北京有這么多地嗎？實際情況是過去10年北京土地供應總量基本平穩且不斷輕微下滑。在他看來，如果共有產權房用地占用普通住宅的指標，那商品住宅供應可能會更加緊張，商品房價格也可能上漲。

       廣州近期或側重發展租賃性住房

       日前，廣東省住房和城鄉建設廳在回應廣東省政協委員關于擬推新舉盤活公租房時透露，探索允許有條件的城市，在公共租賃住房保障對象居住滿一定年限且符合相應條件，并補交相關費用后，可將公共租賃住房轉為共有產權住房。

       上月，省住建廳、發改委聯合印發《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020)》，其中也提到，要完善城鎮住房制度，探索建立共有產權住房制度，根據定價標準及個人出資數額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產權的相應比例產權。

       不過，鄧浩志分析認為，“因為在共有產權房計劃里廣州并不是試點城市，而是13個發展租賃住房的試點城市之一，所以近期廣州除了普通商品住宅之外，重點發展的可能是租賃住房。”鄧浩志表示，廣州未來5年土地供應計劃里面已經有20多萬套的租賃性住房，因此應該是往這方面發展。

       共有產權房發展的結果仍需觀察

       鄧浩志表示，共有產權房并不是什么新鮮事物。一線城市當年的經適房、限價房就有共有產權的意味，雖然具體細節有所不同，但價格低于商品房，而出讓后政府和購房者共享收益的基本特征是一樣的。但這些當年曾經推出的產品為何最終沒能繼續？值得思考。”鄧浩志認為，主要是地方財力和土地兩方面原因。

       共有產權房用地如果占用普通住宅指標，則屬一種行政間接補貼行為。因為共有產權房或者土地價格都是低于公開市場價的，建設這些項目都會減少地方政府的財政收入。所以建設越多，地方財政承擔的壓力會更大，所以這次共有產權房發展的結果仍需觀察。