摘要：大家都知道，每年的“金九銀十”一直到是樓市傳統的銷售旺季。但是今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調控新政，其中6個城市實施了限售。限售也成為本輪調控有別于以往調控周期的最大特征。

       其中，重慶市和南昌市規定，在限售區購買的新建商品房，取得不動產權證兩年后方可轉讓；貴陽的限售期為簽購房合同之后的三年；南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規定，購房人購買第三套及以上住房兩年后才可轉讓；長沙新購住房滿三年后才可轉讓，首套住房購買滿三年之后，才能購買二套房。

       中國農業大學土地資源管理系主任朱道林：最近密集出臺的這些城市的情況來看，一是這些城市前期的價格漲幅相對比較穩定，而今年以來他們價格開始出現相對程度的上漲，另外，這些城市相對供求關系或者說人口規模相對也比較大，因此需求會相對比較旺盛。

       專家表示，限售也成為本輪調控有別于以往調控周期的最大特征，從效果看，屬于短效機制，目的是抑制市場的投機需求。限售本質是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產。否則按照3-5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。這種限售明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大。

       國務院發展研究中心研究員劉衛民：這就意味著我們應該從保證供需基本平衡的角度來進行調控，而對于入市的速度我們要進行合理地控制，使大家住房的需求得到平穩的釋放。

       投資周期延長 房價或高位盤整

       對于多個城市出臺限購政策，專家表示對樓市的影響，應該分兩個層面來看，一是對自身的影響，二是政策升級對樓市發出的信號。

       隨著樓市新政的出臺，這些城市購房的投資周期必然被延長，流動性受限，住房需求特別是投資性購房需求被抑制，成交量也會隨之下滑，房價將會高位盤整甚至出現下跌。以全國首個實施限售政策的城市廈門為例，廈門推出限售政策當月，其新建商品住宅環比上漲1.9%，二手住宅價格上漲4.9%；限售政策推出后的次月，各類房屋的價格漲幅快速回落，特別是二手住宅價格環比出現了下跌，隨后幾個月，廈門各類房屋價格環比漲幅均在0.5%以內，二手住宅更是連續5個月保持小幅下跌態勢。

       國務院發展研究中心研究員劉衛民：會對于當地的房地產平穩運行起到很好的作用，對于那些真正的剛性需求其實是有一定作用的。

       劉衛民還表示，多地樓市調控政策升級，將給市場傳遞出一個明確的信號，讓市場各方認識到政府調控樓市、穩定房價的決心。這將對其他城市的購房者尤其是投資性購房群體產生一定的威懾力，各城市樓市潛在購房群體的觀望比例也會增加。

       專家建議：要加快房地產市場長效機制的建設

       限購、限價、限貸、限售等調控政策疊加，一段時期以來對抑制房地產價格上漲起到了明顯效果。對此，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松接受央視記者采訪時表示，下一步更重要的是國家要加快房地產市場長效機制的建設。

       當前，地方政府已經開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強住房的居住屬性，例如：在房屋供求預期突出的城市加大土地供應，強化差別化住房信貸政策，不同購房對象實施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強共有產權住房建設等等。

       國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松：怎么樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件，防范房地產風險，應該是未來一段時間我們整個房地產市場政策調整的重點，也就是說我們怎么樣建立房地產市場的基礎性制度和長效機制。

       此外，租購并舉的住房制度將是房地產市場長效機制的另一個重要方面。住房租賃市場改革快速推進，以此來倒逼商品房市場完善自身。據統計，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產供應結構優化，引導自住和投資需求各歸各位，促使房地產市場向更加理性的方向發展。

       國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松：我覺得還是要區分投資需求和正常改善的需求，合理地引導投資需求，使得他們能夠在提供住房租賃，在實現住房市場租住的方面能夠發揮積極的作用，而不是去炒房子。