摘要：如果有180萬，是租房10年劃算，還是直接買套房子？北京五環外的萬科“北京翡翠書院”長租房，使不少準租戶陷入矛盾中。萬科“北京翡翠書院”是首個推出的自持租賃住房項目，10年180萬且需要一次付清的租金，使該項目一經面世就備受矚目和爭議。

       長租市場，這個剛剛興起卻蘊含巨大潛力的市場，吸引了大資本紛紛進入。建行的“存房”業務上線3個多月就完成了近400筆，而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億A輪融資，公司估值近200億元。

       “自2017年租賃政策深化并全面落地以來，租賃市場迎來了真正的黃金時代，房地產長效機制也開始體現出調控優勢。”58安居客房產研究院首席分析師張波認為，放眼2018年，租賃市場將是房地產紅利的焦點，租購并舉也將在更多層面得到進一步體現。

       不過，長租市場無論是運營模式還是盈利渠道，都無經驗可循，生搬硬套國外經驗似乎也并不符合當下中國人的習慣。怎么定價，什么才是能讓市場接受的玩法，想要分得這杯羹恐怕并不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了“驚嚇”，事實也是，相較于企業的投資，這些房租并不算多，企業的回報率不過2%。

       中國的樓市已經不似以前，博傻賣樓的時代早已隨著逐漸加碼的調控政策一去不復返。但是適合城市新居民的可租賃品質住宅供給嚴重不足的矛盾仍在，住房租賃市場則被看作是解決問題的最好出路。

       如何租到適合自己的房子？

       “我們的定位就是給企業的高端人士打造的，這樣的價格其實并不貴。”位于北京城區的一家長租公寓負責人對北京晨報記者直言，一間三四十平方米的單身公寓每個月的房租價格要1萬元以上，且一簽就是1年。

       不過，相對于周邊房源，萬科北京翡翠書院的價格算極高的了。10年180萬元，每個月相當于1.5萬元，而周邊房源的房租不過每個月四五千元。不過，也有分析人士稱翡翠書院的房租已經包含了10年的房租漲幅，綜合來看并不貴。萬科相關人士在接受北京晨報記者采訪時則表示，租房目標客是家庭。

       目前的長租公寓有較為平價的一類，如鏈家旗下的自如公寓、我愛我家的相遇等這一類別，也有較為高端價格的長租公寓。但由于品牌長租公寓均有較強的物業管理，價格普遍較普通住宅貴一些。

       張波表示，目前，我國租賃市場還是以房東自發出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業。隨著房價高企和人們生活態度的改變，更多的人尤其是年輕人，對于租房的接受度會增加。而且相較于傳統租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務優質的長租公寓。

       張波認為，近年上海、北京等城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策，也將推動長租公寓市場供應加速。隨著越來越多“國家隊”、“房企”等正規軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣。

       是否會推動租金價格上漲？

       有數據顯示，長租公寓因為有了服務的基因，其租金相較于同一地區的普通住宅要高出20%左右，但是長租的需求仍然在持續上漲。

       58安居客房產研究院聯合調查顯示，49%的租房人群傾向于選擇個人房源，而32%的用戶對長租公寓的傾向性更高。作為近年來新興的租房產品類型，長租公寓以裝修風格多樣、服務較好、房源地段較優等因素，贏得廣大年輕人的喜愛，越來越受到市場認可。而今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環比上漲24%，不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比，都有明顯的漲幅。

       不過，這會否推動熱點城市的租房價格持續上漲呢？

       “一個項目對市場租金的影響有兩部分：一是直接影響，本身的高租金帶來的數據平均值上漲；另外一部分是心理影響。”中原地產首席分析師張大偉表示，按照全北京有150萬套出租房，月租平均在6000元左右計算，有大約1%左右的月租平均2萬的租賃房，那么未來租金預期均價會拉高2.3%。

       不過，有業內人士認為，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一線城市的房屋售價高，所以相對來看租金價格仍處在低位。而每年北京等地區的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓，租金價格也將呈現上漲趨勢。

       “從長遠來源，根據房源品質不同，市場上會同時存在高中端不同價格區間的租金水平，這個是租賃市場規范化發展的必然趨勢。”張波認為，隨著高品質長租公寓的規模化發展，如果能有長期穩定的租賃政策作為保障，未來選擇租房的人會越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足，從而也有利于房產交易市場的穩定，對房價的穩定也是一個利好因素。

       租賃市場面臨怎樣的困境？

       在業內人士看來，目前租房市場仍處于早期發展階段，開發難度并不小。

       中信銀行行長孫德順在今年3月份舉行的2017年業績報告發布會上就坦言，去年與碧桂園成立的長租住宅保障基金有300億元，但至今使用的資金卻很少。“都在考慮究竟怎么弄項目，目前還沒有更多的內容出來。”

       業內人士直言，中國的房屋租賃市場仍然處于野蠻發展的階段，大部分是個人對個人的出租，長租市場幾乎無先例可循。而由于樓市發展的特點不同，國外經驗也很難拿過來就用。如何打造能夠盈利的長租項目，仍是業界面臨的巨大難題。

       張大偉也認為，推動租賃市場發展最大的難題是租售比。“目前北京等一線城市租金年回報率只有1%到2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報率超過資金成本的1%以上。但現在的回報率根本做不到。”

       張大偉直言，目前包括萬科北京翡翠書院在內，共有4塊100%自持地塊，這些地塊只能租不能售。但是租顯然是無法讓企業獲利，開發商拿地是賭政策寬松，可以變相售出，但結果卻是政策持續收緊。“從現在看，這地肯定是拿錯了。特別是在當下限價市場下，一二線城市即使拿到可銷售的地塊，也很多會主動轉變成為出租房。”

       張波認為，近年上海、北京等城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策，也將推動長租公寓市場供應加速。隨著越來越多“國家隊”、“房企”等正規軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣。

       資本與企業如何盈利？

       “如果只靠吃差價來做長租市場，那么你死定了。”一位長租公寓運營人士直言，現在幾乎沒有長租公寓項目能夠真正盈利，而真正的大浪淘沙才剛剛開始。

       不過，隨著銀行、房企等正規軍的介入，已經讓行業看到了一些曙光。

       建行副行長龐秀生在第158場銀行業例行新聞發布會上介紹，建行自1月份搭建完成的租房平臺，到3月份已經完成了394筆業務，將在北上廣深推開。而建行的長租時間有3年、5年、10年等選擇，“選擇5年的業主最多，在合同里可以規定每年租金上漲的比例。”

       龐秀生直言，建行做這樣的平臺并不在于幫助業主租房而賺錢，“我們在意的是有房的業主可以通過這項服務了解建行，從而可以成為建行的客戶；而租房的客戶也可以在建行獲得相應的貸款，解決他們租房不能安居的痛點。”

       不過，也有人認為，銀行的客源在廣闊的租房市場中所占比重很小，而在更廣泛的市場中，如何克服同質化競爭、精細化運營仍是盈利的重點。

       以長租公寓為例，張波認為，在目前的狀態下，單靠租金收入來實現盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式，如提供資產證券化服務、建立以公寓社區為基礎的社交平臺等，多渠道發展，才有更多機會。

       自如相關負責人也曾表示，長租市場未來的發展空間很大。但是租賃是一個很復雜，需要專業運營能力的事情，特別需要沉下心來做事情，而只有做得好的企業才能經歷大浪淘沙的過程。