摘要：聚焦樓市，二級市場上，房地產板塊周一走強。A股市場上，剔除雄安和創投概念，陽光股份、萬科A、保利地產、城投控股、金地集團以及陽光城等漲幅均超過4%。港股方面，HKT內地地產指數上漲4.19%，恒生中國內地地產指數上漲3.97%。另外，深港房產、恒生地產分類指數等漲幅均超過2%。

       多數機構預計2019年地產行業景氣度可能會維持平穩。經過連續調整之后，該板塊存在反彈預期，但預計尚未調整到位。

       今年前10個月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別比前三季度增速回調了0.7個百分點和0.8個百分點，值得注意的是，龍頭房企業績依然靚麗，萬科前10個月銷售金額4856億元。然而，靚麗的業績卻難以掩蓋“質量”的尷尬，繼碧桂園之后，萬科也出現坍塌情況，11月12日，萬科在中山古鎮的在建項目萬科城工地發生局部板面坍塌。

       無論是萬科，還是碧桂園，都是行業銷售規模非常龐大的開發商。今年前10個月萬科合同銷售額4856.2億元。碧桂園同期累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4559.9億元。A股創業板公司去年營業收入之和才1.1萬億元。大型巨頭房企的質量快速成為市場關注的焦點。

       最新數據顯示，房企11月份密集通過債市、票據等途徑進行高成本再融資。“周轉降，杠桿升”，房企未來業績增速放緩將成為趨勢。

       杠桿繼續提高 銷售增速放緩

       針對連續暴露的建設工程質量問題，“高周轉”成為最主要的推手。這也使得碧桂園在出現一系列安全事故后，公開表態要降低周轉。但有開發商人士向相關媒體透露，在當前市場行情下，高周轉背后是高杠桿的推動。

       相關媒體梳理發現，高周轉不僅是諸多房企的宣傳亮點，也成為資本市場判斷房企盈利強弱的重要指標。一位開發商人士也告訴相關媒體，越是在融資壓力大的時候，房企越是會強調高周轉，“除了提升利潤，當前的高周轉背后的驅動力主要是高杠桿。”這位開發商人士稱。

       一方面，提升杠桿率，一方面加速周轉回籠。這已經成為地產行業慣用的做法。但兩者的博弈如今卻成為當前房企面臨最大尷尬。一邊廂，11月份，房企密集發布融資公告，成本明顯提升，杠桿率進一步提高。另一邊廂，銷售增速卻在放緩。有分析認為，未來一段時間，高成本融資和回款速度放緩將影響房企業績表現。

       相關媒體對比發現，近期房企密集再融資中，一方面利率成本明顯增加；另一方面，債市成為主要陣地。中原地產首席分析師張大偉分析認為，樓市銷售放緩，而前期過度投資加上去杠桿，導致其對資金需求上漲。因此，在監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場背景下，融資成本難以下降。

       舉牌密集增加 并非穩賺不賠

       相關媒體11月18日，安徽合力公告稱，香港上海匯豐銀行有限公司(下稱匯豐銀行)購入187.17萬股公司股份，至此所持股份占安徽合力總股本的5.15%。臨近年底，A股舉牌潮再起。Wind數據顯示，11月至今已有7起案例，是年內罕見的密集舉牌月。

       不過，分析人士認為，對于今年舉牌方而言，在資本市場上的盈虧可能并非其核心訴求，而是有著戰略投資或者財務投資的目的，如果是出于紓困或者股權之爭的目的，則公司基本面是一個不確定因素。因此相關概念股并非穩賺不賠，投資者要謹慎對待。

       相關媒體梳理發現， 11月份以來被舉牌的公司包括龍凈環保獲陽光集團舉牌，后者持股比例達到25%；恒順眾昇獲公司總裁賈曉鈺二度舉牌，其持股比例超10%；鴻利智匯獲金舵投資舉牌；*ST尤夫獲專項解困基金舉牌，持股比例達到5%；珠海中富獲新絲路進取一號舉牌；海利生物再獲“牛散”章建平舉牌。

       國有資本增持和接盤舉措也越加頻密。據統計，近兩個月來已有20多家上市公司的國資控股股東推出增持計劃或實施增持。中國動力、海格通信等國資控股股東出手闊綽，增持數量占總股本的比例接近或達到5%的舉牌線。