摘要：隨著年底的到來，房企急于回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經(jīng)有13個項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中不乏金融街融府這樣位于四環(huán)內(nèi)限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關(guān)注較高的限競房項(xiàng)目也都在近期釋放出更多的項(xiàng)目消息，提前為入市做著準(zhǔn)備。在推貨量增大的同時，開發(fā)商的回款壓力也進(jìn)一步增大，尤其是在限競房集中的區(qū)域，競爭尤為激烈，不少項(xiàng)目都推出了特價房的方式來促進(jìn)回款。對此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，回顧北京樓市這一年來的市場表現(xiàn)，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網(wǎng)簽總量預(yù)計將與去年持平，但價格戰(zhàn)可能會隨時爆發(fā)。

       多個受關(guān)注的內(nèi)城區(qū)項(xiàng)目入市 融資壓力大 開發(fā)商更看重回款

       供應(yīng)量連續(xù)上漲 加推多個五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目

       步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現(xiàn)，新房在供需兩端的表現(xiàn)都有了明顯改善。

       在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環(huán)比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環(huán)比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環(huán)比上漲37%。

       業(yè)內(nèi)人士表示，成交數(shù)據(jù)的回升，除了供應(yīng)加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲準(zhǔn)網(wǎng)簽所致，并非全部為近期的實(shí)際成交。

       在供應(yīng)端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇范圍加大，反而導(dǎo)致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。

       由于短期大量限競房集中供應(yīng)，以往新房不愁賣的北京市場已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項(xiàng)目取得34期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源16596套，達(dá)191萬平方米，貨值達(dá)到1000億元，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數(shù)幾個項(xiàng)目。

       部分項(xiàng)目剛剛?cè)〉妙A(yù)售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產(chǎn)生了價值600億元左右的庫存。相關(guān)媒體實(shí)地走訪了解到，部分限競房扎堆的區(qū)域，加之購房者“買漲不買跌”心態(tài)，導(dǎo)致一些項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢。

       在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優(yōu)質(zhì)的房源，希望重燃市場信心。像位于西南二環(huán)右安門外的佑安府就因?yàn)閮?yōu)越的地理位置一直受到購房人關(guān)注，該項(xiàng)目因售價相比周邊二手房有一定的倒掛，曾一度被認(rèn)為將部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預(yù)售證，并將于近期入市。

       不只是佑安府，位于四環(huán)內(nèi)的豐臺周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據(jù)了解，由于執(zhí)行70/90政策，開發(fā)商依然采用“高低配”的方式，產(chǎn)品為小高層+高層+疊拼組合。項(xiàng)目與此前開盤售罄的洺悅苑采用了同樣的銷售方式，先鎖定內(nèi)部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經(jīng)簽約。

       除此之外，曾高價拿地的項(xiàng)目，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續(xù)發(fā)布項(xiàng)目信息，為蓄客上市做準(zhǔn)備。像位于西局的九龍倉地塊，近日就發(fā)布了166、171、182三種改善型戶型。據(jù)了解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達(dá)62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05％。不過，由于該項(xiàng)目規(guī)定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒掛。

       舒適型三居比90平方米更好賣

       上述多個限競房即將入市，也使得市場出現(xiàn)了一些波瀾。相關(guān)媒體通過對受關(guān)注較高的項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居產(chǎn)品。相比其他戶型產(chǎn)品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。

       也許很多人會將這個功勞歸結(jié)于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應(yīng)的主力產(chǎn)品，但事實(shí)并非如此。

       數(shù)據(jù)顯示，特別是90平米以內(nèi)的房源，在2018年短短的10個多月時間里供應(yīng)高達(dá)15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選余地大了很多，小戶型占比高達(dá)47.1%刷新歷史紀(jì)錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。

       正是由于供應(yīng)量的較少導(dǎo)致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇范圍多，反而出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望。

       合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，對今年三居產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)加以細(xì)分便會發(fā)現(xiàn)，面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠(yuǎn)高于90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經(jīng)連續(xù)3年供應(yīng)量低于1萬套。北京樓市最大的矛盾已經(jīng)是改善需求多與剛需供應(yīng)井噴。

       相關(guān)媒體在已經(jīng)開盤的金融街融府售樓處了解到，項(xiàng)目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。

       舒適型三居的銷量大漲，體現(xiàn)出購房需求的一些變化。郭毅表示，北京嚴(yán)格的限購限貸政策，讓諸多家庭失去了多次升級迭代的置業(yè)可能性，因此更為珍惜難能可貴的“房票”。

       結(jié)婚，生子，二孩，這些人生的巨大改變，會直接投射到對居室功能與面積的需求之上，針對未來正在規(guī)劃、可以預(yù)見的改變，購房家庭往往會在資格滿足、財力允許的情況下做出全面理性的置業(yè)安排。

       既要滿足“一步到位”的人生規(guī)劃，也希望保持小家庭的獨(dú)立私密，同時還不愿承擔(dān)過重的房貸壓力，面積適度、總價可控的三居成為“夫妻二人”準(zhǔn)備向“三口之家”“二孩家庭”晉級的首選。

       同為三居，緊湊型與舒適型的對比，同為商品房，5年禁售與靈活變現(xiàn)的衡量，同一區(qū)域，龐大的供量與潛在的稀缺，面對政策與市場的角力，在產(chǎn)品與價格的抉擇中，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善家庭就更加青睞較稀缺的舒適型三居。

       融資成本高 回款壓力下價格戰(zhàn)可能爆發(fā)

       但由于70/90的限制，北京市場上可選擇的舒適型三居并不多，隨著年底的到來，房企資金壓力加大，在加大供應(yīng)量的同時，在價格上也將會加大促銷力度，以吸引更多的購房者入市，快速回籠資金。

       某大型房企一位負(fù)責(zé)人對相關(guān)媒體表示，現(xiàn)在公司的考核標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不單單是銷售業(yè)績了，沖刺銷售額不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年為了沖刺年終銷售額，不少項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)會虛報簽約套數(shù)，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約，這實(shí)際上就是自欺欺人的方式，所以今年我們考核的重要指標(biāo)是實(shí)際回款的情況。同時，該負(fù)責(zé)人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實(shí)際售價甚至低于政府要求的限售價，這種做法在當(dāng)前市場中已經(jīng)十分普遍。

       像豐臺的限競房項(xiàng)目萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右，南北的則為380萬。特價房源的均價從規(guī)定的41230元/平方米下調(diào)至36000元/平方米。還有北京昌平區(qū)的某限競房項(xiàng)目，均價也從2個月前5萬元/平方米左右調(diào)整至48000元/平方米，類似的現(xiàn)象在限競房銷售中成為了常態(tài)，前述房企人士指出，有的限競房項(xiàng)目出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。隨著后續(xù)供應(yīng)量繼續(xù)上升，區(qū)位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現(xiàn)價格戰(zhàn)。

       融資方面， 58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點(diǎn)，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準(zhǔn)，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

       近期多家房企密集發(fā)債融資，融資成本分化嚴(yán)重。近日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富則發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；華夏幸福也發(fā)布總額不超過80億元的公司債券；華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，最高融資成本達(dá)13.75%。這從側(cè)面體現(xiàn)了房企融資壓力之大。

       整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團(tuán)等企業(yè)融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%

       對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導(dǎo)致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。目前來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。值得關(guān)注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。