摘要：新房分流需求，二手房成交量難以再翹尾。房山、亦莊、西城11月成交均價跌幅靠前，2018年二手房均價預(yù)計下降4%。以往北京二手房市場經(jīng)常會在年底出現(xiàn)成交上升的翹尾行情。但今年年底，北京大多數(shù)區(qū)域的二手房價格都出現(xiàn)了明顯回調(diào)，翹尾行情恐怕難以再現(xiàn)。

       相關(guān)媒體近日在西城區(qū)關(guān)注度最高的德勝門附近走訪發(fā)現(xiàn)，原本報價740萬元的一居室最終660萬元成交，上半年還14萬元/平方米左右的均價，已經(jīng)滑落至13萬元/平方米，個別不滿五年的房源成交價甚至跌到了12萬元/平方米。不僅是高價的學(xué)區(qū)房，一些剛需和改善樓盤的成交均價同樣出現(xiàn)了明顯下滑，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，剛剛結(jié)束的11月份里，西城區(qū)域房價環(huán)比下跌幅度達到了5.5%,東城、海淀、亦莊的環(huán)比降幅也達到3.5%、3.6%和4.6%，而房山區(qū)域降價幅度最大，達到8.2%。

       貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場供需繼續(xù)走低，又逢年底限競房集中入市，形成新房供應(yīng)潮，預(yù)計年末二手房市場成交量反彈力度有限。

       早賣一年 差了120萬元

       “我是去年12月31日賣掉了望京的房子，就是為了給女兒換到東城的學(xué)區(qū)。當時全款賣了850萬元，拿了錢就換了一套東城區(qū)小三居室，協(xié)商了十個月周期，不久前剛剛完成了過戶。就在我折騰搬家的時候，熟悉的中介悄悄告訴我，幸虧賣得早，放在現(xiàn)在可能也就730萬元。”

       在一家央企做管理工作的胡先生向相關(guān)媒體介紹，他在望京的房子是2012年買的，是一套7層的三居室，去年剛滿了5年，但并不是名下唯一一套房子，當時賣了850萬元。而他從中介經(jīng)紀人口中得知，上個月剛剛成交了一套19層的同戶型，而且還是滿五年唯一的房子，沒有多余的稅費，成交價為768萬元。要是他的房子放在現(xiàn)在賣，估計也就730萬元。

       這個消息讓胡先生感到既慶幸又緊張，慶幸的是高點完成交易，緊張的是一年跌了14%，讓胡先生對未來走勢充滿疑惑。

       胡先生的例子并非特例，降價、議價已經(jīng)成為了當前二手房市場的常態(tài)。

       張女士從10月起就掛牌了自己的二手房，這是一套位于海淀區(qū)志強北園的北向兩居室，房本面積58平方米，臨近地鐵積水潭站，掛牌價480萬元，但在掛了兩個月后，始終沒有特別感興趣的購房人，于是張女士不得不再次降價調(diào)整為460萬元，單價不足8萬元。但即便如此，中介經(jīng)紀人仍向她建議，因為房子沒有南向屋，如果想盡快成交最好定在450萬以內(nèi)，出手的可能性更大。

       各個區(qū)域二手房價格下降的案例，顯然預(yù)示著二手房市場的低溫走勢。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房市場實時成交量于10月低位微幅回升，環(huán)比增加3.5%。但成交均價明顯下滑，均價連續(xù)三個月下跌至59381元/平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均價與今年3月水平接近。

       兩點原因造成二手房價格走低

       隨著房價的逐月下跌，二手房市場的預(yù)期持續(xù)松動，購房人觀望情緒蔓延，中介經(jīng)紀公司的帶看量也依舊保持下降態(tài)勢。貝殼數(shù)據(jù)顯示，鏈家?guī)Э戳凯h(huán)比減少2.7%，業(yè)主對成交價格作出更大的讓步，議價空間增至5.2%。

       與此同時，買賣雙方的入市積極性也進一步下降，新增房源和客源量分別環(huán)比下降13.7%和2.6%，購房者觀望情緒進一步蔓延，已入市業(yè)主心理預(yù)期繼續(xù)松動。

       貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月新增帶看客源量環(huán)比繼續(xù)下滑，這已經(jīng)是自今年5月后連續(xù)下滑的第6個月，尤其是重點監(jiān)控的核心500個樓盤，7天帶看比例依舊處年內(nèi)低位。

       許小樂透露，正是在這樣的低迷需求影響下，調(diào)價中漲價房源占比僅保持在10%的低位上。業(yè)主報價從7月份開始就出現(xiàn)了陸續(xù)下滑的態(tài)勢，11月二手房報價比10月份環(huán)比下跌1.4%，跌幅略有擴大。議價空間繼續(xù)擴大至5.2%，處在2017年以來的高位上。

       對此，許小樂表示，均價的走低一方面是市場成交低迷，業(yè)主預(yù)期松動主動降價所致。在貝殼研究院的數(shù)據(jù)中，有統(tǒng)計的13個區(qū)中有12區(qū)均價環(huán)比下跌；另一方面也受結(jié)構(gòu)性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交占比連續(xù)兩月下降，導(dǎo)致成交套均面積環(huán)比持續(xù)擴大。11月套均面積擴大至82.7平方米，是2017年下半年以來最大值，均價在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉低。對此，許小樂認為，當前北京二手房均價跌幅擴大，均價絕對水平已低于去年同期。

       預(yù)計全年二手房降幅4% 成交超15萬套

       價格陸續(xù)下跌，會換來成交量的上升嗎？目前從數(shù)據(jù)看來，買漲不買跌的態(tài)勢依舊，即便二手房價格出現(xiàn)了明顯下跌，但對成交量的拉升并不明顯。Real Data數(shù)據(jù)顯示，2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升，再次站上月均1萬套水平，但市場成交節(jié)奏繼續(xù)放緩。

       成交的小幅回升使得可售庫存小幅下降，去化周期略微縮短，但兩者仍處2016年以來的高位上，去化仍舊較難。數(shù)據(jù)顯示，鏈家11月帶看成交比由84天下降至77天，帶看轉(zhuǎn)化率有所提高，但仍保持年內(nèi)高位。買賣雙方成交周期環(huán)比分別延長了6.3天和5.5天，達到了2017年以來歷史峰值，核心500盤快速成交率繼續(xù)下探至19.4%，市場成交節(jié)奏繼續(xù)放緩，成交難度繼續(xù)增大。

       對此，許小樂預(yù)計，當前市場供需繼續(xù)走低，又逢新房集中供應(yīng)潮，預(yù)計年末市場反彈力度有限。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新增房源降幅明顯擴大。線上數(shù)據(jù)亦顯示購房者入市積極性不強，掌上APP獨立訪客數(shù)UV及頁面瀏覽量PV保持在2018年3月以來低位。新房方面，年末新房集中入市，11月入市限競房及共有產(chǎn)權(quán)房逾6500套，在一定程度上分流二手房需求。因此，預(yù)計年末市場翹尾幅度不大。許小樂預(yù)計，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)分析，今年全年二手房成交量將保持在15萬-15.5萬套左右，全年均價同比將下跌4%左右。