摘要：開年一周，各專業機構相繼發布2018年北京樓市數據。對于過去一年北京樓市的表現，八個字可以總結：供大于求、去化艱難。

       作為全國樓市調控最嚴厲的城市，北京房企在2018年不僅經歷了需求萎縮，也因為大量共有產權房、限競房的集中入市導致競爭加劇。

       據克而瑞近日發布的2018年北京房企權益榜&流量榜顯示，相比2017年，2018年北京房企無論權益金額還是流量金額均有不同程度下滑。而此前因自稱“北京區域完成500億元銷售業績”的首開在榜單中也并未顯現“龍頭”房企優勢。

       2018北京房企權益&流量金額雙降 首開流量金額未進百億

       在2018年北京房企權益金額榜中，中海外、萬科、首開分別以170.08億、135.82億及134.54億的成交金額占據冠亞季軍的位置。

       在2018年北京房企流量金額榜中，萬科、中海外、城建分別以205.65億、172.24億及134.88億的成交金額占據冠亞季軍的位置。

       2018年北京房企權益金額榜和流量金額榜排名都有明顯變化。權益榜中，中海外首次登頂，北京金茂、遠洋、金地、中糧等房企也實現了排名的歷史性突破；流量榜中，萬科首次登頂，中海外、城建、華潤、金茂、金地、天恒、遠洋等也取得了歷史最佳成績。

       但百億規模依然是決定房企能否入圍第一梯隊的門檻，在2018年北京房企權益金額榜中，前四強的中海外、萬科、首開和城建成交金額都超過了百億；流量金額榜中，萬科、中海外、城建、華潤、金茂成交金額超過了百億。

       在權益榜和流量榜中，房企們依然保持著強者恒強的局面，萬科、首開、城建、泰禾、首創等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯隊，與其余房企拉開著不小的差距。

       值得注意的是，2017年北京房企銷售金額榜排名第一的首開在今年流量榜上公排名第七，全年成交金額87.66億元。權益榜中則位列第三，全年成交金額134.54億元。而無論是流量金額還是權益金額，都與首開此前公布的北京區域500億元相差甚遠。

       合作操盤爭規模 北京業績500億被疑造假

       2018年12月19日，首開股份副總經理田萌在北京區域品牌發布會上表示，2018年公司房地產協議銷售額將突破1000億元，其中北京區域占比約一半左右，達到500億元，完成2018年度經營指標。

       “首開北京都500億元了，你都知道有哪些項目？”一位業內人士反問記者。

       在中原地產此前統計的2018年普通住宅+別墅成交金額（截止2018年12月24日）排名中可以看到，首開的項目排名并不靠前。榜單中首開參與項目包括首開萬科城市之光、首開住總熙悅安郡，合計成交金額為40.18億元。

       值得注意的是，首開在北京的項目多為聯合開發，持股比例大多不高于51%。業內財務人士指出，首開主要借助自己土地優勢，合作開發主要為了快速擴張規模，少投入，降低風險。“現在聯合操盤，房企不按比例分攤計算業績，重復計算業績的現象比較常見。”上述人士表示。

       另有業內人士指出，在目前首開公布的業績中，除了聯合操盤的按股份分攤業績沒有說清楚之外，業績的統計口徑也存在疑問。“是按認購就計入還是簽約就算，認購算，是按多少首付計入？這些都不清楚。”

       可以說，在北京萬科宣稱2018年逆市增長，市占率連續兩年保持第一；中海憑借中海寰宇天下單盤銷售額接近百億；泰禾也表示北京區域全年完成200億元銷售額的市場局面下，首開自稱北京完成500億元業績，令業內猝不及防地懵圈了。

       北京業績藏“水份” 千億業績成色不足

       對于重倉北京的首開來說，如果北京區域的業績存在水份，對整體業績也將帶來巨大影響，首開千億業績又成色幾何呢？

       根據首開股份2018半年報數據，首開股份實現合約銷售308億元，同比下降20%，僅完成全年目標30.8%。上半年僅新增5土地項目，新增土地建面50萬方，同比下降82%。企業營收上漲57%，但毛利率與凈利率雙雙下滑。

       時值當時，諸多媒體對老牌國企進軍千億的年度目標表示擔憂。就在2018年11月份，首開距離千億目標還差了200億元。因此，首開在2018年12月中旬宣布協議銷售額將第一次跨過1000億元門檻，立即引發出業界質疑。“這確實有些夸張，在北京市場及全國市場銷售低迷的情況下，即使沖刺也難以達到。”一位房企人士表示，除了業績造假，找不到更合理的解釋。

       事實上，根據克而瑞公布的2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，首開股份流量金額為990.2億元，排名僅第31，權益金額731.2億元，排名第33。