摘要：穩樓市、穩地價、穩房價成為目前行業的三大關鍵詞。這也讓我們對于未來的樓市走向有了一個心里預期。在過去的2018年在國家有效的調控政策引導下一二線城市樓市穩中有降，三四線城市雖然出現了局部過熱總體而言從量價上來看還是穩中有升。

       眾所周知，近兩年在一二線城市樓市降溫的背景下三四線城市的房價相對而言增幅過快深入分析原因：首先，一二線城市限購趨嚴導致的剛性需求外溢在短時間內造成三四線城市的供需失衡；其次，近兩年伴隨著新型城鎮化建設步伐的加速在棚改貨幣化安置政策利好下催生了大量的購房需求；再次，在一二線城市拿地門檻高啟的背景下一些品牌知名開發企業紛紛涌入熱點三四線城市，在知名房企品牌溢價效應的帶動下三四線城市房價也就呈現出上漲態勢。正是在這樣的主觀因素的影響下三四線城市的供需基本面就被打破。在這樣的背景下很多人就會問未來三四線樓市會繼續高走嗎？哪些區域會成為熱點區域？2019回鄉置業是不是好的時間節點？

       人口凈流入與人口凈流出的三四線城市會出現分化

       人口是影響一個地區房價走勢的關鍵因素，人口聚集的地區往往都是產業聚集經濟相對發達的區域在這樣的區域需求與房價的關系依然是存在。因此對于一些人口凈流出的三四線城市來說，在沒有需求支撐的前提下區域樓市會平穩不會有太大的波動。相對于那些人口凈流入的城市在充足的需求刺激下會有小幅的增長也是可以預見的。

       棚改利好帶動下的購房需求釋放未來三四線城市房價企穩

       樓市發展20幾年來經過市場化的洗禮，一二三四線城市剛需釋放率高啟是個不爭的事實。特別是在過去幾年的的棚改中各自區域的本地居民購房需求再次被釋放，這樣的城市就算是放松調控，需求端后勁也會不足。何況在去年國家出臺相關文件對以貨幣化安置為主的棚改政策做了調整在未來以實物安置唱主旋律的前提下，三四線城市的房價不會出現爆發式上漲。

       大牌房企布局城市會成為熱點

       在一二線城市拿地門檻提高的前提下，知名房企便紛紛在三四線城市布局。在目前行業進入整合時代的背景下房企拿地做土地儲備的謹慎性會增強，因此未來發展潛力大、產業聚集的區域必然會成為房企重點布局的優先區域。

       所以，我們也可以從品牌溢價的這個角度來講大牌房企扎堆的三四線城市房價還是有上漲的可能的，反之，大牌房企都不關注的城市只會繼續走跌。

       2019三四線城市進入買方市場

       過往三四線城市的樓市出現了量價齊升的現象，因此去庫存也就成為地方政府的當務之急，隨后國家出臺了一系列的相關政策，在有效去庫存的前提下三四線城市的樓市也逐漸理性回歸，另外在國家“房住不炒”“因城施策”理念的引領下，2018年部分三四線城市也陸續出臺限制性政策，雖然對房價過快上漲的抑制效應沒有立刻顯現，成交量卻得到了有效控制，有價無市的市場現象也就顯現出來。

       為何會出現這樣的局面呢？一方面在目前熱點的三四線城市市場也出現了一二城市樓市發展初期階段出現的房價收入比失衡的現象，在棚改貨幣化安置利好影響下的一部分需求群體、以及高收入階層已經得到釋放的前提下，需求端的購買力后勁不足。另一方面在目前一二線城市在限購影響下樓市降溫的前提下，部分需求端群體對三四線城市樓市預期不明確，因此除去棚改急需要購房的人群，市場化條件下產生的剛需階層在目前的房價水平下并沒有多強的購房積極性大多都在猶豫觀望。

       從投資角度來分析，雖然目前三四線城市樓市火熱但是其中投資性需求還是有一定的占比，租售比失衡，甚至二手房、新房價格倒掛的現象也是存在的。

       按照去年下半年的趨勢伴隨著棚改政策的收緊，開發商為了穩現金流今年三四線城市的樓市或許會出現量價齊跌，對于購房者來說選擇購房的范圍就更寬泛或是一個買房的好時機。