摘要：2017年3月26日，北京出臺新政，規定“商業、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售”。隨后，“商住房”成交量大幅下降。

       對此，中原地產首席分析師張大偉在接受北京青年報記者采訪時指出，2017年的新政出臺了最為嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯。兩年過去，北京的商住市場成交冷清，價格也下跌超過40%。

       買房人發現

       有人虧130萬元賣房？

       2019農歷新年后，王陽就開始了漫長的看房之旅。他手里的錢有限，又不甘心買個小戶型，有朋友建議，可以看看商住房，“單價低、總價低”。

       簡單地說，商住房就是本應用于開發寫字樓或者商鋪的地塊，但開發商卻做成了住宅。如今北京市場上大部分商住房不通燃氣，還是商業水電，但也有少數商住房是民水民電。曾經因為不限購、價格又相對偏低，商住房一度在北京住房市場上相當活躍。

       “550萬買的房子，420萬賣？”王陽有些不敢相信，得到中介肯定的答復后，王陽有些動心了。按照王陽的介紹，這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房，120平方米，均價僅35000元。

       王陽是個行動派，看房之后，他意識到，商住房較兩年前的價格已經低了不少，確實可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少”。

       實際上，不僅是商住房交易市場出現了明顯的降溫，土地市場商辦類也出現了明顯的退燒：商辦限購后出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調，特別是最近，歷史多年未出現的流標現象再次出現。張大偉說，限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年溢價率只有5.7%，“多宗流標”。

       商住房房主

       曾拒絕賣房如今后悔不已

       和王陽不同的是，2016年初，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住，但現在卻“賣不掉了”。“我買的時候每平方米54000元，首付了100萬，貸款差不多150萬”。

       “我當時就想只要房價過7萬每平方米，我就把這房子賣了”。但很快限購令來了，馬東一下子蒙了，他不停打電話咨詢中介以及對房地產市場有研究的朋友。

       幾十個電話之后，馬東都要后悔死了，“每平方米65000元的時候，有朋友建議我出手，但我覺得房價還會漲，就拒絕了他的提議”。之后的兩個月，馬東依舊每天關注商住房的價格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交，房價也開始下跌”。

       他也曾試著把房子掛到網上，房價從每平方米6萬一路降到5.2萬元的成本價，但幾乎無人問津。

       限購令影響

       開全國對商住房限購先河

       2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京的商業、辦公類項目進行監管，其中對個人購買商住類項目的限制措施，更是在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

       公告明確指出，商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

       公告要求開發企業在建（含在售）商住類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商住類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

       公告還強調，在政策執行之前，已銷售的商住類項目再次上市出售時，可出售給企事業組織、社會組織，也可出售給個人。

       但個人購買同時限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”，“在申請購買之日起，在京已連續繳納五年社保或個人所得稅”等。與此同時，北京各商業銀行也暫停了對個人購買商住房的購房貸款。

       兩年成交量跌了94%

       在嚴格的限購政策下，中原地產的統計數據顯示，新政后的第二個月——2017年4月，北京商住房的成交數量僅為194套，這較之前每個月數千套的成交量，跌幅超過95%，而成交均價從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

       對于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新，小王所在的門店就在某商住樓盤，當天下午自己還在協調幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關事宜，晚上新政就出臺了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時間了，已經到了最后的階段，但隨著限購政策的出臺，客戶全都放棄購買了。

       現在，馬東已經不考慮賣房了，他不想再降價，“實在不行，只能先出租了，等合適的機會再說”。

       北青報記者注意到，在上述中原地產的統計數據中，從2017年4月后，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其中最低的為2018年2月，成交量僅為27套。而成交均價最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。

       經濟學家宋清輝指出，對于北京商住房這個市場來說，房價如此下降，讓很多人始料未及。“有的投資者想按原購房價出售房產，基本就是有價無市”。

       中原地產研究中心統計數據顯示：從2017年3月26日開始，北京針對商住公寓類房源限購執行24個月，截止今年3月25日，網簽只有6550套,成交量暴跌94%。

       房主選擇低價出售或繼續出租

       對于沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

       張雪就選擇了繼續出租。她的商住房在通州臨河里，60平方米的房子一個月的租金是5500元，這比去年高了一點，“如果要帶注冊地址，還要再貴一些”。

       盡管商住房出租的價格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費算下來要支付差不多180萬，每個月租金6500元，一年78000萬，除去物業、取暖等各類費用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，確實不合算。”

       不過，北青報記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購買了商住房。“現在注冊公司很容易，購房也對公司沒限制，所以公司買房很方便”。

       按照目前施行的標準，房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%，土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，而土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住房的總價為200萬元，那么一年的房產稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。

       不過也有中介提醒，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房，可以賣給公司，也可以賣給個人。但2017年6月之后的商住房，就只能賣給公司，不能賣給個人了，“這樣的話，交易的時候會比較麻煩，想買商住房還是二手房比較合適”。

       專家解析

       整體市場全面萎縮

       數據顯示，在過去兩年，北京商住房合計網簽只有167.89億，而在調控前兩年，這一數字高達1943.99億。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過35%。”張大偉說。

       而在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，新的交易風險又會放大，因為開發商自己都在擔心是否可以拋售，這實際上是把交易風險轉嫁到個人購房者身上。“對于購房者來說，有時候寧可不買或者寧可讓房價漲，也不要隨便去接受一個未來轉讓有困難的房產”。

       合碩機構首席分析師郭毅則認為，隨著未來小戶型商住類產品庫存的逐漸減少，此類產品的稀缺性會逐漸體現。郭毅說，未來的商辦類產品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產品會越來越少，現在小戶型商辦類產品的價格并不高，所以還是具有很好的投資價值。

       而宋清輝則認為，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交價持續下跌的情況屬于正常現象。