摘要：鑒于多重內生原因，房價持續上漲的動力并不足。業內分析認為，未來區域市場分化將愈加明顯。

　　同時對于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現業績上漲乏力的現象。展望2019年，整個市場依然會以“穩地價、穩房價、穩預期”為主基調。

　　“金三銀四”小陽春，近期，部分城市樓市“回溫”的聲音引發關注。不過從整體情況來看，一二線樓市回暖多為剛需、改善型需求推動，三四線樓市則還處在盤整期，而且鑒于多重內生原因，房價持續上漲的動力并不足。業內分析認為，未來區域市場分化將愈加明顯。

　　同時對于房企而言，融資難度依舊不減，隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現業績上漲乏力的現象。展望2019年，整個市場依然會以“穩地價、穩房價、穩預期”為主基調。

　　一二線浮現“小陽春”

　　2019年以來，一線城市中小戶型成交量明顯上漲，一方面，房價有所下滑；另一方面，剛需人群不愿再持幣觀望。

　　中國指數研究院報告顯示，根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年3月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為14759元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數看，62個城市環比上漲，36個城市環比下跌，兩個城市與上月持平。

　　以北京為例，在“3·17”新政及多項調控措施之下，兩年時間里，北京新房成交約50843套，比新政出臺前兩年減少約45%；同期，北京二手房成交近28萬套，比新政出臺前兩年減少約42%。

　　伴隨著北京、上海等一線城市前期調整的到位，成交觸底反彈趨勢顯現。據貝殼研究院數據顯示， 3月份北京購房者成交周期79.2天，環比微降，但仍處歷史高位，市場成交節奏緩慢。另有業內人士稱，3月份市場已經改變，由于網簽數據的滯后性，這些“熱度”或許將會體現在4月份的成交量數據中。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，樓市有所回暖受三個因素影響：一是此前3月份樓市“小陽春”的判斷，使得部分購房者觀望情緒減少、積極入市，市場情緒有所調整；二是銀行貸款也在積極配合，貸款放款速度較快；三是過去持續觀望的情緒和壓抑的需求有所釋放。但從交易結構上來講，現在主要是剛需、改善型需求，并非投資。

　　三四線保持回調態勢

　　部分城市房地產熱度“抬頭”的同時，全國市場分化形勢依然明顯。

　　房地產服務商CRIC(易居克爾瑞)數據顯示，一季度，一線城市商品住宅合計成交環比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線、三四線城市則同環比齊跌，市場回調較為顯著。

　　另外，CRIC數據顯示，三四線城市行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線城市同環比齊跌。數據顯示，一季度17個三四線城市成交量共計1601萬平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉置業的熱潮并未如期出現。可以看到成交量回調的城市多集中在長、珠三角地區，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州。

　　社科院報告分析，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后，將再度下跌。

　　房企調低銷售目標

　　截至目前，共有76家房企發布2018年年報。中原地產研究中心統計數據顯示，整體而言，A股房企平均利潤上漲23%，但凈利潤率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。在發布年報的76家企業中，22家利潤下降，70%的企業利潤出現了明顯上漲。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，2018年房企利潤率出現下調的主要原因是資金成本相比2017年明顯上漲。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。他指出，2018年隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。進入2019年，這個情況有望緩解。值得關注的是，銀行對房地產信貸的態度也會很大程度影響銷售情況。

　　另外，從2019年1-2月份銷售數據看，大部分企業都比較平穩。不過，張大偉預計，2019年初銷售額很難超過2018年同期。

　　這主要基于的原因是，“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是2019年樓市政策的重要導向，在市場預期降溫的大環境下，房企普遍選擇趨于保守的應對策略。業內人士指出，地方政府對調控政策的微調放松或從嚴執行，是對原有政策進行因地制宜優化，進一步落實地方主體責任，“一城一策”穩定市場，防止樓市大起大落。

　　而上述預判也直接體現在房企年報數據中——40家房企中有25家的2019年銷售目標增幅低于20%，平均目標增長率僅為18.36%。