摘要：萬科作為中國房地產行業的老大哥，一言一行都受到廣泛關注！

       2014年6月，時任萬科總裁的郁亮首次提出：“房地產行業已經度過了最黃金的歲月，樓市進入白銀時代！”

       那一年全國樓市格外的蕭條！

       2018年9月，又是萬科，大聲疾呼“活下去”！

       滿場鮮紅的宣傳標語,醒目的三個大字，更是被人們解讀出了羅生門的味道。

       業內為之嘩然，萬科怎么了？又在制造恐慌！

       事實證明，大哥不愧是大哥，所言不虛！接下來的兩年時間里，大家的日子確實一天比一天難過。

       今年房地產市場更是壓力重重，銷售市場：后勁不足，金融環境：三道紅線，政策層面：房住不炒。

       各家房企又該何去何從呢？

       09月25日，萬科南方區域媒體交流會上，董事會主席郁亮再次發聲：

       樓市發生巨變，所有房企再次來到同一起跑線！

       在郁亮的講話里，中國房地產行業被兩個時間節點，劃分為有三個階段：

       一是21世紀初期階段，是土地紅利階段,誰能拿到地，誰就能賺錢；

       二是招拍掛之后，進入金融紅利階段,需要更多的資本市場和金融支持，才可以買更多的地！

       三是三道紅線政策的實施，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。

       因為金融紅利時代已經劃句號了，房地產行業進入全新管理紅利時代。

       所有的房企再次來到了同一起跑線，一切歸零。

       土地紅利時期，拿地是一切的根本！

       李超人拿地賺錢的輕松程度自認第二，相信沒人敢自夸第一。

       或許沒人想到，除了“公攤面積”這一房地產大殺器之外，“捂地開發”這一專業名詞，也是李超人發明的！

       近日，網絡流傳一張圖片——

       這張網傳的文件，顯示由成都市高新區發布，重點內容如下：

       和記黃埔地產成都公司因存在捂地、捂盤等不良行為，被禁止高新區內金融機構向和記黃埔成都公司及其項目提供新增融資、貸款。

       同時要求，禁止區內金融機構向和記黃埔進行重大資產重組提供幫助。

       而這次被成都點名“拉黑”的南城都匯項目，是李嘉誠在2004年以21.35億元拿下的"地王"，一共1036畝，成交樓面價1030元/㎡。

       拿地至今已經有足足16年時間，然而到現在這個項目8期規劃只推出了6期，至今依然在建設中。

       結果呢，今年7月長實集團作價78.48億，將整個項目甚至包括成都公司的所有員工打包，轉讓給了禹洲集團和瑞卓置業，拍拍屁股走了。

       揮了揮衣袖，不帶走一片云彩！

       也就是說， 李超人在成都16年整整賺了38億，只留下一地雞毛！

       事實上，這已經是李超人旗下公司的一貫運作手法了。

       在重慶，2007年和記黃埔以24.6億元獲取楊家山片區地塊，成交樓板價約760元/平方米，十年不動工。2018年和記黃埔擬出售該處資產，報價200億元，漲了近10倍。

       在北京，1993年，長江實業參與譽天下項目開發，長期處于停工狀態，耗時25年，也就是1/4個世紀。到2018年，譽天下項目終于全部竣工。經過10多年的囤地，再經過10年的開發，北京核心區域的土地溢價可想而知。

       在上海，2006年，長實與合作方，以22億元的底價共同購得高尚領域地皮，折合樓面價3055元/平。歷時十余年的慢途開發，最終項目平均售價為87555元/平方米，較13年前的拿地價格增長了近28倍。

       值得一提的是，當時項目規劃將建120萬平方米的綜合體，最終交付的時候，高檔寫字樓、大型商場一個也沒有，只有切割成小面積的、散賣的、廉價的公寓式辦公樓！LOW到爆炸！

       憑借特殊的身份，頂著“香港首富”等光環，對政府相關部門表示愿意參與城市開發，從而用極低的價格拿到區域最好的地塊，然后，就一個字—— “捂”。

       第一個進入區域開發，卻是最后一個開盤，坐等周邊商業配套做成熟，享漁翁之利，并且穩賺取土地溢價，吃盡土地紅利！

       可謂機關算盡太聰明啊！

       隨著招拍掛制度的逐步推廣，土地開發政策的完善，各地政府對于房地產開發的監管力度日益加強，土地紅利階段一去不復返了。

       房地產開發進入金融紅利階段！

       房地產開發歸根到底，還是一個重資金，金融密集型行業。

       開發商從資本市場獲得的支持越多，金融融資成本越低，在房地產開發領域就越得心應手。

       尤其是多年來的國家經濟持續發展，老百姓生活水平的提高，房價隨之上漲。

       預售制度的實施，更是將房地產開發演化成一個杠桿博弈。

       土地的儲備，成為了開發商的生存的根本。

       搶地，事實上成為房企金融實力的大比拼。

       早期的土拍市場，規則很簡單，價高者得。

       一時間，全國各地地王頻出，開發商為此一擲千金！

       全國最高溢價率地王：689.38%

       融創中國2016年9月27日創造的。

       經過76輪競價，融創用19.47億元的價格拍下了東莞市黃江鎮一宗商住用地，溢價率卻高達689.38%，創下了截至目前全國土地市場的最高溢價率！

       全國單價地王：樓面價100315元/平方米。

       2016年8月，融信中國拍得上海靜安中興社區一幅地塊，樓面價100315元/平方米，扣除商業配套以及配建保障房，實際樓面價約11萬元/平方米。

       全國總價地王：310億

       2020年2月20日，香港置地聯合體拿下上海一宗土地，問鼎全國總價地王，總價310億。

       沒有錢，你都不好意思開口搶地。

       蓋房子成了一場金融實力的大比拼。

       為了進一步抑制土拍價格的飛漲，各地陸續修改了拍賣規則，價格熔斷機制出臺，搖號拿地應運而生。

       價格一定，憑本事搖號，是不是聽起來更公平了？

       圖樣，圖森破！

       根據概率學，分母一定的情況下，分子越多，搖中的概率越大。

       馬甲公司，應運而生。

       幾天前，揚州的一場土拍中，316個"馬甲"公司搶一塊地。

       根據后來披露的一些內部信息顯示，316家競拍企業背后直指35家房企，馬甲超過10家的就占了三分之一。

       碧桂園、保利、美的、金地、綠城分別以50家、40家、22家、20家、20家的馬甲數量排在前五。

       最終的幸運兒正是在這五家馬甲最多的企業之中誕生，金地集團中標。

       每一家馬甲公司的入圍，都意味著1.9億的投標保證金。

       硬生生的把一場”公平“的搖號制度，變成了資本的競賽。

       這也就是為什么融資、借貸成為房地產開發商最為重要的部門。

       這也就是為什么”快周轉“成為部分開發企業的生存之道。

       融資成本壓力之下，時間就是金錢，被演化到了極致！

       金融紅利階段，借錢是房地產開發的必經之路！

       憑本事借的錢，更要有本事去還！

       長期以來，高負債，高融資，高周轉，成為房地產企業高速發展的不二法門。

       所有的風險都被房地產市場的火熱所掩蓋。

       瘋狂之下，泡沫越吹越大，風險也隨之膨脹。

       部分房地產企業在盲目的飛速擴張過程中，積累的風險越來越大，最終無法掩蓋，暴露于天下。

       泰禾被萬科收購，福晟被世貿托管，包括此次被卷入重組風波的X大！

       2020年8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》發文說：房地產是目前威脅金融安全最大的灰犀牛！

       風險一觸即發！

       房地產市場改何去何從，成為樓市發展的需要迫切解決的問題。

       融資”三道紅線“門檻政策的實施，將成為規范市場的第一步。

       9月26日，媒體有消息稱，監管部門要求“三條紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

       至此，目標有了，時間節點確定了，甚至部分房企的整改措施都已經完成。

       距離達到國家要求的紅線以下，只有不到3年的時間。

       房地產公司為了完成目標，未來三年將進行巨大的調整。相關金融機構的融資紅利，也將在此期間逐步消減。

       就像萬科郁亮所說的，金融紅利時代已經劃句號了，外部條件將會歸零，開發商將會再次站在同一條起跑線上，開始新一輪的爭奪！

       在這場新的比賽中，良幣驅逐劣幣，大魚吃小魚的情景將會不斷上演。

       全國房企將會迎來新一輪的大洗牌！

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