摘要：在房地產(chǎn)市場“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商以價換量，尤其是頭部房企取得了不錯的銷售業(yè)績。這是否意味著未來一段時間樓市將逐步回暖？研讀十九屆五中全會發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》可以看出，“房住不炒”仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，“促進住房消費健康發(fā)展”有望給市場帶來更大增量空間。

       今年下半年，各地調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制。在房地產(chǎn)市場“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商以價換量，尤其是頭部房企取得了不錯的銷售業(yè)績。這是否意味著未來一段時間樓市將逐步回暖？

       從不久前剛剛落下帷幕的十九屆五中全會通過的“十四五”規(guī)劃建議可以看出，“房住不炒”仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)，“促進住房消費健康發(fā)展”有望給市場帶來更大增量空間。

       “金九銀十”樓市總體平穩(wěn)

       從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，9月份商品住宅銷售價格漲幅略有回落。

       國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師繩國慶介紹，9月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落。二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅延續(xù)回落態(tài)勢。盡管10月份的房價數(shù)據(jù)尚未出爐，但從總體上看，9月份、10月份兩個月全國房價保持了平穩(wěn)。

       九十月份是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)銷售旺季，房企自然不愿錯過這一促銷的好時機。比如，恒大地產(chǎn)推出大規(guī)模營銷活動，僅“十一”期間銷售額就高達600億元左右，10月份整體實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模逾1000億元。富力地產(chǎn)率先入駐房產(chǎn)電商平臺“天貓好房”，借助平臺力量推廣宣傳，“十一”期間僅在該平臺就實現(xiàn)銷售額56億元。遠洋集團9月份、10月份銷售額分別為160.3億元和161.1億元，分別同比增長19％和31％。

       研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科、保利這5家房企9月份、10月份兩個月合計銷售金額均突破1000億元。此外，10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷售表現(xiàn)也較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。

      不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房企把握銷售窗口期積極營銷，相比于其他中小型房企，龍頭房企表現(xiàn)更為突出。而且整體來看，三季度以來房企總體業(yè)績規(guī)模增長主要還是得益于年內(nèi)銷售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。

       今年下半年以來，深圳、南京、杭州、成都等多個城市相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，打擊投機炒房行為，防止樓市過熱。從目前來看，政策效果明顯，調(diào)控之下房價未出現(xiàn)過快上漲勢頭。平穩(wěn)仍是當前市場總基調(diào)。

      堅持“房住不炒”主基調(diào)

      政策走向?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場的影響至關(guān)重要。隨著“十三五”進入收官之年，展望下一個5年，房地產(chǎn)市場的主基調(diào)將是怎樣的？

       《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“促進住房消費健康發(fā)展”“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”。

      上述內(nèi)容均表明，房地產(chǎn)政策將保持穩(wěn)定性和延續(xù)性。“十三五”期間，“房住不炒”政策提出之后，我國房地產(chǎn)市場總體進入平穩(wěn)發(fā)展階段，個別城市對房價過快上漲勢頭均采取了“露頭就打”的高壓政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其來、經(jīng)濟下行壓力增大的情況下，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍未有絲毫放松。中央和多個主管部門均表態(tài)堅持“房住不炒”定位，并約談有關(guān)城市，出臺融資新規(guī)，多地持續(xù)出臺調(diào)控措施，彰顯了遏制房價過快上漲的堅定決心。

       可以說，“十四五”時期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)仍將是“房住不炒”，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將是清晰的方向。

       受調(diào)控收緊影響，10月份地方出臺房地產(chǎn)政策明顯減少。基于中央層面始終保持房地產(chǎn)調(diào)控定力和下半年以來各地雷厲風行的調(diào)控手段，預(yù)計下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境仍將從緊，地方在出臺調(diào)控政策時仍會保持審慎，熱點城市及房價上漲過快城市仍將面臨調(diào)控收緊，不排除有更多城市加入“限購限售潮”。

       中房研協(xié)測評研究中心發(fā)布的10月份《全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告》認為，從長遠來看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點城市房地產(chǎn)市場相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。

       《建議》也明確提出，要堅持因城施策，促進住房消費健康發(fā)展，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。在政策指導(dǎo)下，未來地方調(diào)控分化預(yù)計進一步加劇，三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪郑�通過加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵農(nóng)民進城購房落戶、給予購房補貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市。而在一些熱點城市，房地產(chǎn)市場監(jiān)管則將保持高壓態(tài)勢。

       促進住房消費健康發(fā)展

       在很多人的觀念中，投資房產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)財富保值增值的目標，即便未來幾年房價不能再像過去那樣大幅上漲，至少也能跑贏通脹。買房果真是穩(wěn)賺不賠的買賣嗎？

       近年來，樓市用事實證明，買房投資與其他投資行為一樣，既可能賺錢，也可能賠錢。有研究機構(gòu)對比了過去3年的房價與CPI后發(fā)現(xiàn)，房價漲幅真正超過CPI漲幅的只有西安、煙臺等少數(shù)幾個城市。在上海、廣州、北京等一線城市，過去3年來房價漲幅并未跑贏通脹；而在武漢、天津、廊坊等城市，房價相對跌幅明顯。

       《建議》在提及住房消費時，明確“促進住房消費健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“住房消費”并不是簡單意義上的購房消費，購房消費正逐步向居住消費轉(zhuǎn)變，包含租賃住房、裝修改造、配套升級、品質(zhì)改善、提升服務(wù)等更大范圍的消費需求，鏈接著建材家居、家裝、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等多個行業(yè)。

       值得注意的是，促進住房消費的重點更在于“健康發(fā)展”，是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。對于開發(fā)企業(yè)而言，要重視多樣化經(jīng)營，著重提升持續(xù)運營和服務(wù)的能力。隨著未來新房開發(fā)數(shù)量將減少，物業(yè)管理、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅、老舊小區(qū)改造等或成為房企的重要利潤來源。