摘要：近年來，長租公寓發展迅速，但高收低租、長收短付的模式也為其埋下了致命隱患，長租公寓“爆雷”“跑路”的消息屢屢出現。繼杭州、成都等城市出臺租賃新規后，近日，西安、深圳等地也紛紛出臺相應文件，向“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”等住房租賃市場亂象“亮劍”。

       “天下苦住房租賃市場亂象久矣”

       9月22日，曾發報道《長租公寓頻頻“爆雷” 高風險租賃模式如何終結？》，直指今年頻頻曝出的長租公寓亂象。事實上，早在長租公寓這種模式出現之前，天下已苦房屋租賃市場亂象久矣。黑中介、“二房東”、破舊的房屋……都讓剛畢業的大學生或在一線城市漂泊的年輕人等住房租賃市場的主要目標客源心力交瘁，甚至尊嚴盡失。

       此時，長租公寓可謂“應運而生”。不少租客相信，這一模式可以讓租房者不必擔心突然被趕走，也不必擔心“二房東”的套路；同時，個性化的裝修風格和配套的物業管理，也為“蝸居”生活保留了一絲尊嚴。

       從市場份額來看，據住建部初步統計，國內的規模化住房租賃企業的市場份額僅占2%左右，一時間長租公寓成為市場新寵。有行業研究報告曾做出如下預測：到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元；到2030年將會超過4.6萬億。

       房產業內人士、資深分析師許小樂認為，正因此，大量的資本渴望涌入這片“紅海”，而已有的品牌更希望能多分上一杯羹。然而，也正是資本的加持，讓原本“美好”的長租公寓變了樣。房產品牌瘋狂搶占市場，引發種種問題，市場之內更是充滿了惡性競爭。“搶占房源、體面裝修，讓房產機構資金壓力倍增，一旦資金鏈斷裂，‘跑路’‘爆雷’便不可避免。”而據公開信息不完全統計，在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或倒閉的企業中，近七成是因為“高收低出”和“長收短付”。

       嚴控“高進低出、長收短付”和“租金貸”

       混亂的市場需要規范、需要凈化。9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其中就涉及到了“租金貸”問題，并對長租公寓“高進低出”“長收短付”等經營風險都作出了相關限制性規定。在我國尚未針對住房租賃領域進行立法的背景下，這部條例將填補住房租賃領域的法律空白。

       除住建部外，各大城市近期也紛紛出臺了相關條例。以深圳市為例，11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。要求住房租賃企業不得通過“長收短付”“高進低出”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金鏈斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；同時應充分意識到相應的經營風險、法律風險。

       建立多元化糾紛調處機制

       值得注意的是，深圳此次還提出建立健全糾紛調處機制。住房租賃企業與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。

       同時，《通知》還明確，如果住房租賃企業違反有關管理規定，將由住房建設部門會同相關部門依法依規查處，采取約談告誡、暫停房源發布、暫停網簽備案、發布風險提示、實行信用扣分等措施，并抄送市場監管、公安、網信、稅務等部門，作為不良行為記錄，納入行業誠信系統、公共信用信息系統等信用評價系統，實施聯合懲戒。如涉嫌犯罪的，將移送司法機關依法追究刑事責任。

       “從《通知》的內容以及聯合懲戒力度來看，足見深圳此次凈化租賃市場的決心。”房產研究人士黃卉表示，深圳市的舉措不啻為一次好的嘗試，以此讓租賃企業進一步審視自身的企業運營，做好“以出定收”的成本管理，以保持穩定健康的現金流，避免通過不當的方式進行規模化擴張，使企業陷入到資金鏈斷裂的風險中。

       此外，黃卉認為，要引導房產租賃市場規范、向好發展，還需政策鼓勵新增租賃住房、盤活閑置房屋，提高各類房屋產權人或開發商的積極性，使得租賃市場的有效供給增加。對企業，則要通過鼓勵專業化、規模化住房租賃企業的發展，有效提高整體租賃市場的服務品質，改善租客的居住條件。此外，住房租賃涉及民生保障，最關鍵的是穩定租金價格。各地在出臺細則時，不妨借鑒深圳思路，指導企業不得通過各種違法行為哄抬租金，在合同期間不得單方面提高租金，以此來規范市場行為，穩定租金價格。