摘要：民進中央和民建中央提交的提案均建議，增加租賃住房供給、給予適當稅收優(yōu)惠、建立行業(yè)準入門檻、嚴格監(jiān)管“租金貸”， 并加快建立多主體供給的住房制度。

       同時，民進中央表示，“鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對住房租賃項目的信貸支持力度，如提供適當放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持。”

       民進中央在提案里介紹，當前長租房市場主要存在四方面問題：

       一是房源供給量相對不足，且質(zhì)量普遍較差。據(jù)《2020中國青年租住生活藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，2020年全國投入租賃市場的存量房源為0.87億套，而預(yù)計租賃需求人數(shù)為2.4億，現(xiàn)存房源供不應(yīng)求；同時房源質(zhì)量普遍較差，部分城市房源中樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比約40%，且普遍存在設(shè)施老舊、配套缺失等問題。

       二是整體市場發(fā)展不規(guī)范。在租賃市場法制不夠健全的背景下，消費者利益被損害的事件時有發(fā)生，租房安全無法保障，租客之間因為利益問題產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。租賃交易過程不規(guī)范，業(yè)主和租客雙方都難以確保自身權(quán)益。

       三是行業(yè)配套資金稅收政策欠缺。長租行業(yè)是一個薄利潤、重投入、依靠長期經(jīng)營盈利的行業(yè)，現(xiàn)行政策及管理體系下，人力、社保等運營成本居高不下，稅收優(yōu)惠及配套支持還未落實到位。

       四是監(jiān)管機制有待進一步完善。一方面，由于長租房市場曾屢現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，導(dǎo)致租客不安全感增加；另一方面，部分城市一刀切的資金監(jiān)管手段限制了長租行業(yè)市場化配置資源能力，給正規(guī)長租機構(gòu)的運營帶來壓力。

       為此，民進中央提案建議：

       一、加強準入管理和信用管理，促進長租機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展。一是完善租賃領(lǐng)域法律法規(guī)，設(shè)置行業(yè)準入門檻，對長租機構(gòu)實繳注冊資本、專業(yè)從業(yè)人員等方面提出明確要求，適度提高長租機構(gòu)資格申請條件，逐步淘汰黑中介、二房東等不規(guī)范運營主體。二是鼓勵專業(yè)長租機構(gòu)發(fā)展，發(fā)揮其在提升房屋品質(zhì)、規(guī)范管理、穩(wěn)定價格方面的優(yōu)勢，倒逼市場提升服務(wù)質(zhì)量和水平。

       二、鼓勵多種形態(tài)多種主體擴大租賃住房供給。一是建立多層次租賃住房供給模式，鼓勵住房租賃市場根據(jù)不同人群需求提供各種檔次的租賃產(chǎn)品。二是滿足一間房的合租需求，降低新市民生活成本，支持采取N+1合租模式等措施有效增加單間、小戶型等需求的房源供給。

       三、出臺財稅扶持政策，給予行業(yè)優(yōu)惠支持。一是鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的規(guī)模性長租機構(gòu)提供多樣化及優(yōu)惠的金融支持產(chǎn)品，支持發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。二是鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對住房租賃項目的信貸支持力度，如提供適當放寬貸款額度和期限、降低貸款利率等多種金融支持。三是在稅收政策上針對分散式長租機構(gòu)允許以實際發(fā)生的房租支出作為抵減項，按照收付差額6%計算增值稅，或者將征收率由目前的5%減至1.5%進行征收，給予長租機構(gòu)所得稅方面長期稅率優(yōu)惠。

       四、推動“租售同權(quán)”切實落地。一是鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對三年以上住房租賃合同且實際履行的合同，國家給予相關(guān)政策支持。二是賦予承租人更多權(quán)益，如非本地戶籍承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受醫(yī)療、就業(yè)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，提高租房落戶積分比例，賦予承租人子女獲得義務(wù)教育的權(quán)利，并簡化相關(guān)申請程序流程。

       五、完善長租房行業(yè)監(jiān)管。其一是建立完善收、出房合同備案監(jiān)管制度，強制要求一定規(guī)模長租機構(gòu)向政府合同備案平臺全量備案收、出房合同，為監(jiān)管提供抓手。其二是建立長租機構(gòu)信用評級機制，根據(jù)各項監(jiān)管指標制定長租機構(gòu)健康分級機制，對健康度高的長租機構(gòu)向社會公眾進行正面推薦，對負面長租機構(gòu)限制其房源獲取和發(fā)布渠道，并向消費者發(fā)出警示。其三是建立基于長租機構(gòu)經(jīng)營情況的動態(tài)資金監(jiān)管機制，對監(jiān)管指標報警的長租機構(gòu)責令停止季付以上的租金收取模式，并對開展客戶租金貸款的長租機構(gòu)進行備案，按要求報送租金貸業(yè)務(wù)情況。

       民建中央則從三方面提出建議：

       一是擴大住房租賃市場供給，激勵多主體房源供給。從供給側(cè)加大利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房力度，鼓勵存量房轉(zhuǎn)租賃房。給予適當稅收優(yōu)惠，加快建立多主體供給的住房制度。

       二是設(shè)置行業(yè)準入門檻，實施住房租賃企業(yè)備案制度。健全房屋租賃法規(guī)，要求從事住房租賃的市場主體必須在完成注冊登記后，到行業(yè)管理部門備案，納入行業(yè)監(jiān)管范圍。嚴格實施住房租賃合同備案制度。依托房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，強化對長租公寓的房源的總備案，以及住房租賃企業(yè)的房屋托管合同、住房租賃合同實施網(wǎng)簽備案管理。

       三是完善住房租賃市場監(jiān)管制度，推行風險保證金與租金監(jiān)管制度。

       1、建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，協(xié)調(diào)銀行、市場、房地產(chǎn)、公安機關(guān)等多方信息，建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，實行紅黑名單分類與公示制度，逐步實現(xiàn)納入統(tǒng)一信用平臺共同管理。

       2、對住房租賃企業(yè)資金鏈條加強監(jiān)管。從源頭上加強對流入住房租賃企業(yè)資金的審核監(jiān)管，加強對住房租賃企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)監(jiān)管。對住房租賃企業(yè)利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金實行專戶管理。嚴格監(jiān)管“租金貸”，借鑒房地產(chǎn)抵押登記，實行“租金貸”登記制度。對以代理、托管方式出租住房的“二房東”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)、長租公寓實施租金監(jiān)管制度，設(shè)立專管賬戶，進行專戶管理，由托管銀行對租金進行監(jiān)控，并按比例凍結(jié)部分資金作為風險保證金。

       3、規(guī)定必要的居住空間標準，明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，保障承租人應(yīng)有權(quán)益。