摘要：2021年，十四五開局之年。房地產將向何處去？樓市調控會否持續收緊？房地產稅何時落地……這些問題關乎每一個人。對此，報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。

       解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

       與往年相比，這一次出現了一些新提法。

       報告再提“房住不炒”、“三穩”，明確提出“解決好大城市住房突出問題”，首次表態“盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，未提房地產稅、棚改。

       最新定調，釋放了什么信號？

       再提“房住不炒”、“三穩”

       房住不炒，作為中國房地產的總基調，未來或將長期存在。

       去年至今，幾乎每一次重要會議中，房住不炒都會一字不漏。這將是十四五時期中國樓市的總基調，也是未來長期的總基調。

       與“房住不炒”的總基調相比，“三穩”則更為具體。

       三穩是穩地價、穩房價、穩預期。

       這不是第一次出現，這次在報告中得到重申，說明樓市調控的目標依舊是“維穩”。

       既要遏制大漲，又要防范大跌，正是題中之義。

       解決好大城市住房突出問題

       大城市住房突出問題，成為政策聚焦所在。

       2020底的經濟工作會議，將“解決好大城市住房突出問題”，與“強化反壟斷和防止資本無序擴張”等，共同列為2021年度八大重點任務。

       可以預料，大城市調控將會空前密集。此外，這次報告再進一步，將著眼點落在了保障性租賃住房、共有產權房、長租房、租賃房等方面，而具體手段則是“增加土地供應、安排專項資金、集中建設等”。

       可見，租房將是2021年的政策發力點所在。

       首提“幫助青年人緩解住房困難“

       “盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難“。

       這是新提法。這句話釋放的信號相當清晰：住房問題已經成為困擾新市民和青年人的主要問題之一，緩解住房困難，關乎住有所居，更關乎安居樂業。

       可以說，大城市房價，已經成了青年人難以承受之重。

       目前，全國商品房均價約為1萬元左右，而深圳房價超過7萬元，京滬房價突破6萬元，廣州、杭州、廈門則突破3萬，部分強省會城市房價超過2萬，均創下歷史新高。

       住房問題，不得不引起重視了。

       未提“房地產稅”

       房地產稅，沒有出現在報告中。

       作為大概率事件，推進房地產稅早已成為共識。但究竟何時落地，則一直眾所紛紜。

       前不久，有關負責人在《人民日報》撰文指出：

       按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

       這是立足于十四五時期（2021-2025年）的定調。房地產稅在2021年或許不會推出，但在十四五期間落地的可能性，仍舊不弱。

       只提舊改 未提棚改

       與去年一樣，老舊小區改造，取代了棚戶區改造，成為政策焦點。

       報告提出，2021年，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。而2020年，老舊小區改造實際完成4.03萬個，有所擴容。

       相比舊改，聲勢浩大的棚改，正在退出歷史舞臺。

       根據歷年統計公報，2018-2020年，我國棚改開工量分別為626萬套、316萬、209萬套，呈現出斷崖式下滑的態勢。

       這背后，與棚改目標基本完成、收官在即不無關系。過去10年，我國棚改總量高達5000萬套，借助大拆大建加上貨幣化補貼，三四線城市的房價迎來一波直線式上升。

       如今，棚改存量所剩無幾，各地的棚改開工量全面腰斬，貨幣化補貼幾近消失，棚改對于三四線城市的房價刺激效應不復存在。

       至于老舊小區改造，多是加裝電梯、水電煤氣、外立面等層面的微更新，沒有大拆大建，沒有來自央行的定向放水，對樓市刺激效應極其有限。

       棚改接近尾聲，未來幾年，三四線城市必須直面基本面的考驗了。