謝逸楓涉及房地產行業十年-著名房地產營銷策劃專家、房地產經濟研究專家。國內房地產全程營銷策劃實力派、房地產實操派理論家,具有豐富的營銷理論和策劃經驗,成功運作多個城市各類型項目達五十余個。

謝逸楓

　　2012年10月8日,中原地產研究部統計數據顯示，全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數約為1.6萬套，相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。但同比2011年國慶期間14418的簽約套數，今年國慶期間的成交量依然有所起色。 調查顯示，54城市中有超過10個城市網簽系統在國慶期間無數據更新。在可以看到的數據中，武漢市新建商品住房從10月1日到4日，日均成交量約210套;而武漢去年十一前4天假期的新房日均成交量為146套。廣州9月30日至10月5日期間，全市總成交量為731套，其中9月30日至10月3日4天共網簽490套，同比去年網簽量下降272套，同比跌幅35.7%。其中，北京市住建委網簽數據顯示，國慶節假期前三天，二手住宅網簽總量僅為137套，比平日大幅下降。我愛我家的統計數據顯示，截止到10月6日，2012年國慶假期北京二手房市場的新增房源登記量、新增客戶登記量、帶客看房量均創2007年以來國慶假期新高，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%，但是帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)卻創下了歷年國慶假期新低。 住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產調控絕不會放松而且要長期持續，預計今年全國樓市將以平穩為主。住建部相關負責人在“十一”黃金周前表示，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。下一步，將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

　　記者：謝先生怎么看中原這份“全國主要的54個城市在黃金周前7天”成交數據的報告?

　　謝逸楓：“所謂54城市在黃金周前7天”成交數據報告，根本不能如實反映今年54城市黃金周樓市真實實際表現，更加不能作為判斷今年十一黃金周樓市寒冷與低迷的根據。黃金周期間各地反映成交量的網絡簽約系統基本處于休息狀態，少量城市成交也并沒有反映到網簽數據上。顯然缺乏有力的市場數據與客觀基礎。一是大部分城市，包括一線城市的成交數據完全。如這樣判斷樓市不溫不火是不爭的事實，有失客觀。二是與上周環比的數據忽略了網簽因滯后性因素出現網簽成交量下降。而9月底最后一周則是網簽集中期。三是如果按照今年54城市黃金周的成交量，依然超過去年54城黃金周的成交量，比去年火爆。四是忽略了中秋節與國慶節的連假因素，旅游出行超過購房興趣，但是成交比去年好。未來部分房企可能仍會采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用。但像去年底那樣采取犧牲利潤“以價換量”的激進方式可能不會再出現。”

　　記者：與上周環比的成交數據比較，為什么成交下降幅度如此之大?

　　謝逸楓：“長假期間出游人群比例高，開發商推盤積極性差以及購房者觀望氣氛濃等房企取消高折扣價格優惠政策，上漲房價是成交低迷的重要因素。 主要有四個方面原因導致環比上周成交暴跌，一是九月底是網簽集中期，成交井噴。而十月黃金周樓市由于網簽因滯后性因素出現網簽成交量下降。二是由于部分城市中心城區高端樓盤限售，影響黃金周樓市成交量下降。三是10月黃金周樓市受到中秋節與國慶節的連假影響，出外旅游導致置業購房人群下降與購房興趣平淡。四是受到限購與限貸及限價等調控政策干預，市場購房需求被抑制。隨著旅游人群回家與通脹買房的需要及貨幣政策的放松，預計10月住宅成交量將繼續回升，而房價可能保持較平穩走勢”。2012年10月8日，根據某全國房產數據中心以及公開數據統計發現，國慶黃金周期間從環比來看，一線城市量價大跌，成交慘淡;從同比來看盡管北京、上海、廣州以及深圳國慶期間成交量相比去年同期而言，呈現不同漲跌態勢，但從成交價上除了上海區域，北京、深圳以及廣州國慶期間的成交價都出現不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。2012年10月7日，根據北京某房產網站統計數據顯示，截止9月30日至10月6日，北京新建住宅成交量為908套，今年9月30日-10月6日期間，一手住宅652套，下跌39%;深圳同比量下跌13%。2012年10月7日，根據上海某房產網站統計數據顯示，上海、廣州市場上同比成交量出現上漲，2011年上海樓市國慶期間新建商品住宅成交398套，而今年9月30日-10月6日期間，成交量達730套，廣州市場上2012年國慶十一黃金周同比成交量增長了33.6%。而深圳與北京的成交量則出現小幅度下降。在成交均價方面，某房產網站數據中心以及公開數據統計顯示，2011年上海樓市國慶期間上海市新建商品住宅成交均價約2.18萬元/平方米，而今年9月30日-10月6日期間，其成交均價為17544元/平方米，下跌了24%;但北京、廣州以及深圳樓市同比成交均價紛紛上揚，平均漲幅數值達9.8%。其中北京同比漲17%，深圳同比約漲5.6%，廣州同比漲6.8%。2012年10月7日，根據廣州某房產網站統計數據顯示，截止9月30日至10月6日，廣州市區7天內僅成交907套(純住宅)單位，盡管同比去年國慶成交量增長了33.6%，但環比上一周成交量2767套卻大跌67.2%;樓價方面7天均價為11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，環比則下跌6.2%。2012年10月7日，根據深圳某房地產網站統計數據顯示，9月30日-10月6日，一手住宅成交255套，成交價格在16920元/平方米，相比節前一周量呈現64%的大幅下跌，其價格也呈現下降。同時北京、上海市場環比量價也呈現大幅的下跌，其中成交量下降幅度可超50%。

　　記者：謝先生如何看今年黃金周一線城市樓市的表現?

　　謝逸楓：“與去年同期相比較，今年黃金周一線城市樓市量價比預期火熱。首先是一手住宅成交量比去年黃金樓市還要高。其次是一手住宅成交均價保持10%左右上漲趨勢。再次是購房者未因9月中央強調調控不放松的聲音而影響出手。最后是今年黃金周一線城市的樓市總體平穩，市場預期回升明顯。不過，環比上周的成交量看，一線城市集體下降，而同比看，上海與廣州出現上升，北京與深圳則是下降。環比上周的房價看，一線城市房價除上海外，北京、深圳以及廣州國慶期間的成交價都出現不同程度的漲幅，平均漲幅接近10%。”#p#分頁標題#e#

　　記者：為什么今年黃金周一線城市房價依然保持上漲?

　　謝逸楓：“由于部分房企商品庫存消化較快，“銀十”期間將小幅提價，四季度房價下降可行性幾乎不存在。從數據看，今年9月全國70大中城市與100城房價預計將繼續保持環比連續4個月上漲趨勢。主要有五個方面，一是融資渠道已經拓寬，大部分房企銷售業績完成良好與資金壓力減少，不存在缺錢困難局面。另外是地方政府調控微調，樓市回暖明顯。二是房企將樓盤價格大折扣優惠政策取消，甚至出現提價現象。況且，一線城市一手住宅產品供應有限與土地稀缺，地價上漲起到穩定房價上漲的作用。三是城市化進程與人口不斷增加，市場上購房需求依然旺盛，尤其是剛性與改善需求大量存在。四是一線城市土地市場回暖，樓市處于上升階段，購房者看好后市場，積極出手購買。五是受到QE3與日本及其他國家量寬貨幣政策的通脹影響，另外是股市下行，國內投資渠道缺乏。因此，購房抗通脹保值依然是首選的投資品。”

　　記者：今年第四季度到明年一季度樓市房價是否存在暴漲情行?

　　謝逸楓：“現在預測今年第四季度到明年一季度樓市房價大幅度上漲或暴漲都是不切實際的幻想，因為房價不存在大幅度上漲或暴漲的基礎與條件，一是以限購與限貸及限價等限售的主要調控政策并未實質性放松，中央樓市調控將保持常態化的階段性局面。二是目前樓市一手商品房庫存量依然巨大，去商品房庫存將是最后一季與明年一季開發商首要任務。三是市場上90%都是剛性需求，剩余是改善需求，投資炒房需求根本無法進入市場購買。四是有部分開發商資金依然存在一定的壓力，尤其是資金來源都是靠銀行與民間及其他渠道融資的房企，銷售回款是最后一根救命稻草。五是后市保障房建設加快與土地及商品房新增供應也在不斷增加，維持市場供求平橫。”

　　記者：中秋和“十一”長假之前，中央層面多次釋放堅持房地產調控信號，未來中央房地產調控如何走?

　　謝逸楓：“中央早已經注意到房地產市場現升溫跡象，管理層面開始接連喊話表態，以穩定市場預期。目前中央房地產調控政策依然表現“外緊內松，自住需求差別實施”。一方面是貨幣政策會繼續寬松，考慮到當前經濟穩增長需要，調控過緊則影響到經濟穩定增長，估計10月份會降準或息。另外一方面是出于支持與鼓勵合理購房需求，地方政府將繼續采取出臺保護剛性需求合理購房的政策，不會放松限購和限貸及限價等限售的核心調控政策。因此，中央房地產調控政策總體上保持穩定，不會有實質性松動。未來中央房地產調控政策將呈現“維穩與微調”并存的平穩局面，一方面是中央政府既要保持樓市與房價穩定預期，鞏固前期調控成果，又要防止樓市過熱與房價全面上漲反彈的現象。另外一方面是考慮到合理購房需求的同時防止投資投機炒房入市，以及開發商哄抬房價上漲的情行，也要地方政府完成今年價格控制目標。”