根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。

張宏偉

　　市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)

　　在房價連續(xù)4個月上漲的市場背景下，首先值得我們關(guān)注的是政策層面的微妙變化，一方面多地在沒有實質(zhì)性改變限購的前提下，通過階段性的、小范圍的局部放松限購政策，來實現(xiàn)刺激樓市成交量回升，限購政策基本上呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，另一方面，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場表現(xiàn)來看，仍然堅持“去投資化”，盡管市場也呈現(xiàn)出房價降幅收窄甚至個別項目漲價的現(xiàn)象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機會。

　　政策層面的微妙變化也引起市場買賣雙方心態(tài)的變化。事實上，從市場買賣雙方心態(tài)來看，目前市場始終是處于“階段性”的觀望狀態(tài)。這種“階段性”的觀望主要表現(xiàn)在在微調(diào)政策的刺激下，開發(fā)商采取“以價換量”策略市場成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價的動力就會逐步消失，最終會選擇房價降幅收窄或漲價。而樓盤一旦降價活動停止市場就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場成交量出現(xiàn)萎縮。

　　十一前后的房地產(chǎn)市場成交狀況亦是如此。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，具體而言，當前市場處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

　　第一、市場成交量回暖之后，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開發(fā)商或主動或被動地繼續(xù)博弈市場，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩供應量的減少，從而影響市場成交量及地方政府財政收入，倒逼地方政府出臺“刺激”房地產(chǎn)市場的政策措施。

　　第二、部分開發(fā)商利用活動營銷、房展會等時機，發(fā)出樓盤價格降幅收窄甚至炒作買漲不買跌的市場漲價預期，及部分城市銀行首套房貸利率恢復基準導致購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。

　　樓市政策博弈中房價緣何連續(xù)4月上漲?

　　那么，在目前市場“階段性”的觀望狀態(tài)下，緣何2012年9月100個城市的住宅平均價格自6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，

　　第一、從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。成交量的持續(xù)回升導致市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-9月整個市場“基本面”應該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

　　第二、成交量的持續(xù)回升導致開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄甚至小幅漲價也是導致房價整體上止跌微漲的原因之一。

　　第三、以一線城市為代表的重點城市房價環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年9月十大城市住宅均價為15573元/平方米，環(huán)比上月上漲0.22%。具體來看，廣州、武漢分別上漲0.93%和0.77%，漲幅相對較高，南京、成都、北京、天津漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州、上海、重慶(主城區(qū))、深圳漲幅在0.1%以內(nèi)。#p#副標題#e#

　　市場“基本面”將現(xiàn)真正意義 “回暖”

　　那么，全國百城房價連續(xù)4月上漲現(xiàn)象，對于當前及未來房地產(chǎn)市場意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，首先，全國百城房價連續(xù)4月上漲的整個市場背景來看，從市場“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積、市場銷售面積及金額等幾個指標來看，成交量的持續(xù)回升導致1-8月的房地產(chǎn)市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，1-9月整個市場“基本面”應該繼續(xù)向利好方向發(fā)展。在這個階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開發(fā)企業(yè)對于整個市場“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹慎樂觀，這也將促使開發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　但是，從政策面的走勢來看，盡管差別化的調(diào)控政策導致樓市成交量持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，房價年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　購房者已經(jīng)錯過最佳購房“時間窗”

　　那么，未來尤其是第四季度房地產(chǎn)市場量價走勢如何?對于購房者來講，應該吸取哪些購房的經(jīng)驗和教訓?

　　從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國百城房價連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。

　　一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價時機進行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。

　　從成交量趨勢來看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房“自住需求”進一步放量入市提供了市場機會，應該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)回升。

　　大型房企四季度仍然要堅持“跑得快”

　　那么，對于上半年已經(jīng)在量上取得不錯銷售業(yè)績的房企尤其是上市房企來講，在房價出現(xiàn)連續(xù)4個月微漲的市場背景下，在2012年第四季度如何應對房地產(chǎn)市場漲價與調(diào)控繼續(xù)的市場博弈現(xiàn)狀，是漲價還是繼續(xù)以價換量?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當前，當市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權(quán)，主導未來市場格局。盡管全國百城房價連續(xù)4個月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。#p#副標題#e#

　　第二、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個月里還有機會進行“復活”。在這個時間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業(yè)一個理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導未來市場發(fā)展格局。

　　筆者認為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。

　　不過，在企業(yè)“跑得快”的同時，我們也不應該忽視企業(yè)利潤率這個比較關(guān)鍵的因素。

　　房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應注重修煉內(nèi)功，包括通過管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。