國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠、綜合研究室主任陳道富的署名文章《中國有條件避免房地產市場硬著陸》在全國房地產市場引起了巨大的反響，為此，0352房網記者第一時間聯絡了國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠，就相關問題進行了獨家追訪。

　　0352房網：你在總結現階段中國房地產市場的4個特征中提出，當前一些城市出現的房價回落是政府主動調控的結果，而非房地產市場自我惡化、發展乏力所造成。對于當前房價的下行狀態，市場觀點不一。

金融研究所所長張承惠
 

　　有人認為，房價已出現拐點，后期房價可能會出現硬著陸;有人則認為，房價硬著陸的情況不會出現，可能會軟著陸。在你看來，該如何界定硬著陸?目前，我國房地產市場是否有硬著陸的趨勢?

　　張承惠：對于房地產市場的“硬著陸”，目前學術界并無明確定義。我個人認為，“硬著陸”就是所謂的“崩盤”，是指以對經濟、金融體系形成巨大沖擊為代價，使房價短期內調整到合理水平甚至合理水平之下。“軟著陸”則是指房價在不給宏觀經濟帶來較大沖擊的情況下平穩回落。

　　國際經驗證明，在高杠桿率背景下的房地產市場硬著陸往往會引發金融和經濟風險。美國次貸危機爆發已快5年，至今失業率高企、經濟復蘇緩慢。近日美聯儲還呼吁，要采取更多行動穩定住房市場。希望中國不要發生類似情況。

　　我國由于杠桿率低等原因，房價的較大回落對金融體系直接沖擊不太大，但因關聯產業多、在經濟產出中占比高，房地產硬著陸會對我國實體經濟產生不利影響。特別是去年四季度以來，經濟下行壓力逐漸加大。

　　在外需因歐美債務危機而大幅收縮時出現房地產市場硬著陸，可能對消費和投資產生較大沖擊進而傷害實體經濟。當前，我國房地產市場尚未進入硬著陸狀態，只是部分城市剛出現調整。

　　0352房網：你在文章中提出以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調整房地產調控方式。在鼓勵消費上，重點是鼓勵首套住房需求，同時抑制投機。你認為，在保護剛性需求上2012年哪些政策會有微調的空間，哪些舉措更合理?

　　張承惠：我認為，根據中央經濟工作會議確定的“穩中求進”方針，在繼續堅持房地產調控方向不轉變、調控力度不放松的基礎上，宜適度調整房地產調控手段，以進一步明確“鼓勵居住、限制投資”的政策導向。例如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例和住房貸款利率，對改善性住房需求也應有一定政策支持。

　　0352房網：在抑制房地產市場投機方面，你提出應增加投機成本，征收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變后可能引發的新一輪投機潮。房產稅目前已在慢慢推進，但交易所得稅還沒有試行，下一步是否有實行的可能?你認為這兩個稅種哪一個會更有效?

　　張承惠：在抑制投機方面，交易所得稅和房地產稅都有一定的作用。但在精準打擊投機方面，交易所得稅比房地產稅更有針對性。

　　交易所得稅又叫資本利得稅，是針對房地產流轉環節征收的稅種，在執行難度上會比房地產稅要小一些。從國外已有的經驗來看，在房地產市場征收階梯式交易所得稅(即按時間序列稅率遞減，例如購入后一年內轉售的話稅率最高，第二年以后逐漸遞減)對抑制投機效果比較明顯。#p#副標題#e#

　　0352房網：你在文章中建議，為創新保障房建設機制，減少房地產市場調整可能產生的震蕩，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上。為降低房地產企業破產、重組給市場帶來非理性壓力。

　　當購買成本顯著低于政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。請問，這是否意味著一旦出現房價暴跌，政府的收購可以起到托底作用?

　　張承惠：與國外房地產市場不同，中國的房地產市場屬發展中市場，住房供給面仍存在較大缺陷，突出表現在保障房比例偏低，相關制度建設滯后。從2011年保障房建設情況看，保障房制度和配套設施不完善的問題相當突出。2012年保障房的工作重點應放在建設和管理制度的健全上，做好頂層設計。

　　對于政府回購保障房的問題，我不認為是出于保護開發商的目的，也不能說是政府托底，而是萬一出現房地產市場極度惡化的情況，政府可以采取的一種穩定市場的措施。我相信這只是在極端情況下，或只在局部地區需要采取的預備性措施。從目前房地產市場的情況看，談收購還為時過早。

     0352房網：謝謝您！